Thực hiện nguyên tắc “bảo đảm hài hòa lợi ích" và “nguyên tắc thị trường” trong xây dựng bảng giá đất

Các địa phương cần thực hiện nguyên tắc "bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư" trong việc xây dựng bảng giá đất và quy định hợp lý mức tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất và đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất trên địa bàn để kiến tạo môi trường đầu tư hấp dẫn và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam an toàn, lành mạnh, bền vững.

***

1. Cần thực thi đúng các nguyên tắc của Luật Đất đai 2024, nhất là "nguyên tắc thị trường" và nguyên tắc "bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư" trong việc xây dựng "bảng giá đất điều chỉnh" và "bảng giá đất lần đầu" của các địa phương. 

Khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định việc định giá đất phải bảo đảm 5 nguyên tắc, trong đó có "nguyên tắc thị trường" và nguyên tắc "bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư" trong việc xây dựng bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. 

Trước đây, Luật Đất đai 2003, tại Điều 56, Khoản 1, Điểm a mới chỉ quy định việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm nguyên tắc "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường" (là không khả thi, như đi tìm "lá diêu bông"). Đến Luật Đất đai 2013, tại Điểm c khoản 1 Điều 112 cũng chỉ quy định việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm nguyên tắc "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất". Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc của việc định giá đất phải "bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư" là bước tiến rất lớn trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư. 

Khoản 11 Điều 13 Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định "quyền của Nhà nước" là đại diện chủ sở hữu về đất đai "quyết định chính sách tài chính về đất đai; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại". Chính sách tài chính đất đai là một trong các công cụ rất hiệu lực, hiệu quả để điều tiết thị trường bất động sản.  

Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định "Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025; trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương". 

Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định"…

Bảng giá đất điều chỉnh của 25 địa phương đã ban hành đều có mức giá đất tăng gấp nhiều lần so với trước đây. Tại TP.HCM, bảng giá đất điều chỉnh theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành từ ngày 31/10/2024 đến hết 31/12/2025, tăng từ 2,36 lần (quận 3) đến 38,8 lần (huyện Hóc Môn) so với Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND, với mức giá cao nhất đối với "đất ở" là 687 triệu đồng/m2. 

Tại Hà Nội, giá đất cao nhất trong bảng giá đất điều chỉnh đối với "đất ở" là 695,3 triệu đồng/m2. 

Việc thực thi pháp luật phù hợp với thực tế để xây dựng bảng giá đất, quyết định giá đất cụ thể và quy định mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất làm căn cứ để tính tiền thuê đất hàng năm trên địa bàn cấp tỉnh có vai trò rất quan trọng và tác động rất lớn đến việc thu hút đầu tư và sự phát triển bền vững thị trường bất động sản nước ta.

Đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường cần tiếp tục đánh giá tác động của bảng giá đất điều chỉnh tại 25 địa phương đã ban hành và tại các địa phương "tiếp tục áp dụng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013" áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, để giúp các địa phương xây dựng "bảng giá đất lần đầu" áp dụng kể từ ngày 01/01/2026 thật hợp tình hợp lý vừa bảo đảm "nguyên tắc thị trường" và vừa "bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư".

2. Đánh giá tác động của bảng giá đất và mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất làm căn cứ tính tiền thuê đất hàng năm trên địa bàn cấp tỉnh đến hoạt động thu hút đầu tư và thị trường bất động sản

2.1. Các trường hợp áp dụng bảng giá đất và quy định về xây dựng đơn giá thuê đất, mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất hàng năm:

- Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định 11 trường hợp áp dụng bảng giá đất như sau:

 a. Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

 b. Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm;

 c. Tính thuế sử dụng đất;

d. Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

đ. Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; 

e. Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; 

g. Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

 h. Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân; 

i. Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; 

k. Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; 

l. Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê".

-  Điểm a khoản 1 Điều 26, điểm c khoản 2 Điều 27 và khoản 3 Điều 28 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định "đơn giá thuê đất, mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất; đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm; đơn giá thuê đất đối với đất có mặt nước", trong đó quy định "Căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp".

