Trong lĩnh vực bất động sản, nguồn vốn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với nhà đầu tư, có thể ví như “dòng máu” chảy trong cơ thể doanh nghiệp. Số vốn đầu tư cho mỗi dự án phụ thuộc vào quy mô, thiết kế, giải pháp kiến trúc, công nghệ thi công, vật liệu xây dựng, kiểu dáng thiết kế, công nghệ xanh, công trình xanh, thiết bị điện tử thông minh, thiết bị công nghệ cảm ứng,... Giá trị đầu tư dự án có thể lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng. Chính vì vậy, vay vốn để đầu tư là hoạt động khá phổ biến trên thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, Khoản 3 Điều 8 của Nghị định 20/2017/NĐ-CP lại quy định: “Tổng chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ của người nộp thuế được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 20% của tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao trong kỳ của người nộp thuế”.
Quy định này đã gây ra những tác động không nhỏ đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua, đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình thế khó khăn, đặc biệt trong bối cảnh dịch corona đang hoành hành, nhiều doanh nghiệp đang đứng trước nguy cơ phá sản, khủng hoảng tài chính.
Rào cản chi phí lãi vay chặn đứng quyết tâm của doanh nghiệp
Khoản 3 điều 8 Nghị định 20 từ khi được ban hành vào năm 2017 đã làm khó cho các doanh nghiệp khi thiếu vốn kinh doanh trong những lĩnh vực đòi hỏi số vốn lớn và vòng quay của dòng tiền trung và dài hạn như bất động sản do bị giới hạn chi phí lãi vay.
Điều này không phù hợp với Nghị định số 43/2014/NĐ-CP15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 về tỷ lệ vốn vay được phép huy động.
Tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện về năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định, doanh nghiệp có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên; có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
Như vậy, rõ ràng đối với một dự án đầu tư có sử dụng đất, ngoài vốn tự có, doanh nghiệp có quyền vay hoặc thực hiện các hình thức huy động vốn khác để triển khai dự án với tỷ lệ là từ 80 đến 85%.
Bên cạnh đó, Nghị định số 20/2017/NĐ-CP ngày 24/02/2017 của Chính phủ cũng tạo ra sự cạnh tranh không lành mạnh trên thị trường vay vốn của các doanh nghiệp tư nhân hoặc tập đoàn kinh tế có mô hình kinh doanh là: Công ty mẹ - công ty con đang kinh doanh hiệu quả trên thị trường bất động sản.
Rõ ràng, nếu kinh doanh dưới mô hình công ty mẹ thì việc huy động vốn trong nước và quốc tế sẽ thuận lợi hơn so với các công ty con. Những ưu thế về nhân sự, uy tín trên thị trường, thâm niên kinh doanh, tiềm lực tài chính... của tập đoàn sẽ chiếm ưu thế và sẽ chuyển tiếp nguồn vốn vay cho các công ty con để hoạt động kinh doanh.
Việc vay số vốn lớn, thời hạn vay áp dụng cho vốn vay trung và dài hạn sẽ có mức lãi suất ưu đãi hơn hẳn những công ty con mới thành lập. Nhưng mô hình này lại vô hình chung bị “vạ lây” khi vô hình trung trở thành đối tượng “chống chuyển giá” của Nghị định 20.
“Hồi tố” - mong mỏi lớn nhất của doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại
Lợi nhuận thu được trong kinh doanh đôi khi không đủ bù đắp cho chi phí lãi vay của doanh nghiệp. Vì thế việc sửa đổi quy định khống chế chi phí lãi vay tại Nghị định 20 sẽ tạo thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp khi đưa ra chiến lược vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh. Việc sửa đổi nên triển khai theo các hướng:
Thứ nhất, tăng mức trần chặn chi phí lãi vay từ 20% lên 30% (phù hợp với khung khuyến nghị của BEPS và tình hình thực tiễn hoạt động của các doanh nghiệp Việt Nam) (như Dự thảo Nghị định sửa đổi gần đây nhất).
Thứ hai, cho tính chặn theo lãi vay thuần (= Chi phí lãi vay - doanh thu lãi tiền gửi cho vay) vì phù hợp với bản chất của chi phí lãi vay và theo đúng hướng dẫn của OECD.
Thứ ba, cho phép chuyển tiếp chi phí lãi vay chưa được trừ (do vượt CAP hoặc do công ty chưa có/chưa đủ EBITDA) sang khấu trừ tiếp trong 5 năm. Việc chuyển tiếp chi phí lãi vay là phù hợp với nguyên tắc của Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp (Doanh thu phù hợp với chi phí và được chuyển lỗ), hướng dẫn của OECD và thực sự là biện pháp tháo gỡ cho các kiến nghị của các doanh nghiệp trong suốt thời gian ban hành Nghị định 20 đến nay.
Thứ tư, cho phép doanh nghiệp được xác định lại chi phí lãi vay được trừ phát sinh các năm 2017, 2018, 2019 theo các nguyên tắc trên. Khẩn trương ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 8 Nghị định 20/2017/NĐ-CP vào đầu tháng 3 năm 2020.
