Nửa đầu năm 2025 đã khép lại với bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi tích cực, từ sự gia tăng của nguồn cung căn hộ, động lực từ nhu cầu ở thực, đến sự thẩm thấu rõ rệt của hàng loạt chính sách pháp lý quan trọng. Vậy, nửa cuối năm 2025 sẽ mở ra những diễn biến nào cho thị trường đầy tiềm năng này? Đâu là những phân khúc đáng chú ý, và làm thế nào để các nhà đầu tư có thể nắm bắt cơ hội, vượt qua thách thức trong bối cảnh vĩ mô đang dần ổn định? Để có cái nhìn toàn diện và sâu sắc nhất, Reatimes.vn đã có trao đổi với bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, người sẽ mang đến những phân tích chuyên sâu và lời khuyên chiến lược cho giai đoạn then chốt này.
PV: Thưa bà, thị trường bất động sản đã đi qua nửa năm. Bà đánh giá như thế nào về bức tranh toàn cảnh của thị trường trong nửa đầu năm 2025?
Bà Trang Bùi: Trong nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam vận hành trong bối cảnh có nhiều thay đổi lớn về thể chế như sáp nhập đơn vị hành chính, một số địa phương áp dụng bảng giá đất sửa đổi và siết chặt hành lang pháp lý. Tuy nhiên, bức tranh chung của thị trường lại cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ rệt.
Về nguồn cung, thị trường ghi nhận sự gia tăng trở lại, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư – vốn đang chiếm lĩnh thanh khoản. Nhiều dự án từng bị đình trệ đã được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, giúp nguồn cung nhà ở dự kiến tăng khoảng 10% so với năm 2024. Các khu vực đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM tiếp tục là điểm sáng, trong đó Hà Nội đang dẫn đầu về số lượng sản phẩm mở bán mới, với số lượng căn hộ mở bán trong quý II/2025, tăng bứt phá hơn 8.300 căn, tăng 57% theo quý và 10% theo năm. Trong khi đó, số lượng căn hộ mới được mở bán mới tại TPHCM khoảng 2.801 căn, tăng khoảng 17% so với quý trước.
Về cầu, nhu cầu ở thực vẫn là động lực chính giữ cho thị trường ổn định. Phân khúc căn hộ vẫn có thanh khoản tốt, nhu cầu nhà ở và nhu cầu đầu tư bắt đầu dịch chuyển dần sang vùng ven đô thị nơi có mức giá thấp hơn. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán mới đạt mức cao, đặc biệt ở các sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và giá bán hợp lý. Tại Hà Nội, mức độ hấp thụ căn hộ đạt hơn 12.500 căn trong nửa đầu năm 2025. Tại TPHCM, lượng hấp thụ mới đạt khoảng 2.642 căn, tăng 240% theo năm, và tăng sấp xỉ 124% so với quý I/2025.
Về dòng tiền, dù chi phí vốn và giá thành đầu vào vẫn ở mức cao, thị trường đang được hỗ trợ bởi lãi suất vay mua nhà ổn định và các chính sách tín dụng linh hoạt hơn. Đồng thời, việc hoàn thiện hành lang pháp lý với ba bộ luật quan trọng (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản) đang tạo nền tảng vững chắc cho giai đoạn phát triển tiếp theo của thị trường.
Theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, loạt chính sách mới từ Trung ương đến địa phương đã đóng vai trò quan trọng, tạo "làn gió mới" cho thị trường. Nổi bật là Nghị định 75/2025, hướng dẫn Nghị quyết 171/2024 của Quốc hội, cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) để phát triển dự án nhà ở thương mại - tháo gỡ nút thắt lớn của hàng trăm dự án bị đình trệ vì thiếu "đất ở".
Cùng với đó, Nghị định 76/2025 cũng được ban hành nhằm xử lý vướng mắc pháp lý liên quan đến đất đai, thanh tra, kiểm tra và các bản án tại TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa. Việc xử lý theo nhóm dự án và xác lập nghĩa vụ tài chính rõ ràng giúp hàng loạt dự án "mắc kẹt" nhiều năm được gỡ khó, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận tín dụng dễ dàng hơn.