Có thể thấy, 11 trường hợp áp dụng bảng giá đất trên đây và quy định mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất làm căn cứ để tính tiền thuê đất hàng năm của các địa phương sẽ tác động đến hoạt động thu hút đầu tư và thị trường bất động sản nước ta, nên cần được cân nhắc kỹ lưỡng khi ban hành quy định mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

2.2. Đánh giá tác động chung

(1) Tác động tích cực

Một là, "Bảng giá đất điều chỉnh" có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường sẽ cao hơn trước đây. 

Hai là, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới so với giai đoạn 2005-2022 thì nguồn thu từ đất chỉ chiếm 13,16% tổng thu ngân sách nội địa.

Ba là, "chênh lệch địa tô" được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước "điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại", bởi lẽ hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như "đất hai giá" hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở "hai giá" (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực) hoặc người sử dụng đất thực hiện "chuyển mục đích sử dụng đất" chỉ thực hiện "nghĩa vụ tài chính với Nhà nước" có giá trị thấp hơn, do giá đất của Bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường, nên "Bảng giá đất điều chỉnh" sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự "công bằng, hài hòa về lợi ích" giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng.

Bốn là, giá đất của "Bảng giá đất điều chỉnh" không tác động đến việc "định giá đất cụ thể" để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, bởi lẽ các dự án này không áp dụng Bảng giá đất, mà chủ yếu là áp dụng "phương pháp thặng dư" để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, nên không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án, nhưng "Bảng giá đất điều chỉnh" sẽ có tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất sẽ có xu thế đòi bồi thường cao hơn trước đây.

(2) Tác động không mong muốn

Một là, mức giá của "Bảng giá đất điều chỉnh" sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất" do phải nộp tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất cao hơn rất nhiều so với trước đây và mặc dù khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất "được ghi nợ nghĩa vụ tài chính", nhưng trong thời gian còn "nợ tiền sử dụng đất" thì người sử dụng đất bị hạn chế một số "quyền" như không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản "nợ tiền sử dụng đất".

Hai là, mức giá của "Bảng giá đất điều chỉnh" sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và tác động đến "năng lực cạnh tranh quốc gia" trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp phải thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng với giá cao hơn để thực hiện dự án.

2.3. Nghiên cứu trường hợp điển hình về áp dụng bảng giá đất và quy định mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất hàng năm tại TP.HCM để đánh giá tác động đến hoạt động thu hút đầu tư và thị trường bất động sản:

a. Về Dự thảo Quyết định Quy định mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất hàng năm tại TP.HCM

Trên cơ sở các quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, UBND TP.HCM đã có Tờ trình số 7564/TTr-UBND ngày 26/11/2024 trình HĐND thành phố Dự thảo "Quyết định Quy định mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất, mức tỷ lệ (%) thu đối với đất xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất) và mức tỷ lệ (%) thu đối với đất có mặt nước làm căn cứ để tính tiền thuê đất trên địa bàn TP.HCM" (sau đây viết là Dự thảo Quyết định) và đã được HĐND Thành phố thông qua ngày 11/12/2024 (đến 10/1/2025 vẫn chưa thấy công bố thông tin). 

Điều 3, Điều 4 và Điều 5 "Dự thảo Quyết định" quy định "tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm", như sau:

b. Đánh giá tác động của bảng giá đất và mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất làm căn cứ để tính tiền thuê đất với 2 trường hợp điển hình

"Tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm" quy định tại Điều 3, Điều 4 và Điều 5 "Dự thảo Quyết định" có một số "bất cập" có thể dẫn đến tác động bất lợi đến hoạt động thu hút đầu tư và thị trường bất động sản TP.HCM, nhất là thị trường bất động sản cho thuê như hoạt động cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp, cụ thê tại 2 trường hợp điển hình như sau:

(1) Trường hợp Thảo cầm viên Sài Gòn: Đây là công trình có ý nghĩa lịch sử, văn hóa, nghiên cứu khoa học, đóng góp bảo tồn nguồn gen, duy trì đa dạng các loài trong tự nhiên, là lá phổi xanh và nơi vui chơi, thưởng ngoạn, tham quan du lịch của người dân và khách vãng lai, có diện tích 158.117m2 trong đó chỉ có 5.590m2 dành để kinh doanh, dịch vụ (chỉ chiếm 3,53% tổng diện tích), còn lại 152.527m2 (chiếm 96,47% tổng diện tích) là đất phục vụ công ích làm chuồng trại, khu cây xanh, cảnh quan công viên, vừa qua đã "bị" đòi nợ tiền thuê đất lên đến gần 850 tỷ đồng. 

