Thích
Áp lực "kép" đè nặng doanh nghiệp vừa và nhỏ
Đi qua 2/3 năm, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự tăng trưởng ấn tượng về nguồn cung, vượt xa dự báo. Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2025 đã đạt hơn 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với tổng nguồn cung của cả năm 2024.
Đáng chú ý, giỏ hàng mới đạt hơn 86.000 sản phẩm, gấp 1,3 lần so với lượng cung mới của cả năm 2024. Sự bùng nổ nguồn cung mới với khu vực đa dạng, từ lõi đô thị ra vùng ven và đô thị loại II cho thấy động lực triển khai dự án của các chủ đầu tư đang được khơi thông mạnh mẽ.
Cụ thể, miền Bắc dẫn đầu với 49% nguồn cung mới, miền Nam 27% và miền Trung 23%, trong đó miền Trung tăng mạnh 10 điểm % nhờ các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ để đón đầu nhu cầu phục hồi.
Mặt khác, phân theo quy mô doanh nghiệp phát triển dự án, nguồn cung nhà ở quý III/2025 trở nên cạnh tranh hơn, nhưng vẫn do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt. Nhóm doanh nghiệp lớn đóng góp hơn 54% nguồn cung mở bán mới, vẫn giữ vị thế dẫn đầu. Trong khi đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm 45,7% nguồn cung, góp phần mở rộng nguồn hàng và gia tăng tính cạnh tranh của thị trường.
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra rằng, các doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp vừa và nhỏ đang phải chịu áp lực rất lớn về chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất.
Cụ thể, trong thời gian qua, việc áp dụng các quy định mới về xác định giá đất sát thị trường theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn, đặc biệt là Nghị định 103/2024/NĐ-CP về phương pháp định giá đất, đã khiến tiền sử dụng đất tính cho các dự án tăng mạnh. Theo nhiều doanh nghiệp, đây là khoản chi phí chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí phát triển bất động sản. Việc nghĩa vụ tài chính này tăng cao làm tổng vốn đầu tư dự án đội lên đáng kể, buộc các chủ đầu tư phải nâng giá bán sản phẩm để bù đắp, từ đó đẩy mặt bằng giá thị trường tăng theo.
Bên cạnh đó, sự gia tăng này cũng làm giảm động lực triển khai dự án mới, nhất là đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, dẫn đến nguồn cung bổ sung cho thị trường càng bị hạn chế.
"Nguồn cung thị trường bị co cụm, tập trung vào các doanh nghiệp lớn có quỹ đất dồi dào, năng lực tài chính mạnh khiến tính cạnh tranh của doanh nghiệp vừa và nhỏ bị ảnh hưởng", báo cáo nhấn mạnh.
Các chủ đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ đang phải chịu áp lực rất lớn về chi phí phát triển dự án tăng cao. Ảnh minh họa
Không chỉ vật lộn với vốn đầu vào, các doanh nghiệp vừa và nhỏ còn phải đối diện với thách thức mới từ quy định siết chặt năng lực ứng vốn trong Luật Đất đai 2024.
Cụ thể, Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai năm 2024 quy định, khi nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập không ứng đủ vốn trong vòng 6 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền để thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư thì sẽ bị hủy kết quả trúng thầu.
Đây là quy định góp phần thúc đẩy trách nhiệm của nhà đầu tư, không chỉ phải đáp ứng năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự, mà còn phải bảo đảm đầy đủ nguồn lực về tài chính để ứng vốn thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư theo phương án bồi thường đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Nhiều doanh nghiệp đã chia sẻ thực tế rằng, với dự án sử dụng đất có quy mô lớn, có phân kỳ tiến độ đầu tư các giai đoạn khác nhau nên tiến độ thu hồi đất cũng được phân kỳ làm nhiều lần tương ứng (Khoản 2 Điều 80 Luật Đất đai năm 2024). Như vậy, dù các lần thu hồi trước doanh nghiệp đều ứng đủ vốn, nhưng chỉ cần chậm trễ 1 lần thì có đối mặt với nguy cơ bị hủy toàn bộ kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với toàn bộ dự án hay không?
