Thị trường bất động sản Thái Nguyên sau sáp nhập: Đón chờ nhiều tín hiệu tích cực

Sau khi hai tỉnh Thái Nguyên và Bắc Kạn tiến hành sáp nhập nhằm tinh gọn bộ máy hành chính, một cục diện mới đã mở ra không chỉ với công tác quản lý nhà nước mà còn cho thị trường bất động sản khu vực. Với diện tích hợp nhất lên đến khoảng 8.390km2 và dân số gần 1,65 triệu người, tỉnh mới trở thành một trong những vùng trọng điểm về phát triển kinh tế - xã hội của Trung du và miền núi Bắc Bộ. Trong bối cảnh này, thị trường bất động sản địa phương, đặc biệt là khu vực Thái Nguyên đang chứng kiến những bước chuyển mình tích cực.

Giao dịch "ảm đạm", giá "lõi - tăng, ven - cắt lỗ"

Việc sáp nhập tỉnh không chỉ làm thay đổi địa giới mà còn tạo ra hiệu ứng tâm lý và thực tiễn mạnh mẽ tác động đáng kể đến thị trường bất động sản. Ghi nhận của Reatimes tại nhiều khu vực tỉnh Thái Nguyên cho thấy: Về phân khúc đất nền và nhà ở thương mại tại vùng lõi, nơi đặt trung tâm hành chính mới của tỉnh Thái Nguyên ghi nhận sự tăng giá nhẹ khoảng 10% - 20% sau sắp xếp.

Những khu vực có quy hoạch hạ tầng rõ ràng như dọc tuyến Bắc Sơn kéo dài, các khu đô thị mới tại phường Sông Công, phường Phổ Yên, hiện tại giá bất động sản đi ngang. Chị Ngọc Mai, môi giới bất động sản tại khu vực cho biết:" Khoảng trước sắp xếp một tháng trở lại đây, thị trường bất động sản tại khu vực gần như không ghi nhận giao dịch".

Bên cạnh đó, tại một số khu vực vùng ven như phường Bắc Kạn, phường Đức Xuân, giá đất nền dự án hiện tại các nhà đầu tư đang "cắt lỗ" cũng không có khách mua. Anh Tiến Dũng - một nhà đầu tư tại địa phương chia sẻ: " Với hai dự án lớn tại đây như dự án Khu đô thị Sơn Phúc Victory hay Phố chợ Minh Khai 2 tháng trở lại đây không có giao dịch mua bán. Một mảnh đất trong dự án 90m2 trước nhà đầu tư mua vào khoảng 1,2 tỷ đồng đến thời điểm hiện tại đang "cắt lỗ", rao bán còn 900 triệu đồng nhưng cũng chẳng ai mua".

Trái ngược lại các vùng lân cận, tại khu vực trung tâm hành chính mới của tỉnh Thái Nguyên ghi nhận hiện phân khúc nhà ở trung cấp (3 - 4 tỷ đồng/căn) đang trở thành điểm nóng thị trường. Vùng lõi trung tâm, nơi có nhu cầu ở thực cao từ đội ngũ công chức, chuyên gia, người dân tái định cư sau giải phóng mặt bằng và hơn 1.500 cán bộ, công chức từ Bắc Kạn chuyển về sau sáp nhập. Dòng tiền đến từ chính sách hỗ trợ và chế độ sau sáp nhập cũng góp phần tạo sức mua mới trên thị trường.

Bên cạnh đó, nhu cầu thuê ở tăng mạnh, nhất là tại các phường trung tâm và khu vực gần các cơ quan hành chính mới, khu công nghiệp và trường đại học. Nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng từ đầu tư lướt sóng sang mô hình cho thuê ổn định (đặc biệt là mô hình căn hộ mini, nhà trọ cao cấp).