Nguyên nhân là do thực thi quy định tính tiền thuê đất chưa chính xác (chưa phân định rõ phần diện tích đất phục vụ công ích chiếm đến 96,47% với phần diện tích đất phục vụ kinh doanh, dịch vụ chỉ chiếm 3,53% tổng diện tích) nên đã bị áp giá thuê đất không chính xác và quá cao. 

Việc này đã được UBND TP chỉ đạo giải quyết theo hướng đo đạc để xác định chính xác phần diện tích đất phục vụ công ích để chuyển sang hình thức "giao đất không thu tiền sử dụng đất" và phần diện tích đất phục vụ kinh doanh, dịch vụ có thu tiền thuê đất.

(2) Nghiên cứu trường hợp điển hình "về tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất với mục đích sản xuất kinh doanh" tại một vị trí đất tại đường số 1 Khu chế xuất Linh Trung, phường Bình Chiểu, TP. Thủ Đức để so sánh "đơn giá thuê đất hàng năm" theo cách tính của "Dự thảo Quyết định" và theo các cách tính trước đây tại thời điểm năm 2022 và tại thời điểm từ tháng 01/2023 đến hết 10 tháng đầu năm 2024 theo quy định của Quyết định 50/2014/QĐ-UBND, Quyết định 02/2020/QĐ-UBND, Quyết định 53/2021/QĐ-UBND, Quyết định số 05/2023/QĐ-UBND và Quyết định 56/2023/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố.

* Một là, theo cách tính trước đây tại Quyết định 50/2014/QĐ-UBND, Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND và Quyết định 53/2021/QĐ-UBND áp dụng cho năm 2022:

Trước đây theo Quyết định 50/2014/QĐ-UBND thì quận Thủ Đức thuộc Khu vực 3 được áp dụng "tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất với mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp" là 1,3% giá đất của Bảng giá đất và căn cứ Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND thì đường số 1 Khu chế xuất Linh Trung có giá 4,2 triệu đồng/m2 và căn cứ Quyết định số 53/2021/QĐ-UBND (áp dụng cho năm 2022) thì quận Thủ Đức thuộc Khu vực 3 có "hệ số điều chỉnh giá đất" là 2,1 thì "đơn giá thuê đất hàng năm" được tính như sau:

4,2 triệu đồng/m2  x  2,1 x 1,3% = 114.660 đồng/m2 (áp dụng cho năm 2022)

* Hai là, theo cách tính trước đây tại Quyết định 50/2014/QĐ-UBND, Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND, Quyết định 05/2023/QĐ-UBND và Quyết định 56/2023/QĐ-UBND áp dụng cho năm 2023 và 10 tháng đầu năm 2024:

Trong giai đoạn từ 01/01/2023 đến hết 10 tháng đầu năm 2024 thì đường số 1 Khu chế xuất Linh Trung thành phố Thủ Đức có giá 4,2 triệu đồng/m2 và được áp dụng "tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất với mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp" là 1,3% giá đất của Bảng giá đất và căn cứ Quyết định 05/2023/QĐ-UBND, Quyết định 56/2023/QĐ-UBND thì TP. Thủ Đức thuộc Khu vực 2 có "hệ số điều chỉnh giá đất" là 3,3 (tăng 1,2 lần so với "hệ số điều chỉnh giá đất" là 2,1 trước đây) nên "đơn giá thuê đất hàng năm" được tính như sau:

4,2 triệu đồng/m2  x  3,3  x 1,3% = 180.180 đồng/m2

Như vậy, trong năm 2023 và 10 tháng đầu năm 2024 thì đường số 1 Khu chế xuất Linh Trung có "đơn giá thuê đất hàng năm" đã tăng 1,57 lần so với năm 2022.

