Thích
"Van" tín dụng vẫn mở cho dự án "sạch", đáp ứng nhu cầu thực
Ngân hàng Nhà nước mới đây phát đi thông cáo cho biết dự kiến tăng trưởng tín dụng trong năm 2026 toàn hệ thống khoảng 15%, có điều chỉnh tăng, giảm phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế, đảm bảo kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô; đồng thời hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.
Trước đó, năm 2025, Ngân hàng Nhà nước dự kiến tăng trưởng tín dụng 16%, nhưng thực tế cuối năm con số này 19,1%, đạt 18,58 triệu tỷ đồng. Tăng trưởng tín dụng cao hơn tốc độ huy động vốn, có thời điểm tạo sức ép lớn lên thanh khoản hệ thống, đặc biệt vào dịp giáp Tết.
Theo đó, con số 15% trong năm 2026, đặt ra nhiều câu hỏi về khả năng tiếp cận vốn của các ngành kinh tế trọng điểm, đặc biệt là thị trường bất động sản.
Trao đổi với Reatimes, TS. Châu Đình Linh, giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, tăng trưởng tín dụng là lực đẩy trực tiếp đối với nền kinh tế thực. Mức tăng trưởng tín dụng cao năm 2025 phản ánh sự dồn nén nhu cầu vốn, đồng thời cũng là hiệu ứng từ chính sách tiền tệ tương đối cởi mở, nới lỏng. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất được định hướng giảm, lãi suất điều hành giữ ổn định, tạo lực hỗ trợ đáng kể cho dòng tín dụng đổ vào nền kinh tế.
Bước sang năm 2026, sự điều chỉnh tăng trưởng tín dụng dự kiến ở mức 15%, thấp hơn năm trước không nên được hiểu là một sự thắt chặt tiêu cực. Ngược lại, đây là con số phản ánh sự thận trọng cần thiết để bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô và kiểm soát lạm phát trong bối cảnh nền kinh tế đang bước vào chu kỳ phục hồi thực chất. Việc Ngân hàng Nhà nước chủ động giao chỉ tiêu ngay từ đầu năm và áp dụng cơ chế giảm trừ room tín dụng đối với những đơn vị vi phạm tỷ lệ an toàn cho thấy một kỷ cương tiền tệ rất chặt chẽ. Điều này buộc các ngân hàng thương mại phải tính toán kỹ lưỡng hơn trong việc phân bổ vốn, không còn tình trạng chạy đua số lượng mà quên đi chất lượng tài sản.
Theo chuyên gia, dòng vốn vào bất động sản trong năm 2026 chắc chắn sẽ chịu sự giám sát nghiêm ngặt hơn thông qua các hàng rào pháp lý. Chúng ta cần nhìn nhận thẳng thắn rằng "van" tín dụng không đóng lại, nhưng nó sẽ chỉ mở cho những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Những phân khúc mang tính đầu cơ cao sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn vay. Ngược lại, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và bất động sản khu công nghiệp vẫn là những điểm sáng được ưu tiên định hướng dòng vốn vì tác động lan tỏa tích cực đến an sinh xã hội và sản xuất kinh doanh.
"Tôi cho rằng doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, từ phát hành trái phiếu theo chuẩn mực mới đến việc tìm kiếm các đối tác chiến lược hoặc các quỹ đầu tư bất động sản, thay vì chỉ trông chờ vào dòng vốn tín dụng truyền thống.
Nhìn rộng hơn, việc kiểm soát chặt tín dụng bất động sản trong năm 2026 kết hợp với các quy định mới từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ giúp thị trường thoát khỏi tình trạng "sốt ảo" và phát triển ổn định hơn. Khi dòng vốn được nắn vào đúng những dự án có tính thanh khoản cao và phục vụ nhu cầu ở thực, rủi ro nợ xấu cho hệ thống ngân hàng sẽ giảm xuống, đồng thời tạo ra một mặt bằng giá cả hợp lý hơn cho người dân. Năm 2026 sẽ không có những cơn sóng tăng giá phi mã, nhưng sẽ là năm của sự củng cố niềm tin và tạo nền móng cho một chu kỳ tăng trưởng dài hạn và bền vững hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam", TS. Châu Đình Linh cho hay.
Dòng vốn vào bất động sản trong năm 2026 chắc chắn sẽ chịu sự giám sát nghiêm ngặt hơn thông qua các hàng rào pháp lý. Ảnh minh họa.
Doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua sẽ phải cơ cấu lại tài chính
Cũng chia sẻ với Reatimes, ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI, chuyên gia Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho hay, năm 2025, tăng trưởng GDP và tăng trưởng tín dụng lần lượt đạt 8,02% và 19,01%. Trong khi đó huy động tín dụng chỉ có hơn 14%. Như vậy, dư địa tiếp tục tăng tín dụng cho năm nay là không còn nhiều. Trong bối cảnh đó, các ngân hàng chạy đua huy động, đẩy lãi suất tiền gửi lên cao, ngay cả với nhóm bốn ngân hàng thương mại nhà nước lớn (Big 4), từ đó trực tiếp tác động làm tăng lãi suất cho vay trong giai đoạn đầu năm.
"Ngân hàng Nhà nước dự kiến tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm nay khoảng 15%, thấp hơn mục tiêu (16%) lẫn kết quả thực tế năm ngoái (19,1%). thể hiện rõ xu hướng tăng trưởng kinh tế được định hướng bền vững hơn", ông Tô Anh Hùng nhận định.
Ông Hùng phân tích, nếu nhìn sâu vào cơ cấu tăng trưởng tín dụng bất động sản theo số liệu mới nhất của Bộ Xây dựng (tính đến quý III/2025), dư nợ tín dụng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chiếm phần lớn: Hơn 918 nghìn tỷ đồng, tăng 58,38% so với năm 2024. Trong đó lại chia thành doanh nghiệp phát triển khu đô thị nhà ở, phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất... và có thể thấy dòng vốn rót chủ yếu vào các doanh nghiệp phát triển dự án khu đô thị nhà ở là 614 nghìn tỷ đồng. Đối với các cá nhân kinh doanh bất động sản, người vay mua sử dụng đất chiếm tỷ trọng nhỏ chỉ khoảng 13 – 14%.
Tín dụng bất động sản tăng cũng đã phản ánh thực tế là năm 2025, nguồn cung tăng trưởng mạnh trên thị trường, và năm 2026 với sự xuất hiện của các siêu đô thị có diện tích cả ngàn ha, thì chắc chắn nguồn cung bất động sản trong năm 2026 và những năm tiếp theo sẽ tốt hơn.
"Nhìn vào mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 của NHNN (khoảng 15%, thấp hơn so với năm 2025), khi không thể nới lỏng tín dụng quá mức như trước, các ngân hàng sẽ buộc phải lựa chọn: siết chặt hơn các điều kiện cho vay để hạn chế nợ xấu – vì nợ xấu gia tăng sẽ dẫn đến trích lập dự phòng rủi ro cao hơn, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận. Đồng thời, khi chi phí huy động vốn ở mức cao, lãi suất cho vay cũng sẽ phải điều chỉnh tăng để bảo vệ biên lãi ròng (NIM). Ngoài ra, một số ngân hàng sẽ phân loại cơ cấu cho vay bất động sản theo mức độ rủi ro khác nhau (ví dụ: dự án nhà ở thực, khu công nghiệp, đầu cơ đất đai…), áp dụng lãi suất và điều kiện vay phù hợp nhằm kiểm soát rủi ro hiệu quả hơn", ông Hùng nhận định.
Vị chuyên gia cho biết thêm, tham gia thị trường bất động sản có rất nhiều chủ thể, khi lãi suất tăng, việc giải ngân khó khăn hơn thì các chủ đầu tư sẽ tìm đến các kênh khác như trái phiếu, cố phiếu. Cùng với đó họ phải cơ cấu lại sản phẩm, chính sách bán hàng và giá sản phẩm. Ngoài ra, tập trung hoàn thiện dự án tốt hơn để nhanh chóng bán hàng, thu hồi vốn.
"Với người mua, lãi suất chỉ là một trong những yếu tố tác động đến việc tiếp cận nhà ở, nhưng vấn đề cốt lõi vẫn nằm ở giá nhà, hiện tại mức giá đang quá cao so với thu nhập của người dân. Năm 2026, tôi nghĩ việc tiếp cận nhà với người mua thu nhập trung bình vẫn sẽ khó khăn".
Theo chuyên gia, dự kiến tăng trưởng tín dụng trong năm 2026 toàn hệ thống khoảng 15% có phần thắt chặt hơn so với năm trước, nhưng đây là 'liều thuốc' cần thiết để ngăn ngừa rủi ro bong bóng và hướng dòng vốn vào những lĩnh vực thực chất. Thị trường bất động sản năm 2026 có thể không còn những đợt tăng trưởng nóng dựa trên đòn bẩy tài chính dễ dàng, nhưng lại mở ra cơ hội cho những doanh nghiệp có nội lực tốt và những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của xã hội.
