Theo đánh giá mới đây của CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), mặc dù doanh thu ghi nhận và nguồn tiền mặt của các chủ đầu tư bất động sản nhà ở đã có dấu hiệu cải thiện, nhưng lợi nhuận và dòng tiền hoạt động (CFO) vẫn suy yếu trong năm 2024. Tuy nhiên, triển vọng thị trường năm 2025 được đánh giá tích cực hơn khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ tháng 8/2024, cùng với hơn 20 nghị định/thông tư hỗ trợ. Những chính sách này sẽ giúp thúc đẩy hoạt động phát triển dự án và gia tăng tốc độ bán hàng của các chủ đầu tư.
Số liệu từ VIS Rating cho thấy, số lượng dự án được cấp phép mới trong năm 2024 tăng 16% so với năm 2023. Đáng chú ý, tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh 90% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao nhất trong 5 năm, lên đến 106%. Điều này phản ánh sự cải thiện đáng kể về thanh khoản và niềm tin của người mua nhà.
Dự báo cho năm 2025, nguồn cung mới sẽ tiếp tục cải thiện, đặc biệt trong phân khúc bất động sản nhà ở, nhờ nhu cầu lớn và các chính sách hỗ trợ. Tuy nhiên, bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo sẽ phục hồi chậm hơn, do vẫn chịu ảnh hưởng từ sức mua yếu và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Ảnh minh họa
Về hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, theo VIS Rating, cùng với sự cải thiện của điều kiện kinh doanh, các chủ đầu tư ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu đáng kể 183% so với cùng kỳ năm trước trong quý 4/2024, góp phần giúp doanh thu cả năm 2024 tăng 8%.
Tuy nhiên, tổng lợi nhuận ròng vẫn giảm 7%, chủ yếu do chi phí lãi vay cao và khoản lỗ từ các doanh nghiệp đang gặp vấn đề pháp lý, trong đó có Danh Khôi (NRC), Năm Bảy Bảy (NBB) và Đầu tư LDG (LDG). Điều này khiến nhiều doanh nghiệp không đạt được kế hoạch kinh doanh như kỳ vọng.
VIS Rating cho biết, chỉ có 10 trong số 30 công ty trong danh sách theo dõi hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2024. Một số chủ đầu tư lớn vẫn đạt kết quả khả quan. Đất Xanh (DXG), Nam Long (NLG) và Vinhomes (VHM) ghi nhận biên lợi nhuận cao hơn, nhờ hoàn thành các dự án trọng điểm, đặc biệt trong phân khúc thấp tầng, vốn có tỷ suất lợi nhuận tốt hơn so với căn hộ chung cư.
Nhóm phân tích kỳ vọng năm 2025 sẽ là năm phục hồi mạnh mẽ của các chủ đầu tư, khi doanh số bán hàng tăng trưởng tốt, giúp đẩy mạnh tiến độ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận.
Về tình hình tài chính, năm 2024, tổng nợ của các chủ đầu tư bất động sản tăng 20% so với cùng kỳ, lên mức 208.000 tỷ đồng, chủ yếu để tài trợ chi phí phát triển dự án (VHM, NLG, DXG), bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc nợ đến hạn (NVL, NBB).
Việc gia tăng vay nợ khiến chi phí lãi vay tăng 41% so với cùng kỳ năm trước, làm suy giảm khả năng thanh toán. Chỉ số EBIT/chi phí lãi vay (phản ánh mức độ an toàn tài chính của doanh nghiệp) giảm từ 8,7 lần xuống còn 5,6 lần, cho thấy áp lực trả nợ ngày càng lớn. Tỷ lệ nợ/EBITDA (phản ánh mức độ đòn bẩy tài chính) cũng tăng từ 2,7 lần lên 3,3 lần, cho thấy nhiều doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn vay để vận hành.
Bên cạnh đó, hầu hết các chủ đầu tư có dòng tiền hoạt động âm trong năm 2024, khi các doanh nghiệp đẩy mạnh giải ngân để tăng tốc phát triển dự án, đặc biệt là các đơn vị được phê duyệt pháp lý và dự kiến mở bán vào năm 2025 như VHM, KDH, PDR. Trong khi đó, một số doanh nghiệp khác như NVL, NBB vẫn đang gặp khó khăn trong việc trả nợ gốc, lãi trái phiếu và vướng mắc pháp lý dự án.
Dù đối mặt với nhiều thách thức, VIS Rating dự báo hồ sơ tín nhiệm của ngành sẽ cải thiện trong năm 2025, nhờ dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện. Các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, DXG và NLG được kỳ vọng sẽ dẫn đầu xu hướng với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn.
Một tín hiệu tích cực khác là nguồn tiền mặt của ngành trong năm 2024 đã tăng 46% so với cùng kỳ, đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, nhờ vào dòng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư và tài chính. Cụ thể, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng đã được cải thiện, cùng với các hoạt động tái cấu trúc dự án thông qua M&A, hợp đồng hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần.
Đặc biệt, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng 32% so với cùng kỳ năm 2023, đạt mức cao nhất trong 3 năm qua, cho thấy sự phục hồi trong khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp. Các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước, nhờ các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành.
Tháng 12/2024, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới trong ngành đạt 31.200 tỷ đồng, tăng 342% so với cùng kỳ, nhờ việc áp dụng bảo lãnh thanh toán chủ yếu bởi các ngân hàng. Tỷ lệ trái phiếu có bảo lãnh thanh toán tăng lên 40%, cao hơn đáng kể so với 17% trong 11 tháng đầu năm 2024.
Nhìn chung, với sự cải thiện của dòng tiền bán hàng, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới và chính sách hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng, các chủ đầu tư bất động sản được dự báo sẽ duy trì khả năng huy động vốn ổn định hơn trong năm 2025, tạo tiền đề cho sự phục hồi của ngành./.