* Ba là, theo cách tính hiện nay của "Dự thảo Quyết định":

Theo "Dự thảo Quyết định" thì "tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất với mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp" đối với khu đất có vị trí tại đường số 1 Khu chế xuất Linh Trung, phường Bình Chiểu, TP. Thủ Đức thuộc "Khu vực 2, gồm: TP. Thủ Đức, các quận: 6, 7, 8, 11, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp: không phẩy bảy lăm phần trăm (0,75%)" giá đất của đường số 1 Khu chế xuất Linh Trung là 39,7 triệu đồng/m2 quy định tại "Bảng giá đất điều chỉnh" ban hành theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND (tăng 9,45 lần so với giá đất của Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND) thì "đơn giá thuê đất hàng năm" được tính như sau:

39,7 triệu đồng/m2  x  0,75% = 297.750 đồng/m2

Như vậy, khi áp dụng cách tính hiện nay của "Dự thảo Quyết định" trong giai đoạn từ 01/01/2023 đến hết 10 tháng đầu năm 2024 thì đường số 1 Khu chế xuất Linh Trung có "đơn giá thuê đất hàng năm" đã tăng 2,59 lần so với "đơn giá thuê đất hàng năm" năm 2022 và tăng 1,65 lần so với "đơn giá thuê đất hàng năm" năm 2023 và 10 tháng đầu năm 2024.

Do đó, Tờ trình của Sở Tài chính đánh giá "tỷ lệ tăng giá thuê trung bình Khu vực với mục đích SXKD" của Khu vực 2 chỉ tăng 54% so với "đơn giá thuê đất hàng năm" trước đây là chưa thật chính xác, từ đó có thể suy đoán "tương tự" về "tỷ lệ tăng giá thuê đất trung bình" của các khu vực khác, để cân chỉnh lại "tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất" của "Dự thảo Quyết định" cho hợp lý hơn.

* Bốn là, nếu "Dự thảo Quyết định" giữ nguyên "đơn giá thuê đất hàng năm" của năm 2023 và 10 tháng đầu năm 2024 đối với khu đất có vị trí tại đường số 1 Khu chế xuất Linh Trung, phường Bình Chiểu, TP. Thủ Đức là 180.180 đồng/m2 thì công thức để tính "tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất với mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp", như sau:

Chúng tôi nhận thấy, với "tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất" là 0,4538% thì "đơn giá thuê đất hàng năm" vẫn là 180.180 đồng/m2 bằng với giá thuê đất năm 2023 và 10 tháng đầu năm 2024. Nếu làm tròn "tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất" là 0,5% thì "đơn giá thuê đất hàng năm" sẽ là 198.500 đồng/m2 chỉ tăng 10,16% so với "đơn giá thuê đất hàng năm" (180.180 đồng/m2) của năm 2023 và 10 tháng đầu năm 2024 và vẫn nằm trong khung "tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là từ 0,25 - 3%" quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 26 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Do vậy, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị quy định "tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất" là 0,5% trong "Dự thảo Quyết định". Điều này thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND và UBND TP.HCM.

Theo Sở Tài chính, từ khi UBND TP.HCM ban hành Quyết định 05/2023/QĐ-UBND và Quyết định 56/2023/QĐ-UBND, quy định "đơn giá thuê đất hàng năm" áp dụng từ đầu năm 2023 đến hết 10 tháng đầu năm 2024 đã không phát sinh khiếu nại của các đối tượng thuê đất trên địa bàn thành phố nên có thể nhận định là "đơn giá thuê đất hàng năm" phù hợp và có thể giữ ổn định "đơn giá thuê đất hàng năm" này trong giai đoạn "quá độ" từ nay đến hết năm 2025.

Do vậy, nên lựa chọn "tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất với mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp" bằng 0,25-0,5% giá đất của "Bảng giá đất điều chỉnh" ban hành theo Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND - chỉ tăng hơn 10% so với "đơn giá thuê đất hàng năm" hiện nay theo cách tính của Quyết định số 50/2014/QĐ-UBND, Quyết định 02/2020/QĐ-UBND, Quyết định 05/2023/QĐ-UBND và Quyết định 56/2023/QĐ-UBND đã được áp dụng cho năm 2023 và 10 tháng đầu năm 2024.