Đây là một câu hỏi khiến nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ lo ngại. Bởi các doanh nghiệp lớn, có tài chính vững mạnh chắc chắn sẽ lợi thế hơn trong việc đấu giá, đấu thầu các dự án quy mô, trong khi các doanh nghiệp nhỏ, vốn không lớn, đứng trước nguy cơ bị loại khỏi cuộc chơi vì không đáp ứng được yêu cầu về tốc độ và quy mô ứng vốn.
Như vậy, thị trường có nguy cơ cao rơi vào tình trạng độc quyền nguồn cung, làm giảm tính cạnh tranh và mất đi sự đa dạng vốn có của thị trường bất động sản Việt Nam.
Tìm cơ hội trong thách thức
Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của khối doanh nghiệp, tạo ra cả động lực và thách thức cạnh tranh. Theo báo cáo tình hình kinh tế - xã hội quý III và 9 tháng đầu năm 2025, khu vực bất động sản đã ghi nhận gần 4.000 doanh nghiệp thành lập mới, tăng gần 19% và gấp hơn 3 lần số doanh nghiệp giải thể. Điều này cho thấy sự kỳ vọng và niềm tin vào thị trường vẫn rất lớn, đồng thời báo hiệu một cuộc cạnh tranh gay gắt sắp tới. Tuy nhiên, tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, tránh rơi vào tình trạng độc quyền nguồn cung, việc cân bằng thông qua các chính sách là vô cùng cấp thiết.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị cần chú trọng mở rộng cơ hội cho doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia phát triển dự án thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu công khai và minh bạch. Đây là giải pháp then chốt để nâng cao tính cạnh tranh và đa dạng hóa nguồn cung trên thị trường.
Bên cạnh đó, để cân đối dòng vốn chảy vào bất động sản, cần có các chính sách hỗ trợ, mở rộng khả năng tiếp cận vốn tín dụng ưu đãi, nhất là đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ. Cùng với đó, việc giảm gánh nặng chi phí đầu vào sẽ giúp nhóm doanh nghiệp này cân đối được dòng tiền để tham gia các dự án, góp phần ổn định và đa dạng hóa nguồn cung cho thị trường.
Còn theo chuyên gia từ VIS Rating, các doanh nghiệp bất động sản luôn có sự phân hóa rõ ràng. Thứ nhất, một số ít doanh nghiệp quy mô lớn sở hữu lợi thế về quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng mới có khả năng ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực. Bởi đây là nhóm những "đầu tàu" có đủ sức chống chịu và khả năng xoay xở vốn.
Thứ hai, đa phần doanh nghiệp cỡ vừa và nhỏ vẫn đang giữ tâm thế chờ đợi một sự khởi sắc rõ rệt hơn về chính sách và thanh khoản. Khi đối mặt với nhiều áp lực về chi phí vốn và quy định mới, động lực triển khai dự án sẽ sụt giảm.
Các chuyên gia đồng quan điểm rằng cơ hội cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn tồn tại ở các thị trường ngách và vùng ven khi mà thị trường bất động sản Việt Nam rất rộng lớn và còn nhiều dư địa. Thực tế đã chứng minh tính khả thi của hướng đi này, khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ đã triển khai thành công các dự án ở những thị trường ít sôi động hơn, hướng tới đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân địa phương.
Kết lại, để tận dụng cơ hội và vượt qua thách thức, các chuyên gia cũng khuyến nghị doanh nghiệp vừa và nhỏ phải tuân thủ triệt để 2 nguyên tắc.
Thứ nhất, phát triển dự án vừa tầm với năng lực tài chính của mình. Đây là nguyên tắc cốt lõi, hay nói đơn giản hơn là "doanh nghiệp lớn làm dự án lớn, doanh nghiệp nhỏ làm dự án nhỏ". Việc mạo hiểm lựa chọn dự án vượt quá khả năng vốn sẽ mang lại rủi ro phá sản rất cao trong giai đoạn thị trường khó lường.
Thứ hai, tự thân vận động và liên kết. Để nâng cao sức cạnh tranh và khả năng tiếp cận các dự án quy mô hơn, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải tìm kiếm chiến lược tự thân vận động. Điều này bao gồm việc tăng vốn hoặc chấp nhận sáp nhập để hình thành những pháp nhân mới có đủ năng lực tài chính vững mạnh hơn. Chỉ khi đó, họ mới đủ sức đáp ứng các yêu cầu khắt khe về ứng vốn và tham gia cạnh tranh công bằng trong quy trình đấu giá, đấu thầu dự án.
