Những thay đổi mang tính "cách mạng"
Luật Đất đai 2013, giá đất do Nhà nước ban hành thường thấp hơn giá thị trường nhiều lần, vấn đề này đã được cải thiện phần nào từ khi Luật Đất đai 2024 được ban hành, tuy nhiên vẫn còn tồn tại tình trạng giá "nhà nước" và giá giao dịch trên thực tế vẫn có khoảng cách.
Đánh giá về nguyên nhân của tình trạng trên, các chuyên gia cho rằng, một trong những nguyên nhân chủ yếu là do các nguyên tắc định định giá đất vẫn mang tính hình thức, chưa phản ánh đúng cơ chế cung – cầu trên thị trường; trong khi đó, người dân lại thường cho rằng mức giá bồi thường Nhà nước đưa ra luôn thấp hơn so với giá giao dịch thực tế.
Luật Đất đai 2024 (Điều 158, Điều 159) đã tiến một bước quan trọng khi loại bỏ khung giá đất, chỉ còn duy trì "bảng giá đất" và "giá đất cụ thể", đồng thời yêu cầu giá đất phải sát với giá thị trường, nhưng khái niệm "giá thị trường" vẫn chưa được định nghĩa rõ ràng và chưa có tiêu chí, phương pháp thống nhất để xác định.
Do vậy, quy định về giá đất trong Luật Đất đai 2024, dù tiến bộ về mặt nguyên tắc, vẫn thiếu công cụ triển khai trên thực tế và điều này chắc chắn gây khó khăn, thậm chí làm trầm trọng thêm thách thức trong công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư liên quan tới quyền sử dụng đất.
Kết quả là mặc dù giá đất trong bảng giá mới đã được điều chỉnh tăng cao hơn đáng kể so với trước đây, nhưng vẫn chưa thể thu hẹp được khoảng cách với giá thực tế, khi mà tại nhiều khu vực, một mét vuông đất có thể có giá lên tới hàng tỷ đồng nhưng bảng giá nhà nước vẫn ở mức thấp hơn rất nhiều.
Liên quan đến những nội dung trên, phát biểu tại hội thảo "Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số" diễn ra vào sáng ngày 20/8/2025, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest) – cho hay doanh nghiệp đánh giá rất cao những thay đổi mang tính "cách mạng" của cơ quan quản lý trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) phát biểu tại Hội thảo. (Ảnh: Duy Thế).
"Trong nhiều năm qua, tôi đã tham gia góp ý cho nhiều dự thảo luật, nhưng chưa bao giờ chứng kiến cơ quan quản lý Nhà nước thay đổi mạnh mẽ, cầu thị và quyết liệt như lần này. Đây thực sự là một bước ngoặt trong cải cách thể chế, đúng tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Bộ Chính trị", ông Hiệp cho hay.
Theo ông Hiệp, điều mà cộng đồng doanh nghiệp quan tâm nhất hiện nay là cơ chế thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Trước đây, Luật Đất đai năm 2024 chỉ quy định 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, chủ yếu phục vụ an ninh, quốc phòng. Lần sửa đổi trong dự thảo Luật Đất đai lần này đã bổ sung thêm các dự án tại vị trí đặc quyền, dự án khu dân cư đô thị hỗn hợp, khu thương mại tự do…Đây là những loại hình rất cần thiết để thúc đẩy phát triển đô thị và bất động sản.
Ngoài ra, một quy định mới được cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cao là nếu dự án đã giải phóng mặt bằng được 75% diện tích trong thời hạn HĐND tỉnh quy định, Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi phần còn lại.
"Điều này giúp doanh nghiệp yên tâm triển khai, tránh tình trạng bị ách tắc chỉ vì vướng một vài hộ dân", ông Hiệp phân tích.
Tuy nhiên, ông Hiệp chỉ ra, thủ tục giải phóng mặt bằng vẫn còn rườm rà và hình thức. Ông dẫn chứng một dự án ở Phú Thọ, từ lúc có quyết định chủ trương đến khi triển khai, khâu giải phóng mặt bằng đã mất 14 năm nhưng vẫn chưa xong. Quy trình yêu cầu thông báo, niêm yết, cưỡng chế, kiểm đếm…lặp lại nhiều lần. Mỗi khâu lại cần đầy đủ đại diện Mặt trận, Hội phụ nữ, thanh niên…tham dự. Thực tế, chỉ riêng mỗi vòng thủ tục có thể kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm.