Ngoài ra, quy định "mức tỷ lệ (%) thu đối với đất xây dựng công trình ngầm" và "đất có mặt nước" thì nên áp dụng "đơn giá thuê đất được tính bằng 20% của đơn giá thuê đất trên bề mặt" đối với hình thức "thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm" và cả hình thức "thuê đất trả tiền thuê đất một lần" đối với đất "có cùng mục đích sử dụng đất", để khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào các dự án công trình ngầm và đất có mặt nước hiện đang rất khó thu hút đầu tư.

TP.HCM đang có dấu hiệu bị giảm dần "lợi thế so sánh" về đầu mối giao thông, logistics, thương mại dịch vụ so với các địa phương lân cận do tốc độ công nghiệp hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế sang công nghiệp, thương mại dịch vụ tại các địa phương lân cận đang diễn ra rất mạnh và nhanh so với trước đây, vừa "chia lửa" cho TP.HCM trong việc tiếp nhận dòng người "nhập cư" và công nghiệp thâm dụng lao động, công nghệ có thể thấp hơn, nhưng vừa "cạnh tranh" với TP.HCM nên cần có cách tiếp cận mới theo hướng tăng cường sự phân công, phối hợp, hợp tác để "cùng phát triển, cùng thắng". 

Ví dụ như tỉnh Long An có cảng biển quốc tế Tân Tập; tỉnh Đồng Nai và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có các cảng biển quốc tế trên sông Đồng Nai; tỉnh Đồng Nai sắp có sân bay quốc tế Long Thành lớn nhất khu vực; tỉnh Bình Dương và các tỉnh Long An, Đồng Nai, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có rất nhiều khu công nghiệp; tỉnh Bình Phước cũng đang tăng tốc công nghiệp hóa; đồng thời với tuyến cao tốc phía Đông, các tuyến cao tốc kết nối TP.HCM với các tỉnh, đặc biệt là với các tuyến đường Vành đai 3, Vành đai 4 thì các tỉnh có thể vận chuyển hàng hóa không cần phải "thông qua" TP.HCM, mà điển hình là chính sách "đơn giá thuê đất hàng năm" của tỉnh Long An áp dụng tại địa bàn các huyện Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức thấp hơn TP.HCM, nên các khu công nghiệp tại huyện Đức Hòa phát triển rất mạnh, thu hút rất nhiều nhà đầu tư so với địa bàn huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh.

c. Dự thảo Quyết định "Quy định mức tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất" trên địa bàn TP.HCM có thể chưa đảm bảo yêu cầu phải "căn cứ vào thực tế của địa phương"

Điểm a khoản 1 Điều 26 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định: Căn cứ vào thực tế của địa phương, UBND cấp tỉnh quy định mức tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp.

Hiệp hội nhận thấy "căn cứ vào thực tế" của TP.HCM có một số điểm đặc thù sau đây:

(1) TP.HCM đã ban hành "Bảng giá đất điều chỉnh" theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND với các mức giá đất của các quận, huyện, TP. Thủ Đức bằng khoảng 70% giá đất thị trường theo nhận định của Sở Tài nguyên Môi trường và đã tăng 4-38 lần so với "Bảng giá đất" theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

(2) Kể từ năm 2023 đến tháng 10/2024, "đơn giá thuê đất hàng năm" theo cách tính của Quyết định số 50/2014/QĐ-UBND, Quyết định 02/2020/QĐ-UBND, Quyết định số 05/2023/QĐ-UBND và Quyết định 56/2023/QĐ-UBND thì "đơn giá thuê đất hàng năm" đã tăng lên khoảng 1,57 lần so với "đơn giá thuê đất hàng năm" của năm 2022 trở về trước (tính từ ngày 01/07/2014 đến ngày 31/12/2022), bởi các lẽ sau:

Một là, Quyết định 05/2023/QĐ-UBND đã điều chỉnh "hệ số điều chỉnh giá đất" theo 05 khu vực đã tăng 1 lần so với Quyết định 53/2021/QĐ-UBND, theo đó "hệ số điều chỉnh giá đất" của Khu vực I là 3,5; Khu vực II là 3,3; Khu vực III (trong đó có quận Thủ Đức) là 3,1; Khu vực IV là 2,9; Khu vực V là 2,7 áp dụng cho năm 2023.