Kỳ vọng nâng tầm thị trường từ các dự án nghìn tỷ

Sự xuất hiện ngày càng nhiều của các dự án đầu tư quy mô lớn từ các tập đoàn trong và ngoài nước đã tạo ra những chuyển động tích cực cho thị trường bất động sản tỉnh Thái Nguyên trong thời gian qua. Nhìn từ góc độ tổng thể, các dự án nghìn tỷ không chỉ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa, kích thích dòng vốn đầu tư vào bất động sản, từng bước nâng tầm thị trường này cả về chất và lượng.

Trước hết, sự có mặt của các "ông lớn" như: Tập đoàn Lotte với dự án Lotte Eco Smart City tại TP. Thái Nguyên, Tập đoàn Flamingo với tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng tại Hồ Núi Cốc, Vingroup với quy hoạch tổ hợp đô thị mới, hay Taseco Land với dự án Khu đô thị mới, phố đi bộ trung tâm Thái Nguyên,... đã và đang góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị tại tỉnh Thái Nguyên.

Đặc biệt, sau khi có chủ trương sáp nhập Thái Nguyên – Bắc Kạn, khoảng 1.500 cán bộ "dịch chuyển", cùng chính sách hỗ trợ tài chính đi kèm đã tiếp tục kích cầu thị trường địa ốc, nhất là ở khu vực lõi tỉnh Thái Nguyên. Những khu vực vốn chỉ phát triển ở mức độ vừa phải như: phường Sông Công, phường Phổ Yên, phường Tích Lương, phường Gia Sàng... nay đã trở thành tâm điểm của giới đầu tư nhờ hưởng lợi từ quy hoạch đồng bộ, hệ thống hạ tầng kỹ thuật được nâng cấp và dòng người đổ về tìm kiếm cơ hội kinh doanh, an cư.

Trao đổi với Reatimes, anh Nguyễn Hiệp môi giới bất động sản tại khu vực cho biết: "Giá đất trước sáp nhập tại các khu vực này ghi nhận mức tăng từ 15 - 30% so với cùng kỳ năm trước. Sau sáp nhập, ghi nhận hiện tại mức giá tại khu vực trung tâm hành chính tỉnh Thái Nguyên có sự tăng nhẹ khoảng 10%".

Trong lĩnh vực công nghiệp, sự dịch chuyển của các tập đoàn công nghệ như: Goertek, Luxshare, TSMC... vào các khu công nghiệp lớn tại Sông Công, Phú Bình, Phổ Yên đã làm gia tăng nhanh chóng nhu cầu về nhà ở cho công nhân, chuyên gia và kỹ sư kỹ thuật cao.

Chia sẻ với Reatimes, chị Vân Anh một nhà đầu tư tại phường Phổ Yên cho biết: "Phân khúc nhà ở thương mại tầm giá từ 1,5 - 3 tỷ đồng trở nên sôi động, tỷ lệ hấp thụ cao. Cùng với đó, thị trường cho thuê nhà trọ, căn hộ dịch vụ cũng chứng kiến sự tăng trưởng mạnh, nhất là tại các vị trí gần khu công nghiệp và trung tâm hành chính mới".

Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực thì đi kèm với đó là những thách thức về khâu quản lý cần được bố trí chặt chẽ hơn. Sự tăng giá nhanh của bất động sản ở một số khu vực có thể tiềm ẩn nguy cơ "sốt đất" cục bộ nếu không kiểm soát tốt thông tin quy hoạch và dòng tiền đầu cơ ngắn hạn. Ngoài ra, việc phát triển nóng cần đi kèm quy hoạch bài bản, đầu tư hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, tiện ích dân sinh... để đảm bảo sự phát triển bền vững.

Các dự án nghìn tỷ đóng vai trò động lực dẫn dắt, tạo lực đẩy mới cho thị trường bất động sản Thái Nguyên, nâng cao vị thế cạnh tranh của tỉnh trong vùng trung du và miền núi phía Bắc. Tuy nhiên, để khai thác hiệu quả "làn sóng đầu tư" này, tỉnh Thái Nguyên cần có chiến lược quản lý đất đai, quy hoạch đồng bộ và chính sách hỗ trợ thị trường minh bạch, ổn định lâu dài.

