Thị trường văn phòng đang có sự phân hoá rõ rệt

Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ổn định

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản của Avison Young Việt Nam cho thấy, trong quý II/2025, thị trường văn phòng tại Hà Nội chưa ghi nhận nguồn cung mới đáng kể, hầu hết các dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Thị trường hiện đang chờ đợi sự ra mắt của các tòa nhà văn phòng hạng A, trong đó nổi bật là Gelex Tower tại 27 - 29 Lý Thái Tổ và Tiến Bộ Plaza với tổng diện tích khoảng 63.700 m2 diện tích sàn cho thuê.

Về diễn biến thị trường, theo Avison Young Việt Nam, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tại Hà Nội duy trì ổn định trong cả 2 phân khúc. Văn phòng hạng A ghi nhận mức giá trung bình khoảng 35 USD/m²/tháng với công suất thuê đạt 87%, phản ánh nhu cầu bền vững từ doanh nghiệp lớn và nhà đầu tư nước ngoài. Các khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm (cũ) tiếp tục là lựa chọn hàng đầu nhờ vị trí đắc địa và kết nối hạ tầng thuận lợi.

Ở phân khúc hạng B, giá thuê trung bình duy trì ở mức 24 USD/m2/tháng, với tỉ lệ lấp đầy đạt khoảng 83%. Các tòa nhà tại khu vực Thanh Xuân, Tây Hồ và Long Biên trước đây tiếp tục thu hút các doanh nghiệp nhỏ và vừa, đặc biệt là trong các ngành công nghệ, thương mại dịch vụ và logistics.

Trong khi đó, thị trường văn phòng tại TP.HCM đang ghi nhận chuyển động tích cực hơn với sự bổ sung nguồn cung từ 2 dự án mới là Betrimex Tower và Yteco Office Tower, cung cấp thêm 15.200m2 diện tích ra thị trường.

Về giá thuê và công suất, thị trường TP.HCM duy trì mức ổn định. Phân khúc hạng A tại khu trung tâm tiếp tục ghi nhận mức giá trung bình khoảng 55 USD/m²/tháng, với tỉ lệ lấp đầy đạt 90%. Phân khúc hạng B tăng nhẹ, đạt 29,5 USD/m²/tháng cùng tỉ lệ lấp đầy 89%, phản ánh sự ổn định và sức hút ổn định của các tòa nhà có chất lượng tốt tại vị trí thuận lợi.

Thị trường có sự phân hoá rõ rệt, xu hướng xanh hoá tiếp tục là lực đẩy trong thời gian tới

Cũng theo Avison Young Việt Nam, thị trường văn phòng Việt Nam trong quý II/2025 cho thấy sự phân hóa rõ rệt nhưng bổ trợ lẫn nhau giữa các trung tâm kinh tế: TP.HCM đóng vai trò đầu tàu thương mại – tài chính; Hà Nội dẫn dắt về hành chính – sáng tạo. Xu hướng xanh hóa, linh hoạt hóa và tích hợp chức năng đa dạng sẽ tiếp tục là động lực chính cho thị trường trong các quý tiếp theo.

Đưa ra những chỉ báo trong thời gian tới, ông Phạm Minh Tuấn, Giám đốc chi nhánh Hà Nội, Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận tốc độ phát triển tại khu vực ngoài trung tâm đang gia tăng. Điều này phản ánh xu hướng tái cấu trúc mô hình làm việc, kết hợp tiết kiệm chi phí vận hành với tiêu chuẩn không gian hiện đại, thân thiện môi trường. Hà Nội cũng ghi nhận sự quan tâm mạnh từ doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính, bảo hiểm, công nghệ thông tin và R&D.

Hiện nay, dưới áp lực cạnh tranh gia tăng, khách thuê văn phòng tại Hà Nội ngày càng kỹ tính, đòi hỏi cao về an toàn phòng cháy chữa cháy, chất lượng kỹ thuật và tiện ích. Các tòa nhà không đáp ứng tiêu chuẩn ngày càng khó giữ khách, buộc chủ đầu tư phải nâng cấp không gian theo hướng hiện đại, tiết kiệm năng lượng và tích hợp công nghệ để thu hút khách thuê.

Song, thị trường cũng đang bước vào giai đoạn chờ đón nguồn cung lớn trong nửa cuối năm, khi một số dự án hạng A quy mô lớn dự kiến đi vào hoạt động từ quý III trở đi. Sự gia nhập của các dự án mới được kỳ vọng sẽ gia tăng cạnh tranh, thúc đẩy các tòa nhà hiện hữu nâng cấp chất lượng dịch vụ.

Đối với thị trường tại TP.HCM, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, các dự án trọng điểm đang tạo nguồn cung mới cho phân khúc hạng A, đặc biệt tại khu trung tâm và các trục giao thông chiến lược như Vành đai 3, Metro số 1.

Sự quan tâm của các doanh nghiệp quốc tế và công ty công nghệ khiến thị trường này chuyển dần sang mô hình "văn phòng xanh, văn phòng linh hoạt" – với các tiêu chuẩn LEED, WELL và không gian hỗ trợ làm việc kết hợp từ xa (hybrid workspace).

"Với tầm nhìn trong giai đoạn 2025 - 2027, TP.HCM dự kiến sẽ đón thêm khoảng 433.621m2 diện tích văn phòng mới – chủ yếu tập trung tại những khu vực thuộc địa phận TP. Thủ Đức, Quận 1 và Quận 7 trước đây. Đây là những khu vực đang được định vị lại thành các trung tâm hành chính – thương mại mới, nhờ sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng và quy hoạch đô thị.

Trong bối cảnh nguồn cung mới bắt đầu gia tăng từ quý II trở đi, thị trường được dự báo sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh rõ rệt hơn trong nửa cuối năm. Việc nhiều dự án đi vào hoạt động có thể tạo ra áp lực điều chỉnh nhẹ về giá thuê cũng như tỉ lệ lấp đầy, đặc biệt ở những khu vực có nguồn cung tập trung.

Đáng chú ý, xu hướng tích hợp không gian làm việc linh hoạt ngày càng rõ nét. Nhiều chủ đầu tư bắt đầu áp dụng mô hình này cho cả tòa nhà truyền thống lẫn dự án mới, tạo ra sự kết hợp giữa văn phòng chuẩn hạng, tiện ích hiện đại và vận hành linh hoạt – yếu tố được xem là then chốt trong bối cảnh nhu cầu sử dụng không gian đang thay đổi nhanh chóng", ông David Jackson dự báo.

Nhìn chung, triển vọng thị trường văn phòng trong giai đoạn sắp tới vẫn tích cực, nhưng sẽ đi kèm với những thách thức lớn hơn do sự cạnh tranh gia tăng. Chủ đầu tư cần có chiến lược linh hoạt trong việc định giá, cung cấp các tiện ích phù hợp với nhu cầu doanh nghiệp, đồng thời đẩy mạnh chuyển đổi số và phát triển mô hình văn phòng xanh để duy trì sức hút trên thị trường./.