Hai là, Quyết định 56/2023/QĐ-UBND đã điều chỉnh "hệ số điều chỉnh giá đất" theo 05 khu vực đã tăng 1 lần so với Quyết định 53/2021/QĐ-UBND, theo đó "hệ số điều chỉnh giá đất" của Khu vực I là 3,5; Khu vực II (trong đó có TP. Thủ Đức) là 3,3; Khu vực III là 3,1; Khu vực IV là 2,9; Khu vực V là 2,7 áp dụng cho 10 tháng đầu năm 2024.

Ba là, trong số 17 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu công viên phần mềm có một số khu do các Ban quản lý của Nhà nước quản lý và một số khu công nghiệp và hầu hết cụm công nghiệp do tư nhân đầu tư và thuê đất trả tiền hàng năm, nên việc xây dựng "đơn giá thuê đất hàng năm" phải đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư, doanh nghiệp hạ tầng, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh và người tiêu dùng.

3. Bất cập của Quyết định 79/2024/QĐ-UBND về "bảng giá đất điều chỉnh" tại TP.HCM

Quyết định áp dụng từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025 đã phân loại "đất ở", "đất thương mại, dịch vụ", "đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ", nhưng chưa quy định loại "đất xây dựng công trình sự nghiệp" như quy định tại Khoản 4 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. 

Trường hợp "đất xây dựng cơ sở thể dục, thể thao" là sân golf vừa được quy định tại Khoản 4 đối với loại "đất xây dựng công trình sự nghiệp", vừa được quy định tại Khoản 5 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP đối với loại "đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp", nhưng Quyết định 79/2024/QĐ-UBND của UBND TP.HCM chưa phân định rõ từng loại đất như trường hợp sử dụng đất trong khu đất sân golf, để áp dụng "mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất" phù hợp với từng loại đất quy định tại Khoản 4 và Khoản 5 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

4. Kiến nghị

(1) Nguồn thu ngân sách nhà nước từ hình thức "thuê đất trả tiền hàng năm" là nguồn thu có tính ổn định, bền vững nên "Dự thảo Quyết định" cần quy định "mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất, đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm và đơn giá thuê đất có mặt nước" hợp lý nhất và có tính cạnh tranh để vừa "khuyến khích" người sử dụng đất chuyển sang lựa chọn hình thức "thuê đất trả tiền hàng năm", vừa "thu hút" được nhiều nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư chiến lược lựa chọn đầu tư vào TP.HCM, giúp nâng cao năng lực cạnh tranh của thành phố.

Trên cơ sở đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Điều 3, Điều 4 và Điều 5 "Dự thảo Quyết định", như sau:

(2) Hiệp hội đề nghị UBND TP giao Sở Tài chính chủ trì phối hợp với các Sở, ngành và các quận, huyện, TP. Thủ Đức tiến hành khảo sát, đánh giá tác động đối với các đối tượng chịu tác động của "đơn giá thuê đất hàng năm" để có thể cần thiết phải sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh Quyết định của UBND TP.HCM "quy định mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất, mức tỷ lệ (%) thu đối với đất xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất) và mức tỷ lệ (%) thu đối với đất có mặt nước làm căn cứ để tính tiền thuê đất trên địa bàn TP.HCM" khi Thành phố ban hành "Bảng giá đất lần đầu" áp dụng kể từ ngày 01/01/2026.

(3) Hiệp hội đề nghị UBND TP.HCM xem xét chỉ đạo rà soát lại một số nội dung bất cập của Quyết định 79/2024/QĐ-UBND để tiếp tục xây dựng "bảng giá đất lần đầu" áp dụng kể từ ngày 01/01/2026 trên địa bàn Thành phố./.