"Quy định chồng chéo như vậy khiến doanh nghiệp mất cơ hội, vốn bị chôn nhiều năm. Chúng tôi kiến nghị cần đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục giải phóng mặt bằng để thực tế hơn", ông Hiệp nói.
Vấn đề thứ hai được ông Hiệp gọi là "sống còn" với doanh nghiệp là giá đất. Ông kể lại kinh nghiệm từ một dự án tại Hà Nội rằng quyết định giao đất lần thứ nhất với diện tích hơn 7 ha, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày. Sang quyết định giao đất lần thứ hai (8,4 ha), giá đất đã tăng 20% so với lần đầu. Đến quyết định thứ ba (6,7 ha), giá tiếp tục tăng thêm 20%.
"Cứ mỗi lần giao đất, giá lại đội lên, khiến chi phí doanh nghiệp tăng phi lý. Đây chính là bất cập lớn nhất", ông Hiệp nhấn mạnh.
Ông cho rằng việc bỏ cơ chế "giá đất cụ thể" và thay bằng bảng giá đất hàng năm, điều chỉnh bằng hệ số là bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, cần có tiêu chí rõ ràng cho việc ban hành hệ số. Ông Hiệp kể rằng, từng có một dự án của GP.Invest phải chịu hệ số giá đất gấp 2,8 lần so với bảng giá công bố. "Con số này là bất hợp lý, nếu không có quy chuẩn cụ thể sẽ dẫn tới tình trạng áp dụng tùy tiện, gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp", ông Hiệp nói.
Một điểm nữa được ông Hiệp đặc biệt lưu ý là khấu trừ chi phí hạ tầng vào tiền sử dụng đất. Theo quy định, doanh nghiệp có thể được trừ chi phí đầu tư hạ tầng. Nhưng thực tế, do thiếu hướng dẫn cụ thể nên nhiều địa phương không dám áp dụng.
Ông lấy ví dụ một dự án của GP.Invest, theo Bộ Xây dựng, suất đầu tư hạ tầng chuẩn là 940.000 đồng/m2. Nhưng dự án này nằm trên vùng đồng chiêm trũng, phải đầu tư hạ tầng rất lớn, chi phí thực tế lên tới 2,7 triệu đồng/m2, gấp 3 lần mức công bố. Địa phương dù thừa nhận doanh nghiệp làm hạ tầng tốt, muốn cho khấu trừ, nhưng không có cơ sở pháp lý để thực hiện.
"Tôi kiến nghị phải có quy định cụ thể được trừ theo dự toán đã được cơ quan quản lý thẩm định. Có như vậy mới đảm bảo công bằng và minh bạch", ông Hiệp nói.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định nếu dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này được thông qua, đặc biệt về hai vấn đề then chốt là giải phóng mặt bằng và giá đất thì đây thực sự là một cuộc cải cách thể chế mang tính cách mạng. Nó không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản mà còn cởi trói cho cả nền kinh tế.
Ông cũng gửi lời cảm ơn tới Ban soạn thảo, Chính phủ và Quốc hội đã cầu thị, lắng nghe tiếng nói từ cộng đồng doanh nghiệp, đồng thời cam kết giới doanh nhân sẽ tiếp tục đồng hành, góp ý để các quy định mới sớm đi vào thực tế.
Cần xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp
Chuyên gia kinh tế -TS.Vũ Đình Ánh nhấn mạnh, với cơ chế thu hồi đất nguyên tắc cơ bản phải được khẳng định rõ: Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp thực sự cần thiết để phục vụ dự án công, phi thương mại. Còn lại, tất cả các dự án mang tính thương mại - dù là của Nhà nước hay của tư nhân thì việc tiếp cận đất phải dựa trên cơ chế thỏa thuận, đàm phán tự nguyện giữa nhà đầu tư và người có quyền sử dụng đất, dưới sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước.
Về mục đích sử dụng đất, đây là nội dung cốt lõi trong toàn bộ quản lý đất đai, từ quy hoạch, kế hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích cho đến nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, dự thảo hiện chưa hề đề cập đến vấn đề "đất đa mục đích" hay "đất hỗn hợp". Trong khi trên thực tế, các loại đất hỗn hợp là xu thế tất yếu trong phát triển đô thị hiện đại.
Chuyên gia kinh tế -TS.Vũ Đình Ánh cho rằng, cần xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp. (Ảnh: Duy Thế)
"Điều này đòi hỏi một cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, nhất là khi giá trị đất tăng lên nhờ đầu tư hạ tầng hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng", ông Ánh phân tích.