Tại Hà Nội, hơn 840ha đất thuộc 148 khu vực đã được chấp thuận triển khai theo cơ chế mới; TP.HCM cũng ghi nhận 343 dự án đăng ký tham gia, với tổng diện tích hơn 1.900ha. Nhiều địa phương khác đang khẩn trương rà soát để triển khai diện rộng.
Đặc biệt, ngày 3/7 vừa qua, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 192/2025/NĐ-CP về phát triển nhà ở xã hội theo cơ chế đặc thù. Nghị định này quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 201/2025/QH15 về giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không bằng vốn đầu tư công; thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội... được kỳ vọng sẽ mở lối cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở nói chung thực sự cất cánh.
Các chủ đầu tư có xu hướng tái cấu trúc danh mục, tập trung vào sản phẩm thiết thực và pháp lý minh bạch. Hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) dẫn đắt thị trường, đặc biệt từ các quỹ đầu tư Châu Á tranh thủ thâu tóm dự án có pháp lý sẵn, giá tốt.
Tổng thể, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025 đang từng bước phục hồi theo hướng ổn định và bền vững hơn. Dù còn nhiều thách thức, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở giá thấp và khu vực xa trung tâm, nhưng với sự đồng hành của chính sách và nỗ lực từ doanh nghiệp, thị trường đang mở ra nhiều cơ hội mới cho cả nhà đầu tư và người mua ở thực.
Nửa đầu năm 2025 đã khép lại với bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi tích cực, từ sự gia tăng của nguồn cung căn hộ, động lực từ nhu cầu ở thực, đến sự thẩm thấu rõ rệt của hàng loạt chính sách pháp lý quan trọng. Ảnh minh họa.
PV: Nếu như năm ngoái, đất nền khá trầm lắng thì đầu năm nay phân khúc này lại có dấu hiệu sôi động trở lại, thậm chí xuất hiện "sốt đất" cục bộ tại một số địa phương. Bà nhận định thế nào về nguyên nhân và tiềm năng của phân khúc này?
Bà Trang Bùi: Theo quan sát của chúng tôi, thị trường giao dịch đất nền vùng ven TP. HCM "nóng sốt" trong giai đoạn 2018 - 2021, sau đó chậm dần và chững lại do những ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Tiếp đến trong giai đoạn gần đây, chúng tôi ghi nhận có một số hiện tượng giá bán được chào cao đột biến ở một số khu vực do chạy theo các quy hoạch hạ tầng và các dự án quy mô lớn. Nhà đầu tư nhỏ lẻ thường rất nhạy với những thông tin này và có xu hướng đổ vốn vào các khu vực có kỳ vọng tăng trưởng trong tương lai. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng đây chỉ là những hiện tượng cục bộ và sẽ ít ảnh hưởng đến thị trường toàn thành phố.
Về lâu dài, đất nền là loại tài sản ưa chuộng của người dân Việt Nam, vì vậy nhu cầu mua đất nền sẽ không suy giảm. Giá đất sẽ tăng, nhưng chủ yếu ở những khu vực có cơ sở hạ tầng được quy hoạch và phát triển tốt. Người mua nên tỉnh táo trước các thông tin rao bán, tìm hiểu kỹ về các vấn đề pháp lý và quy hoạch của khu đất muốn mua, cũng như tìm hiều về lịch sử biến động giá của khu vực để có thể đưa ra các quyết định chính xác. Các nhà đầu tư nên làm việc với cơ quan chính quyền và các cố vấn đầu tư địa phương để tận dụng kiến thức địa phương của họ và quản lý giao dịch, hỗ trợ đàm phán và giải quyết vấn đề. Các nhà đầu tư khi xuống tiền trong bất kì thời điểm nào cũng cần thực hiện thẩm định kỹ lưỡng cả về quy hoạch, pháp lý và nghĩa vụ thuế, tìm đối tác giao dịch đáng tin cậy và liên tục quan sát biến động rủi ro của thị trường.
