Thanh khoản chậm lại, mặt bằng giá bất động sản vẫn không giảm sâu

Theo dữ liệu nghiên cứu từ VARS IRE, tổng nguồn cung mới của thị trường bất động sản năm 2025 đạt khoảng 128.000 sản phẩm, tăng gần 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025.

Bước sang năm 2026, với hàng loạt dự án từng bị đình trệ được tháo gỡ pháp lý, cùng hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai mớ, nguồn cung thị trường tiếp tục gia tăng, ước tính đạt khoảng 200.000 sản phẩm. Không chỉ tăng về số lượng, chất lượng nguồn cung cũng được cải thiện với sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp, đồng bộ tiện ích.

Việc gia tăng nguồn cung giúp người mua có thêm nhiều lựa chọn, từ phân khúc, khu vực đến loại hình sản phẩm. Thậm chí, nhờ các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, người mua có thể tham gia thị trường với tỷ lệ vốn ban đầu chỉ khoảng 10 - 30% giá trị sản phẩm. Tuy nhiên, VARS IRE cho rằng trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý thị trường đang trở nên thận trọng hơn. Thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, thậm chí chậm lại.

Ghi nhận thực tế cho thấy, số lượng sản phẩm cần "thoát hàng" đang ngày càng nhiều, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Một số sản phẩm ghi nhận mức cắt lỗ khoảng 100 - 300 triệu đồng mỗi sản phẩm, song giao dịch thành công chủ yếu tập trung ở các căn hộ hoặc dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý.

Dù thanh khoản chậm lại, song VARS IRE cho rằng, mặt bằng giá bất động sản vẫn không giảm sâu trong thời gian tới do áp lực chi phí đầu vào duy trì ở mức cao. Chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30 - 40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng mạnh theo bảng giá đất mới. Với cơ cấu này, khi giá đất tăng khoảng 20% và tiền sử dụng đất được tính theo hệ số điều chỉnh K (K>1), chi phí phát triển dự án có thể tăng ít nhất 6 - 8%. "Thậm chí, nhiều dự án triển khai trở lại sau thời gian dài "đắp chiếu" phải đóng tiền sử dụng đất cao gấp 1,5 - 3 lần, khiến giá thành sản phẩm đưa ra thị trường càng cao hơn", VARS IRE nhấn mạnh. 

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng tăng khoảng 8 - 12%, cùng với chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng khoảng 2%, khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng thêm khoảng 1,6 - 2,7%. Thực tế này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán, dù áp lực thanh khoản ngày càng lớn.

Ngoài ra, trong trường hợp tiến độ bán hàng không đạt kế hoạch, chi phí tài chính sẽ tiếp tục gia tăng, kéo theo rủi ro và áp lực dòng tiền đối với doanh nghiệp. Trước bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã chủ động áp dụng các chính sách kích cầu như ưu đãi lãi suất (cố định hoặc áp trần), kéo dài thời gian hỗ trợ hoặc tăng chiết khấu cho phương án thanh toán sớm để thu hút dòng tiền.

VARS IRE nhận định, trong bối cảnh thị trường có nhiều lựa chọn, cách tiếp cận của nhà đầu tư cần thay đổi theo hướng thực chất hơn. Việc đánh giá một sản phẩm "rẻ" hay "đắt" không nên chỉ dựa trên giá bán, mà cần đặt trong tương quan với mặt bằng khu vực, khả năng khai thác dòng tiền và thời gian hoàn vốn. Thị trường hiện không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính.

Do đó, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài. Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên tối thiểu từ 3 - 5 năm, đến khi dự án hoàn thiện và đi vào vận hành.

"Bên cạnh đó, nên ưu tiên các khu vực đã có hoặc dự kiến hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với sự phát triển của khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc các chính sách thu hút dân cư. Ngược lại, với những khu vực dân cư thưa thớt, chưa có động lực tăng trưởng rõ ràng, dù vẫn có tiềm năng dài hạn nhưng rủi ro thanh khoản cao hơn và cần thời gian tích lũy dài hơn",  VARS IRE chia sẻ thêm./.