Thị trường bất động sản đổi chiều: Lợi thế có thực sự trở lại với người mua?

Lợi thế dần nghiêng về phía người mua nhà

Sau thời gian dài chờ đợi tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, nhiều dự án tại những khu vực như Phú Thượng, Tố Hữu, Đông Anh, Gia Lâm trên địa bàn TP. Hà Nội đã đồng loạt bung hàng trong quý II/2026.

Sự trở lại của nguồn cung cũng được phản ánh rõ qua số liệu thị trường. Theo CBRE, quý II/2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận 8.590 căn hộ mở bán mới, tăng so với 8.010 căn của quý trước. Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt 16.600 căn, mức cao nhất trong nửa đầu năm kể từ năm 2020.

Nguồn hàng tăng nhưng sức hấp thụ chưa theo kịp. Trong quý II, số căn bán được đạt khoảng 5.800 căn, tương đương 68% lượng mở bán mới. Tỷ lệ này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024 - 2025, khi số căn bán được thường xuyên vượt 90% lượng mở bán mới, thậm chí có thời điểm cao hơn lượng hàng được đưa ra thị trường trong kỳ.

Áp lực cạnh tranh nguồn cung dự kiến còn gia tăng trong những tháng tới. CBRE dự báo, tổng nguồn cung căn hộ Hà Nội trong cả năm 2026 có thể đạt khoảng 39.000 căn, vượt mức đỉnh hơn 37.000 căn của năm 2019. Song thanh khoản thị trường vẫn phụ thuộc nhiều vào diễn biến lãi suất và niềm tin của người mua nhà.

Lý giải diễn biến này, ông Tô Anh Hùng, Giám đốc A City, thành viên Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA) cho rằng, trong hai năm 2024 - 2025, riêng phân khúc chung cư tại Hà Nội đã có hơn 30.000 sản phẩm được đưa ra thị trường. Quy mô này về cơ bản đã giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung trong giai đoạn 2022 - 2023, khi thị trường gặp nhiều vướng mắc liên quan đến pháp lý.

Tuy nhiên, cùng với sự trở lại của nguồn cung, giá bán sơ cấp cũng tăng mạnh. Theo ông Hùng, trong giai đoạn 2024 - 2025, giá bán các sản phẩm do chủ đầu tư đưa ra thị trường liên tục thiết lập mặt bằng mới, có nơi tăng hơn gấp đôi so với năm 2023.

Điều đáng nói, thu nhập của người dân hiện nay không thể theo kịp mức tăng của giá sơ cấp. Trong khi đó, thị trường thứ cấp lại đang xuất hiện nhiều sản phẩm có mức giá cạnh tranh hơn so với nguồn cung sơ cấp. Theo ông Hùng, xu hướng này có thể rõ nét hơn trong quý III và quý IV/2026, khi nhiều căn hộ được mua từ các đợt mở bán trước bước vào thời điểm bàn giao.

Đây cũng là thời điểm người mua phải thanh toán phần giá trị còn lại để nhận nhà. Với một bộ phận nhà đầu tư từng xuống tiền theo tâm lý FOMO, áp lực thanh toán cộng với mặt bằng lãi suất cao có thể khiến họ phải đưa sản phẩm ra thị trường và giảm kỳ vọng về giá để tìm người mua.

Theo ông Hùng, sự cộng hưởng của áp lực thanh toán, lãi suất và chênh lệch giá giữa thị trường sơ cấp - thứ cấp đang tạo lợi thế cho các sản phẩm chuyển nhượng, khiến người mua có xu hướng tìm kiếm cơ hội trên thị trường thứ cấp, chứ không cố chạy theo mặt bằng giá tại các dự án mới mở bán.

Nhìn dưới góc độ chu kỳ, ông Hùng cho rằng một chu kỳ bất động sản thường trải qua bốn giai đoạn gồm phục hồi, tăng trưởng, bùng nổ nguồn cung và suy thoái. Thị trường Hà Nội hiện đang bước vào giai đoạn “bùng nổ nguồn cung”, khi nguồn cung gia tăng mạnh trong khi lãi suất vẫn ở mức cao. Trong đó, hai giai đoạn sau thường được xem là “thị trường của người mua”, khi lợi thế dần chuyển từ người bán sang người mua.

“Ở giai đoạn bùng nổ nguồn cung và suy thoái, người mua có lợi thế hơn bởi nguồn hàng nhiều, giá có xu hướng điều chỉnh và khả năng đàm phán cũng lớn hơn”, ông Hùng phân tích.