PV: Một trong những điểm nghẽn của thị trường hiện nay là sự mất cân đối cung - cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Theo bà, đâu là giải pháp cho bài toán này?
Bà Trang Bùi: Với các dự án nhà ở có mục đích thương mại, nhu cầu trên thị trường nhà ở chủ yếu là phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở trung cấp. Tuy vậy, với hiện trạng vật liệu xây dựng tăng, giá đất cao, chi phí xây dựng cũng như các chi phí khác chồng chéo khác khiến cho đơn giá xây dựng của dự án tăng cao, rất khó để các chủ đầu tư tập trung phát triển cho phân khúc này.
Bên cạnh đó, khó khăn đối với chủ đầu tư chủ yếu là việc xác định giá thành cũng như chi phí vật liệu xây dựng để giữ biên lợi nhuận ở mức 10%, song, biên lợi nhuận này được xem là không có tính hấp dẫn cao khi doanh nghiệp còn các chi phí hợp lệ, hợp lý từ đó dẫn tới việc thiếu hụt về nguồn cung nhà ở xã hội. Ngoài ra, việc làm thủ tục miễn tiền sử dụng đất dành cho nhà ở xã hội cũng gây khó khăn khi kéo dài thời gian ra từ 1 – 2 năm vì phải xác định tiền sử dụng đất. Ngoài ra, với quy định dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội cũng gây mâu thuẫn khi các địa phương không có sự chủ động cho việc khuyến khích xây dựng các dự án nhà ở xã hội độc lập. Những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội còn chưa đủ hấp dẫn để thúc đẩy phát triển phân khúc này.
Vì vậy, việc tập trung vào phát triển nhà ở xã hội đồng thời ổn định giá cho các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền đều quan trọng và cần thiết cho thị trường.
Như tôi đã nói ở trên, Chính phủ đã ban hành Nghị định 192/2025 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Điểm đột phá của Nghị định lần này là thí điểm hàng loạt cơ chế ưu đãi vượt trội, trong đó có: rút gọn thủ tục đầu tư, xây dựng, xác định giá bán, tăng cường vai trò chính quyền địa phương trong tổ chức lập, giao đất và giải phóng mặt bằng cho dự án nhà ở xã hội, cũng như đẩy mạnh xã hội, hóa theo hướng có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế. Chính sách này sẽ giúp giải bài toán thiếu nhà ở trầm trọng cho công nhân, đồng thời tạo môi trường làm việc, sinh sống liền mạch, giảm áp lực hạ tầng đô thị và tăng tính hấp dẫn của các khu công nghiệp với nhà đầu tư nước ngoài.
PV: Bà đánh giá như thế nào về độ thẩm thấu của các chính sách hỗ trợ thị trường thời gian qua? Và triển vọng của thị trường trong nửa cuối năm?
Bà Trang Bùi: Trong thời gian qua, các chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản – từ hoàn thiện pháp lý, điều chỉnh bảng giá đất, đến thúc đẩy đầu tư công và tín dụng ưu đãi – đã bắt đầu phát huy hiệu quả nhất định, dù mức độ lan tỏa còn khác nhau giữa các phân khúc và khu vực.
Ở góc độ tích cực, việc ban hành các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đang tạo ra khung pháp lý rõ ràng hơn, giúp tháo gỡ nhiều điểm nghẽn trong phê duyệt dự án và thủ tục đầu tư. Đồng thời, mặt bằng lãi suất vay mua nhà tiếp tục được duy trì ở mức hợp lý, cùng với các gói tín dụng ưu đãi đã góp phần cải thiện tâm lý người mua và tăng tính thanh khoản cho thị trường.
Tuy nhiên, mức độ thẩm thấu của chính sách vẫn chưa đồng đều. Một số doanh nghiệp nhỏ và người dân vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận đất đai do chi phí đầu vào cao, đặc biệt là tiền sử dụng đất. Ngoài ra, tiến độ triển khai chính sách ở một số địa phương còn chậm, ảnh hưởng đến tốc độ phục hồi chung.
