Thị trường văn phòng duy trì đà tăng ổn định

Nguồn cung ổn định, thị trường hướng đến tái cấu trúc không gian phát triển bền vững

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý III/2025 của Avison Young Việt Nam cho thấy, thị trường văn phòng Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái ổn định. Điểm đáng chú ý là sự tái khởi động của một số dự án, tiêu biểu là khu phức hợp Giảng Võ với quy mô dự kiến 21 tầng văn phòng cho thuê. Dự án này được kỳ vọng sẽ góp phần bổ sung nguồn cung chất lượng cao cho khu vực trung tâm, đồng thời tạo thêm nhiều lựa chọn cho khách thuê trong giai đoạn tới.

Sự quan tâm của thị trường hiện vẫn tập trung vào nhóm dự án hạng A tại khu vực trung tâm, đang trong giai đoạn hoàn thiện và chuẩn bị gia nhập thị trường. Đây là nguồn cung được kỳ vọng sẽ cải thiện sự khan hiếm hiện tại, đồng thời tạo thêm nhiều lựa chọn cho các doanh nghiệp lớn đang tìm kiếm không gian đạt chuẩn quốc tế.

Về hoạt động, giá thuê và tỉ lệ lấp đầy ở cả phân khúc hạng A và hạng B đều duy trì ở mức ổn định, phản ánh sự cân bằng giữa cung – cầu trong ngắn hạn. Ở phân khúc hạng A, mức giá thuê trung bình được ghi nhận khoảng 35 USD/m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 87%. Con số này cho thấy nhu cầu bền vững từ các doanh nghiệp quốc tế, tổ chức tài chính, công ty công nghệ và các tập đoàn lớn đang tìm kiếm không gian làm việc chất lượng cao, vị trí thuận tiện và dịch vụ vận hành chuyên nghiệp.

Trong khi đó, phân khúc hạng B duy trì mức giá trung bình 24 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy 83%, tiếp tục hấp dẫn nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ, logistics và công nghệ nhờ chi phí thuê hợp lý.

Tại TP.HCM, thị trường văn phòng quý III/2025 ghi nhận nguồn cung mới từ nhiều phân khúc. Nổi bật là Saigon Marina IFC – tòa nhà quy mô lớn tọa lạc tại khu trung tâm, cung cấp hàng chục nghìn mét vuông diện tích sàn cho thuê. Bên cạnh đó, các dự án nhỏ hơn như DATC Building cũng góp phần đa dạng hóa lựa chọn cho doanh nghiệp ở nhiều quy mô khác nhau.

Mặc dù nguồn cung có xu hướng tăng, thị trường vẫn duy trì trạng thái cân bằng nhờ nhu cầu ổn định đối với không gian hiện đại, bền vững và có vị trí chiến lược. Các chủ đầu tư đang đẩy mạnh nâng cao chất lượng dịch vụ và tiện ích đi kèm, giúp thị trường giữ được sự ổn định và tạo nền tảng phát triển cho giai đoạn tiếp theo.

Theo Avison Young Việt Nam, giá thuê văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm TP.HCM tiếp tục duy trì mức trung bình khoảng 55 USD/m2/tháng, trong khi tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ lên 91%, phản ánh nhu cầu ổn định đối với không gian cao cấp. 

Ở phân khúc hạng B, giá thuê đạt mức 32,5 USD/m2/tháng, tăng nhẹ so với quý trước, đồng thời tỷ lệ lấp đầy cũng có sự cải thiện, cho thấy sức hút ngày càng lớn của các tòa nhà hạng B có vị trí thuận lợi và chất lượng tốt.

Đặc biệt, sau quá trình sáp nhập hành chính, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM ghi nhận nhiều chuyển động tích cực về cơ cấu nguồn cung và phân bố không gian làm việc. Tổng diện tích văn phòng cho thuê đạt khoảng 2,27 triệu m2, trong đó hạng A chiếm 671.000 m2 và hạng B khoảng 1,6 triệu m2. Cơ cấu này cho thấy phân khúc hạng B tiếp tục chiếm ưu thế, trở thành lựa chọn hàng đầu của doanh nghiệp vừa và nhỏ, công ty khởi nghiệp và các tổ chức cần không gian linh hoạt, chi phí tối ưu.