Thứ ba, về giá đất và định giá đất, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng nếu vẫn giữ quan điểm "định giá đất sát với giá thị trường" thì sẽ không bao giờ giải quyết được căn cơ vấn đề. Thay vào đó, cần khẳng định nguyên tắc: Định giá đất phải theo cơ chế thị trường, đồng thời xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp.
Ông kiến nghị loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất, vốn đã gây ra nhiều bất cập. Thay vào đó, chỉ còn lại giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, hoặc thông qua kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.
Giá đất làm căn cứ cho nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) thì cần được xác định bằng cơ chế định giá hàng loạt theo vùng, theo mục đích sử dụng.
Về quản lý Nhà nước đối với giá đất, theo ông Ánh, hiện nay quản lý giá đất đang bị phân tán trong nhiều luật khác nhau dẫn đến chồng chéo và thiếu nhất quán. Giá đất không thể chỉ hiểu đơn giản là giá trị tính theo đơn vị m2. Bởi cùng một đơn giá, nhưng mảnh đất 10 m2 không thể so sánh với mảnh đất 1000 m2. Giá đất phải là giá trị gắn với từng thửa đất cụ thể, bao gồm các yếu tố pháp lý, kinh tế, lịch sử, văn hóa, thậm chí cả yếu tố tâm linh.
Về khái niệm định giá và thẩm định giá, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, định giá và thẩm định giá trong thực tế có mối quan hệ mật thiết, không thể tách rời tuyệt đối. Nếu không làm rõ, sẽ dẫn đến tình trạng lẫn lộn giữa yếu tố chủ quan và khách quan, không xác định được rõ trách nhiệm giữa bên ra quyết định và bên tư vấn thẩm định.
Từ những phân tích trên, ông cho rằng cần phải thảo luận một cách nghiêm túc và toàn diện hơn về những vấn đề nguyên tắc trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này.
"Chỉ khi bảo đảm được sự nhất quán, đồng bộ, và đặc biệt là tuân thủ triệt để nguyên tắc thị trường trong định giá đất, chúng ta mới có thể xây dựng được một khuôn khổ pháp lý minh bạch, hiệu quả, đáp ứng được yêu cầu phát triển", ông Ánh nói.
Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại là một nhiệm vụ cấp thiết
Theo PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Phó viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, Luật Đất đai 2024 đã có bước tiến lớn khi thống nhất được một số quy định về đấu giá, đấu thầu và giao đất, song vẫn còn nhiều điểm cần tiếp tục nghiên cứu, nhất là cơ chế "đấu giá quyền phát triển đất" đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công.
Liên quan đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, ông Nguyễn Đình Thọ cho rằng hiện nay, pháp luật quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở bốn cấp (bao gồm cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã), dẫn đến thủ tục hành chính phức tạp, cứng nhắc, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.
Theo ông, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, mục tiêu quan trọng nhất là giảm bớt thủ tục, tăng tính linh hoạt, bảo đảm người dân, doanh nghiệp thuận lợi hơn trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, cần phân định rõ ràng giữa quy hoạch mang tính định hướng dài hạn (10-15 năm) với kế hoạch sử dụng đất mang tính cụ thể, ngắn hạn, đồng thời duy trì cơ chế điều chỉnh linh hoạt để phù hợp với thực tiễn phát triển.
PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) (Ảnh: Duy Thế)
Về giá đất và bồi thường, giải phóng mặt bằng, ông Nguyễn Đình Thọ nói rằng giá đất theo bảng giá thường chênh lệch lớn so với giá thị trường, dẫn đến bất cập trong tính toán bồi thường và thu hút đầu tư. Đây là một trong những nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Luật Đất đai mới cần có cơ chế xác định giá đất minh bạch, sát thực tế hơn, đồng thời giảm tối đa tình trạng chậm trễ trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Ông cũng cho rằng cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại là một nhiệm vụ cấp thiết. Khi hồ sơ địa chính, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được số hóa và tích hợp thống nhất, hiệu quả quản lý sẽ được nâng cao, thủ tục hành chính đơn giản hơn, đồng thời tăng tính minh bạch và hạn chế tiêu cực. Đây cũng là nền tảng dữ liệu quan trọng để triển khai chính phủ điện tử và kinh tế số trong lĩnh vực quản lý đất đai
