Còn nhiều vướng mắc trong việc điều chỉnh bảng giá đất tại các địa phương

Bảng giá đất mới tại TP.HCM là một tín hiệu tích cực

Nhằm mục tiêu sớm đưa Luật Đất đai năm 2024 đi vào thực tiễn từ ngày 1/8/2024, vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, các bộ ngành liên quan và địa phương kịp thời ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành và chuẩn bị các điều kiện cần thiết để thi hành Luật Đất đai 2024. Trong đó, việc điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 là một trong những vấn đề cần được chú trọng.

Thực hiện theo chỉ đạo trên, nhiều địa phương đã và đang bắt đầu đẩy nhanh tiến độ trong việc triển khai điều chỉnh bảng giá đất sao cho phù hợp theo từng khu vực mà vẫn đảm bảo tuân thủ theo nguyên tắc thị trường.

Đơn cử như tại TP.HCM, mới đây, Hội đồng thẩm định bảng giá đất TP.HCM đã thống nhất bảng giá đất điều chỉnh theo đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường. Nếu bảng giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND trước đó bằng khoảng 30% giá thị trường, thì bảng giá đất mới được điều chỉnh sẽ bằng khoảng 50%. Bảng giá điều chỉnh này sẽ được áp dụng từ nay đến hết ngày 31/12/2025.

Trước đó, dự thảo bảng giá đất TP.HCM đã gây "sốc" cho người dân, doanh nghiệp khi mức giá được đẩy lên cao tiệm cận khoảng 70% giá thị trường. Tuy nhiên, sau nhiều lần cân chỉnh, bảng giá lần này đã giảm tại các tuyến đường, địa bàn quận, huyện, TP. Thủ Đức.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, dù vẫn chưa hoàn toàn hoàn thiện, vẫn còn những "hạt sạn" trong chính sách, nhưng bảng giá đất điều chỉnh tại TP.HCM vẫn được đánh giá là một tín hiệu tích cực, mang lại nhiều lợi ích cho người dân.

Cụ thể, giá đất nông nghiệp tại bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế. Điều này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Mặt khác, giá bất động sản vận hành theo quy luật cung - cầu, do đó, giá bán sẽ do thị trường quyết định.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng cho biết, tiền sử dụng đất các dự án bất động sản được xác định bằng phương pháp thặng dư. Các dự án kinh doanh bất động sản nhà ở thương mại đều được áp dụng bảng giá đất theo thị trường ở thời điểm tính. Khi xây dựng bảng giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ mời các đơn vị thẩm định giá thẩm định số tiền phải đóng của doanh nghiệp ở thời điểm đóng tiền sử dụng đất. Chính vì vậy, việc ban hành bảng giá đất mới không gây ảnh hưởng tới doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Nhiều địa phương còn lúng túng trong việc điều chỉnh bảng giá đất

Hiện nhiều địa phương vẫn còn lúng túng khi chưa điều chỉnh kịp thời bảng giá đất, dẫn đến những bất cập, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024.

Theo đó, nếu bảng giá đất mới có sự thay đổi lớn, tăng đột biến so với bảng giá đất hiện hành, người dân và doanh nghiệp có thể gặp khó khăn khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp áp dụng Bảng giá đất quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 như công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế đất phi nông nghiệp, hoặc tiền thuê đất. Số tiền phải đóng sẽ tăng cao, gây ra phản ứng từ các đối tượng chịu tác động.

Trong trường hợp địa phương không điều chỉnh bảng giá đất mà vẫn sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành theo Luật Đất đai 2013 làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, đặc biệt với các thửa đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết tại Điều 159 Luật Đất đai 2024, sẽ dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá đất thực tế. Điều này có thể tạo ra kết quả đấu giá với mức giá chênh lệch đáng kể, gây ra sự bất thường và đột biến trên thị trường.

Ngược lại, nếu bảng giá đất điều chỉnh quá thấp so với thực tế, ngân sách nhà nước có thể bị thất thu, làm giảm nguồn thu quan trọng từ đất đai.

Như vậy, đối với cả trường hợp không kịp thời điều chỉnh bảng giá đất hay điều chỉnh bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến đều dẫn đến các phản ứng trái chiều, thiếu đồng thuận trong dư luận xã hội, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường, tác động đến phát triển kinh tế, an ninh xã hội, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh…

Trước những vướng mắc kể trên, nhiều ý kiến cho rằng các địa phương cần phải "noi gương" theo bảng giá đất điều chỉnh tại TP.HCM. Tuy nhiên, nhận định về vấn đề này, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, không thể đánh đồng việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh tại TP.HCM với các địa phương khác bởi mỗi địa phương có sự phát triển về kinh tế, hạ tầng và mức độ đô thị hóa khác nhau, dẫn đến sự chênh lệch về giá đất ở từng địa phương cũng khác nhau. TP.HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, có nhu cầu đất đai cao và thị trường bất động sản sôi động, do đó, mức giá điều chỉnh tại TP.HCM có thể không phù hợp hoàn toàn với các địa phương có nền kinh tế chưa phát triển tương đương. Chính vì vậy, các địa phương có thể tham khảo nhưng không thể áp dụng hoàn toàn, cần dựa vào cơ sở, điều kiện địa phương để điều chỉnh bảng giá đất sao cho đảm bảo tính khả thi, phù hợp với thực tế.

"Việc điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cần có lộ trình và thời gian chuẩn bị, bao gồm cả việc tổ chức tập huấn và ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết; mọi chính sách mới đều cần thời gian để các bên liên quan làm quen và hiểu rõ. Hiện tại, bên cạnh việc tuyên truyền, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan liên quan, các điều khoản chuyển tiếp phù hợp cũng chính là yếu tố cần đáp ứng giúp quá trình thay đổi diễn ra suôn sẻ, tuy vậy, việc áp dụng ngay lập tức có thể còn gặp nhiều khó khăn", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến khẳng định.

Để hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong vấn đề định giá đất, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cũng đã đề xuất một số giải pháp.

Thứ nhất, cần giải thích phương pháp định giá đất, đảm bảo quy trình và thủ tục rõ ràng, bao gồm cả việc tham vấn các bên liên quan. Khi đưa ra dự thảo về giá đất, cần có sự tham gia của các bên để thảo luận, đạt được sự thỏa hiệp, sao cho lợi ích của nhà nước, doanh nghiệp và người dân đều được cân nhắc.

Thứ hai, đối với người sử dụng đất, đặc biệt là trong trường hợp bị thu hồi đất vì các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng, họ cần thấy mức giá do nhà nước đưa ra là hợp lý và đảm bảo cho họ cơ hội phát triển tốt hơn. Về phía doanh nghiệp, đặc biệt là khi triển khai các dự án ở các địa phương nghèo, mức giá đất cũng cần ở mức có thể chấp nhận được. Nếu chi phí tiếp cận đất đai quá cao, doanh nghiệp sẽ không thể thực hiện dự án, từ đó các tỉnh nghèo không thể phát triển kinh tế - xã hội. Nếu thiếu sự tham gia của nhà đầu tư trong và ngoài nước, tiềm năng đất đai ở những vùng này sẽ không được khai thác và dự án không thể thực hiện, dẫn đến không có nguồn thu, không giải quyết được việc làm và không thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Thứ ba, Nhà nước cũng cần sử dụng giá đất để khắc phục các khiếm khuyết của cơ chế thị trường, đồng thời có thêm nguồn thu từ đất đai, góp phần đảm bảo nguyên tắc đất đai là nguồn lực lớn cho sự phát triển của đất nước.