Tận dụng "lợi ích kép" để đón đầu xu hướng đầu tư

Với tiềm năng từng địa phương cũ, Thái Nguyên vẫn giữ vai trò là cực tăng trưởng về công nghiệp, giáo dục, đô thị với hạ tầng giao thông đồng bộ, nhiều khu công nghiệp lớn được các tập đoàn trong và ngoài nước đầu tư mạnh mẽ. Đây là khu vực có động lực tăng trưởng bền vững và sức cầu ổn định.

Trong khi đó, Bắc Kạn lại sở hữu lợi thế về tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là du lịch sinh thái, rừng và hồ nước ngọt như Hồ Ba Bể và tiềm năng khai thác lâm nghiệp, dược liệu, nông nghiệp đặc sản. Nếu có quy hoạch tốt, đồng bộ hạ tầng và chính sách hỗ trợ đầu tư phù hợp, Bắc Kạn hoàn toàn có thể trở thành vùng vệ tinh quan trọng trong chiến lược phát triển liên kết vùng của tỉnh sau sáp nhập.

Theo các chuyên gia bất động sản, sau sắp xếp sự quan tâm đến các khu vực vệ tinh sẽ tăng lên, đặc biệt là các vùng tiếp giáp vùng lõi trung tâm tỉnh như phường Bắc Kạn, xã Đồng Hỷ, xã Đại Từ, xã Phú Bình... nơi có quỹ đất còn dồi dào, tiềm năng phát triển hạ tầng trong trung hạn và là điểm trung chuyển cư dân mới.

Đánh giá về tác động khi điều chỉnh giá đất, các chuyên gia cho rằng mức độ ảnh hưởng sẽ không đồng đều giữa các khu vực. Trước hết, tại các khu vực lõi trung tâm như TP. Thái Nguyên hay các vùng có hạ tầng đã hoàn thiện, nếu bảng giá đất điều chỉnh tăng mạnh, lượng giao dịch có thể chững lại trong ngắn hạn do áp lực chi phí tăng. Khi đó, dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực vùng ven hoặc các vùng có dư địa phát triển nhưng giá đất vẫn còn mềm, tạo ra cơ hội mới cho những nhà đầu tư trung và dài hạn.

Đối với khu vực TP. Bắc Kạn cũ (nay được điều chỉnh thành phường Bắc Kạn) sau sáp nhập sẽ có một số bất lợi trong ngắn hạn. Việc mất đi vị thế trung tâm hành chính sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu ở thực và thu hút đầu tư, dẫn đến cầu suy giảm. Những khu vực này cần có thêm thời gian và chính sách thúc đẩy mới để lấy lại sức hút, đặc biệt là trong lĩnh vực hạ tầng, dịch vụ hoặc các dự án khơi thông tiềm năng du lịch sinh thái, trải nghiệm.

Xu hướng phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi chính sách vĩ mô về tài chính, ngân hàng, pháp luật và định hướng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Khi các yếu tố như chính trị, tín dụng và hành lang pháp lý đi vào ổn định, đây sẽ là cơ hội thuận lợi để đầu tư.

Trao đổi với PV Reatimes, ông Đoàn Đức Duy - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản tỉnh Thái Nguyên, Giám đốc Công ty CP Nhà đất Thái Nguyên cho biết: Các nhà đầu tư cần lưu ý rằng các chính sách pháp luật liên quan đến đất đai, quy hoạch đang ngày càng chặt chẽ hơn, do đó cần có sự chuẩn bị kỹ càng và lựa chọn hướng đầu tư an toàn, bền vững.