Theo ông Hùng, sự dịch chuyển lợi thế về phía người mua đã bắt đầu thể hiện ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhiều chủ đầu tư liên tục đưa ra các chính sách bán hàng, chiết khấu và ưu đãi, thậm chí kết hợp nhiều chính sách cùng lúc để thúc đẩy thanh khoản.

"Diễn biến này khác với giai đoạn phục hồi và tăng trưởng, khi lợi thế thường thuộc về người bán. Điển hình trong năm 2025, khi tâm lý FOMO lan rộng, người mua nhiều thời điểm phải “mua đuổi”; giá có thể thay đổi trong thời gian rất ngắn, thậm chí người bán tiếp tục nâng giá khi người mua chuẩn bị đặt cọc", ông Hùng so sánh.

“Cửa ải” lãi suất vẫn giới hạn của lợi thế người mua

Tuy nhiên, sự dịch chuyển lợi thế về phía người mua đang diễn ra trong bối cảnh lãi suất vẫn là một lực cản đáng kể đối với thị trường.

Thực tế, mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản đã tăng đáng kể trong nửa đầu năm nay. Báo cáo nghiên cứu thị trường của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) mới đây cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12 - 14%/năm. Đáng chú ý, một số ngân hàng áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 15 - 16,5%/năm.

Theo ông Tô Anh Hùng, nhiều khoản vay mua nhà từ giai đoạn 2024 - 2025 đã hết thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi. Từ mức khoảng 5 - 6%/năm trong thời gian đầu, lãi suất một số khoản vay hiện có thể lên tới 15%/năm.

Trong khi đó, theo số liệu của A City, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội hiện chỉ khoảng 2,5 - 3%/năm. Nếu người mua phải chịu lãi suất vay khoảng 15%/năm, khoảng cách giữa lợi suất từ tài sản và chi phí vốn có thể lên tới 12 - 12,5 điểm phần trăm.

“Chỉ tính với khoản vay 1 tỷ đồng, phần chênh lệch giữa lợi suất cho thuê và lãi vay đã có thể lên tới khoảng 120 - 130 triệu đồng mỗi năm. Đây là một áp lực rất lớn”, ông Hùng phân tích.

Áp lực càng đáng kể khi giá căn hộ tại Hà Nội đã lên mức cao. Theo ông Hùng, giá trị một căn hộ phổ biến trên thị trường hiện có thể lên tới 5 - 6 tỷ đồng. Nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao, chẳng hạn vay tới 70% giá trị tài sản, số tiền phải trả hàng tháng sẽ trở thành gánh nặng đáng kể.

Diễn biến trên thị trường vốn cũng cho thấy chi phí huy động của các ngân hàng đang ở mức cao. Theo số liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), lãi suất trái phiếu ngân hàng trong tháng 6/2026 đã lên trên 8%/năm, tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với cuối năm 2025.

Mặt bằng lãi suất cao thể hiện ở nhiều đợt phát hành. Trong tháng 6, Techcombank phát hành lô trái phiếu riêng lẻ trị giá 3.000 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm với lãi suất 8,5%/năm; một lô khác trị giá 1.500 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm có lãi suất 8,4%/năm trong hai kỳ tính lãi đầu tiên. MB cũng phát hành các lô trái phiếu trị giá 100 - 200 tỷ đồng, kỳ hạn 10 năm với lãi suất 8,3 - 8,4%/năm. Hay một số lô trái phiếuu của LPBank và VPBank có lãi suất 8,6%/năm, còn OCB huy động 1.000 tỷ đồng qua lô trái phiếu kỳ hạn 3 năm với lãi suất 8,7%/năm.

Theo Giám đốc A City, việc các ngân hàng phải huy động vốn với chi phí cao cho thấy dư địa giảm mạnh lãi suất cho vay không còn nhiều. Trong bối cảnh đó, mặt bằng lãi suất cao tạo áp lực đồng thời lên ngân hàng, chủ đầu tư và người mua bất động sản.

“Nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao, sức ép trả nợ có thể gia tăng, kéo theo nguy cơ nợ xấu và áp lực trích lập dự phòng đối với các ngân hàng. Ở phía doanh nghiệp, chi phí vốn cao cũng ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, phát triển dự án; trong khi với người mua, đặc biệt là nhóm sử dụng tỷ lệ đòn bẩy lớn, áp lực trả nợ sẽ tác động trực tiêp đến quyết định xuống tiền và khả năng nắm giữ tài sản”, ông Tô Anh Hùng nêu.

Như vậy, dù người mua nhà hiện nay đang có những lợi thế nhất định, nhưng chi phí vốn lực cản đối với quyết định xuống tiền. Đây cũng là “biến số” đáng chú ý đối với sức mua và thanh khoản của thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2026.