Dù vậy, Cushman & Wakefield dự báo triển vọng thị trường trong nửa cuối năm 2025 vẫn có nhiều tích cực. Nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn dự kiến tăng, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung cấp và nhà ở thương mại giá hợp lý. Dòng vốn đầu tư công tiếp tục được giải ngân mạnh mẽ, tạo hiệu ứng lan tỏa đến thị trường bất động sản và các ngành liên quan.
Cùng với đó, các chính sách hỗ trợ đang dần phát huy tác dụng, tạo nền tảng cho sự phục hồi ổn định và bền vững của thị trường trong thời gian tới. Nếu tiếp tục duy trì đà cải cách và hỗ trợ đúng trọng tâm, thị trường bất động sản hoàn toàn có cơ hội bước vào một chu kỳ phát triển mới, lành mạnh và hiệu quả hơn.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield.
PV: Theo bà, những yếu tố vĩ mô nào như lãi suất, lạm phát, tăng trưởng kinh tế, chính sách tiền tệ sẽ tác động mạnh mẽ nhất đến thị trường bất động sản Việt Nam trong 6 tháng cuối năm 2025 và vì sao?
Bà Trang Bùi: Lãi suất tiếp tục là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của cả người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản. Việc duy trì mặt bằng lãi suất vay mua nhà ở mức hợp lý trong nửa đầu năm đã góp phần cải thiện thanh khoản thị trường. Nếu xu hướng này tiếp tục, đặc biệt với các gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội, sẽ tạo điều kiện thúc đẩy nhu cầu ở thực – vốn là động lực chính của thị trường hiện nay. Trong khi đó, lạm phát được kiểm soát ổn định trong biên độ mục tiêu sẽ giúp củng cố niềm tin của người tiêu dùng và nhà đầu tư.
PV: Với bối cảnh hiện tại, đâu là phân khúc bất động sản mà bà đánh giá có tiềm năng đầu tư tốt nhất hoặc rủi ro thấp nhất trong nửa cuối năm 2025, và chuyên gia có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp trong giai đoạn này không?
Bà Trang Bùi: Trong bối cảnh thị trường đang dần ổn định và phục hồi, phân khúc được đánh giá có tiềm năng đầu tư tốt nhất và rủi ro thấp nhất trong nửa cuối năm 2025 là đất nền tại các khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng phát triển và kết nối giao thông thuận lợi. Những địa phương đang hưởng lợi từ việc mở rộng địa giới hành chính, phát triển khu công nghiệp hoặc có định hướng quy hoạch đô thị bài bản đang thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, chung cư trung cấp tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM cũng là lựa chọn an toàn, nhờ nhu cầu ở thực ổn định và khả năng khai thác cho thuê tốt. Đây là phân khúc có tính thanh khoản cao, ít biến động và phù hợp với cả nhà đầu tư cá nhân lẫn người mua để ở.
Đối với nhà đầu tư cá nhân, lời khuyên là nên ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Tránh chạy theo các "sóng" đầu cơ ngắn hạn, thay vào đó nên hướng đến các khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng, gần khu công nghiệp hoặc trung tâm dịch vụ.
Với doanh nghiệp, đây là thời điểm phù hợp để tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung vào các phân khúc có thanh khoản tốt và dễ tiếp cận nguồn vốn. Đồng thời, cần chủ động thích ứng với các thay đổi về pháp lý và chi phí đầu vào, đặc biệt trong việc chuyển mục đích sử dụng đất và triển khai dự án mới.
Nhìn chung, thị trường bất động sản nửa cuối năm 2025 tuy không còn sôi động như các giai đoạn trước, nhưng lại mở ra nhiều cơ hội đầu tư bền vững nếu lựa chọn đúng phân khúc, đúng thời điểm và đúng khu vực.
Xin cảm ơn chuyên gia!