Các nhà đầu tư nên ưu tiên các khu vực có dư địa phát triển nhưng mặt bằng giá đất còn thấp, tức là chưa bị đẩy giá bởi kỳ vọng quá mức, song lại hội tụ những yếu tố tiềm năng như: hạ tầng đang phát triển, có các hoạt động kinh tế – xã hội sôi động, đời sống văn hóa tích cực, nhu cầu dân cư tăng cao và đặc biệt là yếu tố pháp lý rõ ràng. Những khu vực này không chỉ mang lại sự an toàn trong đầu tư mà còn hứa hẹn khả năng sinh lời cao trong trung và dài hạn.

Ngoài ra, một xu hướng đáng chú ý là đầu tư vào các loại hình bất động sản có diện tích lớn, giá rẻ như đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất vườn, đất trồng lúa... Đây là những tài sản có thể tận dụng để khai thác "lợi ích kép", vừa có thể sử dụng cho sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, dịch vụ trải nghiệm cộng đồng, vừa có tiềm năng tăng giá theo thời gian nếu được quy hoạch phù hợp.

Sáp nhập Thái Nguyên và Bắc Kạn không chỉ là bước đi về mặt hành chính mà còn mở ra không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản khu vực. Sự chuyển dịch trong cơ cấu hành chính, hạ tầng và định hướng quy hoạch sẽ tạo ra cơ hội lớn nhưng cũng đi kèm thách thức. Nhà đầu tư cần có tầm nhìn chiến lược, lựa chọn các phân khúc an toàn, pháp lý rõ ràng và gắn liền với các yếu tố phát triển bền vững như công nghiệp, du lịch, và nông - lâm nghiệp để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư trong giai đoạn tới.

Ông Bùi Văn Doanh, viện trưởng viện nghiên cứu bất động sản cho rằng: Am hiểu định hướng phát triển vùng là yếu tố lợi thế cho các nhà đầu tư

Sau khi sáp nhập Thái Nguyên và Bắc Kạn, nhà đầu tư cần tập trung vào một số yếu tố cốt lõi để nhận diện tiềm năng thị trường và lựa chọn lĩnh vực đầu tư phù hợp.

Trước hết, quỹ đất mới được mở rộng là yếu tố quan trọng hàng đầu. Việc sáp nhập tạo ra không gian phát triển rộng lớn hơn, đặc biệt ở những khu vực từng bị giới hạn bởi địa giới hành chính. Nhà đầu tư cần nắm rõ quy hoạch vùng, những khu đất tiềm năng chuẩn bị đưa vào khai thác để đón đầu cơ hội.

Thứ hai, cần chú ý đến tài nguyên thiên nhiên đặc thù của khu vực sau sáp nhập. Bắc Kạn sở hữu nhiều lợi thế về lâm nghiệp, khoáng sản và nông nghiệp. Trong khi đó, Thái Nguyên có nền tảng công nghiệp và đô thị hóa cao. Sự kết hợp này tạo ra các cơ hội đầu tư liên kết chuỗi giá trị giữa sản xuất, chế biến và logistics.

Thứ ba, phát triển du lịch là một lĩnh vực đầy tiềm năng. Bắc Kạn có Hồ Ba Bể, hồ nước ngọt lớn nhất Việt Nam, giàu giá trị sinh thái và văn hóa, trong khi Thái Nguyên có Hồ Núi Cốc, điểm đến quen thuộc ở vùng trung du miền núi phía Bắc. Nhà đầu tư nên quan tâm đến các mô hình du lịch sinh thái, trải nghiệm cộng đồng, gắn với phát triển bền vững và khai thác tài nguyên tự nhiên một cách hợp lý.

Thứ tư, cần chú trọng theo sát chính sách địa phương, các quy hoạch hạ tầng, hành lang pháp lý liên quan đến đầu tư và sử dụng đất. Việc am hiểu định hướng phát triển vùng sau sáp nhập sẽ giúp nhà đầu tư xác định đúng thời điểm và khu vực chiến lược để xuống vốn hiệu quả.