Thứ năm, việc sửa đổi Nghị định số 20 trong thời gian tới, Bộ Tài chính cần cho phép áp dụng nguyên tắc hồi tố. Bản chất của việc hồi tố được đặt ra có thể khắc phục được những hậu quả đã xảy ra trước đây trong thực thi pháp luật nói trên. Bên cạnh đó, triển khai quy định hồi tố này có thể khôi phục lại những lợi ích chính đáng cho các doanh nghiệp kinh doanh trên thị trường bất động sản cho kỳ tính thuế năm 2017 - 2018.
Việc chuyển tiếp chi phí lãi vay là phù hợp với thông lệ quốc tế, phù hợp với nguyên tắc của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thể vượt qua khó khăn trong năm 2017 - 2018 vừa qua. Với động thái tích cực này trong thời gian tới Bộ Tài chính có thể đem lại niềm tin cho doanh nghiệp và trở thành điểm sáng về cải cách thuế, phù hợp với thông lệ quốc tế cùng Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong thời gian tới.
Ngược lại, nếu Bộ Tài chính bỏ quy định cho phép hồi tố (như tờ trình gửi chính phủ mới đây) sẽ dẫn đến mọi cố gằng kiến nghị của doanh nghiệp lại quay trở về điểm xuất phát. Nếu chỉ tính từ năm 2019, doanh nghiệp đã tiên phong, nghiêm túc thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo Nghị định 20 sẽ mất đi một lượng lớn tiền thuế đã nộp. Rất bất bình đẳng. Những doanh nghiệp nghiêm túc đi trước lại bị thiệt thòi.
Những bất cập trong khoản 3 Điều 8 Nghị định 20 đã gây ra nhiều hậu quả, làm thiệt hại về tài chính cho doanh nghiệp suốt từ khi có hiệu lực thi hành đến nay. Do vậy, việc sửa đổi Nghị định 20 phải có hiệu quả và phải thực sự là biện pháp tháo gỡ cho doanh nghiệp, không thể tiếp tục đẩy doanh nghiệp vào tình thế khó khăn chồng khó khăn. Dẫu biết việc hồi tố sẽ mất thời gian, Bộ Tài chính sẽ phải vất vả nhưng làm chậm còn hơn không. Bởi với số tiền thuế đã nộp cho các năm trước được hoàn về hoặc bù trừ nếu áp dụng hồi tố, doanh nghiệp sẽ giảm bớt những khó khăn về tài chính đang gặp phải. Đây là điều các doanh nghiệp bất động sản rất mong mỏi, đặc biệt trong giai đoạn khó khăn như hiện nay.
Mặt khác, vấn đề bãi bỏ khoản 3, Điều 8 Nghị định số 20/2017/NĐ-CP ngày 24/02/2017 của Chính Phủ quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho phù hợp với thực tiễn kinh doanh của doanh nghiệp cũng cần được xem xét, vì đây là điều khoản trái luật.
Ngoài ra, Bộ Tài chính cần quy định về khống chế chi phí lãi vay chỉ áp dụng đối với các khoản vay giữa các doanh nghiệp có mức lãi suất thấp hơn lãi suất cho vay trung bình trên thị trường bất động sản. Đây là yếu tố hỗ trợ giúp cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản điều tiết sức mạnh chung và cơ hội đầu tư dài hạn vào các ngành nghề cần vốn lớn như kinh doanh trên thị trường bất động sản.
Giải pháp chống chuyển giá tốt nhất
Nghiệp vụ giám sát chi phí, nghiệp vụ phân tích dòng tiền của doanh nghiệp đòi hỏi cán bộ thuế phải có trình độ chuyên môn và kỹ năng kiểm soát cẩn trọng và linh hoạt trong thực tiễn kinh doanh. Cán bộ chuyên ngành thuế có thể quản lý tốt dòng tiền và chứng minh được dòng tiền minh bạch. Đây chính là nhân tố cân bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh trung thực đã sử dụng vốn hiệu quả trong kinh doanh bất động sản. Đồng thời đây cũng là giải pháp chống việc chuyển giá giữa các doanh nghiệp có giao dịch liên kết trên thị trường bất động sản.
Nhà nước cần minh bạch hóa các chi phí lãi vay và cần thay đổi phương pháp tính chi phí lãi vay nhằm chống việc chuyển giá giữa các doanh nghiệp có giao dịch liên kết, hạn chế tình trạng “Lỗ giả - lãi thật”.
Nên giảm thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản để khuyến khích chủ thể giao dịch khai đúng, khai đủ giá trị của bất động sản khi chuyển nhượng. Thông qua đó, hạn chế kê khai chi phí, kê khai giá bất động sản không trung thực để nhằm trốn thuế, gây thất thoát cho Ngân sách Nhà nước.
Bên cạnh đó, để hạn chế “tín dụng đen” các nhà hoạch định chính sách, xây dựng pháp luật cần sửa đổi bổ sung Luật thuế đối với chi phí lãi vay cho phù hợp cho đối tượng kinh doanh bất động sản.