Về mặt phân bổ, khu vực trung tâm (CBD) vẫn là vị trí trọng điểm, tập trung nhiều tòa nhà hạng A tiêu chuẩn quốc tế, phù hợp với doanh nghiệp lớn và tập đoàn đa quốc gia. Dù nguồn cung hạn chế, khu vực này vẫn duy trì sức hút nhờ vị trí chiến lược, hạ tầng đồng bộ và khả năng kết nối cao.

Trong khi đó, các khu vực ngoài trung tâm, vốn được mở rộng mạnh mẽ sau sáp nhập, đang nổi lên như động lực tăng trưởng mới. Nguồn cung văn phòng tại đây tăng ổn định, vượt trung tâm về tổng diện tích, nhờ quỹ đất dồi dào và chi phí thuê cạnh tranh.

Hiện khu vực ngoài trung tâm chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung lũy kế, mở ra nhiều cơ hội đầu tư vào các mô hình văn phòng linh hoạt, văn phòng xanh hoặc tổ hợp tích hợp không gian làm việc - tiện ích sống. Việc mở rộng đô thị theo hướng đa cực cũng giúp tái phân bố lao động, giảm áp lực giao thông và mở rộng cơ hội tiếp cận mặt bằng cho doanh nghiệp, đặc biệt tại các khu vực mới phát triển phía Đông và Nam thành phố.

Nhìn chung, sau sáp nhập, thị trường văn phòng TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện, hướng tới phát triển bền vững, thích ứng với nhu cầu đa dạng của cộng đồng doanh nghiệp. Trong bối cảnh kinh tế phục hồi và chuyển đổi số lan tỏa mạnh mẽ, các nhà đầu tư cần tập trung tối ưu hóa công năng, cải tiến vận hành và nâng cao trải nghiệm người dùng, qua đó duy trì lợi thế cạnh tranh và thúc đẩy thị trường phát triển ổn định trong dài hạn.

Triển vọng thị trường giai đoạn 2025 - 2027

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường văn phòng tại các đô thị lớn sẽ có những chuyển động mới đáng chú ý. Tại TP.HCM, với triển vọng giai đoạn 2025 – 2027, thành phố dự kiến sẽ đón thêm các dự án văn phòng mới, nâng tổng nguồn cung văn phòng cho thuê lên khoảng 2 triệu m2 tại khu vực trung tâm (quận 1 cũ, quận 3 cũ) hay các khu lân cận (TP. Thủ Đức cũ, Nam Sài Gòn). Các khu vực này đang nổi lên như những điểm đến trọng yếu nhờ hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị ngày càng hoàn thiện, tạo nền tảng cho sự dịch chuyển và mở rộng hoạt động của doanh nghiệp. Như vậy, thành phố đang khẳng định vị thế đầu tàu thương mại – tài chính, đồng thời dẫn dắt xu hướng phát triển văn phòng xanh và linh hoạt tại Việt Nam.

Theo ông David Jackson, Hà Nội cũng ghi nhận sự phân bổ nguồn cầu ngày càng rõ rệt khi khu vực trung tâm tiếp tục duy trì tỉ lệ lấp đầy cao, trong khi khu phía Tây và Tây Hồ Tây trở thành điểm đến của nhiều doanh nghiệp nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện và sự xuất hiện của các dự án mới như Oriental Square hay Parc Hà Nội. Diễn biến này không chỉ cho thấy sự dịch chuyển không gian làm việc ra ngoài khu trung tâm, mà còn phản ánh xu thế lựa chọn văn phòng tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đáp ứng tiêu chuẩn hiện đại, thân thiện môi trường và phù hợp mô hình vận hành linh hoạt.

Đến năm 2027, Hà Nội dự kiến sẽ đón nhận thêm hàng trăm nghìn mét vuông văn phòng cho thuê, giúp mở rộng lựa chọn và làm phong phú nguồn cung. Khách thuê ngày càng quan tâm đến tiện ích, trải nghiệm làm việc và yếu tố xanh, buộc chủ đầu tư vừa đảm bảo tiến độ vừa định hướng phát triển theo hướng hiện đại, bền vững.

"Những đô thị trọng điểm đang hình thành một bức tranh thị trường văn phòng liên kết: TP.HCM giữ vai trò trung tâm thương mại – tài chính, Hà Nội khẳng định lợi thế hành chính – sáng tạo. Sự bổ trợ này tạo nền tảng để Việt Nam xây dựng một thị trường văn phòng phát triển cân bằng, hiện đại và giàu tiềm năng trong trung và dài hạn, đồng thời từng bước tiệm cận các tiêu chuẩn khu vực", ông David Jackson khẳng định./.