Tiến trình hồi phục thị trường bất động sản có sự phân hóa mạnh

Chung cư dẫn đầu khả năng hồi phục

Đây là thông tin đáng chú ý tại báo cáo "Toàn cảnh thị trường Bất động sản Việt Nam trước giờ G" của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố ngày 15/7.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trên cơ sở nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 đã ghi nhận những chuyển biến tích cực. Theo đó, toàn thị trường có 1.577 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 11,4% so với cùng kỳ. Tính chung từ đầu năm 2023 đến hết quý II/2024, đã có 4.589 doanh nghiệp quay trở lại thị trường và 2.210 doanh nghiệp thành lập mới.

Đối với lực lượng môi giới, ước tính tổng số lượng môi giới quay trở lại bằng khoảng 60% so với giai đoạn "đỉnh".

Bên cạnh chủ đầu tư, nhà môi giới, VARS cũng cho biết, niềm tin của nhiều nhà đầu tư, khách hàng đã có sự hồi phục đáng kể. Phần chênh giữa quan tâm, xem xét và mua bất động sản được rút ngắn, lượng khách hàng quyết định "xuống tiền" mua bất động sản tăng trưởng rõ rệt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Điều này giúp cho tỷ lệ hấp thụ các phân khúc đều có sự khởi sắc nhẹ.

Tuy nhiên, VARS nhấn mạnh, khả năng hồi phục có sự phân hóa theo từng phân khúc và khu vực. Xét về phân khúc, nhà ở là phân khúc chủ đạo, chiếm phần lớn giao dịch trên thị trường. 

Trong quý II/2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch nhà ở thành công, cao gấp 2,4 lần so với quý I. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công, gấp 3 lần cùng kỳ năm 2023.

Về vị trí thứ 2 là phân khúc đất nền. Phân khúc này đã bắt đầu "nhen nhóm" các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án, chủ yếu ở khu vực miền Trung trở ra ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.

Về cuối là phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Dù đã "nhúc nhích" hồi phục so với thời điểm cuối năm 2023 nhờ lượng khách du lịch tăng lên, nhưng nguồn cung dự án mới mở bán không nhiều và thanh khoản sản phẩm còn thấp nên giao dịch thành công ở phân khúc này còn hạn chế.

Xét về khu vực, VARS cho biết, thị trường bất động sản khu vực phía Bắc, từ phân khúc đất nền, biệt thự, chung cư... đều ghi nhận những kết quả tăng trưởng tốt. Theo đó, hơn 60% nguồn cung nhà ở mở bán trong quý II đến từ các dự án ở khu vực miền Bắc.

Tại khu vực miền Trung, gồm thị trường Nghệ An, Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa) cũng bắt đầu có những chuyển biến tốt ở phân khúc cao tầng trên thị trường sơ cấp và các sản phẩm dòng tiền trên thị trường thứ cấp. 

Trong khi đó, quá trình phục hồi tại thị trường miền Nam đang cho thấy sự không đồng đều, với nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ.

"Dù có sự phân hóa khác nhau về tiến độ hồi phục giữa các phân khúc, khu vực, song nhìn chung, thị trường bất động sản đang dần ấm lên, quý sau chuyển biến tích cực hơn quý trước. Đây là cơ sở để tạo điều kiện cho thị trường tăng tốc hồi phục trong 6 tháng cuối năm", bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE) nhận định.

"Thông cung, thông cầu" để thị trường hồi phục nhanh hơn

Trên cơ sở thị trường bất động sản đang dần "tan băng", cùng với việc các luật quan trọng của thị trường sẽ có hiệu lực sớm từ 1/8, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, một chu kỳ mới của thị trường sẽ nhanh chóng xuất hiện. Khi đó, tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường sẽ mạnh dạn chuyển động, các chủ đầu tư tự tin hơn với việc ra hàng…

Tuy nhiên, VARS lưu ý nguy cơ phát sinh mâu thuẫn nếu các quy định mới trong luật không đủ chặt chẽ, chi tiết, cụ thể. Khi vấn đề này xảy ra, chắc chắn sẽ trở thành rào cản, làm giảm tác động tích cực của các luật tới tiến trình phục hồi của thị trường.

Do đó, VARS kiến nghị, cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng nghiên cứu, ban hành các Thông tư, Nghị định hướng dẫn chi tiết, "trải đường sẵn" để các luật có cơ hội được thực thi ngay, thực thi hiệu quả khi chính thức có hiệu lực. Ngoài ra, cần nâng cao công tác phổ biến kiến thức pháp luật thông qua việc tổ chức các hội nghị, hội thảo, chương trình phổ biến cơ chế, chính sách.

"Cũng cần đôn đốc các bộ, ngành, địa phương khẩn trương chuẩn bị kỹ lưỡng, chặt chẽ để đảm bảo không tạo ra khoảng trống hay kẽ hở pháp luật trong quá trình tổ chức thực hiện. Cũng như nâng cao công tác theo dõi, giám sát, có hình thức kỷ luật với các trường hợp cố tình "né tránh" gây chậm trễ trong việc thực hiện. Bên cạnh đó, cần thường xuyên cập nhật, đánh giá kết quả thực thi của các đạo luật mới, tích cực tiếp nhận thông tin phản hồi từ các chủ thể liên quan để đảm bảo có sự điều chỉnh kịp thời. Xác định rõ phương châm 'không fix cứng, sai ở đâu sửa ở đó, cái gì chưa tốt, cần nâng cấp ngay'", bà Phạm Thị Miền nhấn mạnh thêm.

Nhìn nhận về vấn đề này, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng, cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết luật để đảm bảo các quy định mới sớm đi vào thực tế. Có như vậy, việc đẩy sớm thời gian có hiệu lực của các bộ luật mới thực sự có ý nghĩa.

Ngoài ra, cần sớm có giải pháp phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm giảm áp lực về tài chính cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; sớm có giải pháp phát triển nhà ở xã hội như chỉ đạo của Ban Bí thư; sớm bắt tay xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin để đảm bảo có đủ căn cứ định giá đất và các hoạt động liên quan khác...

Ở một góc nhìn khác, PGS.TS. Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định, để thị trường bất động sản Việt Nam thực sự ổn định và phát triển trở lại, rất cần một chữ "thông". Trong đó, đặc biệt cần thiết phải "thông cầu, thông cung" để cung và cầu bất động sản bị tắc nghẽn hiện nay có thể gặp nhau, thị trường mới "đổi sắc". Và để làm được điều này, chuyên gia cho rằng, cần phải thực hiện một số việc.

Thứ nhất, các vướng mắc thể chế phải được giải quyết nhanh và dứt điểm, không kìm hãm nhịp phục hồi của thị trường.

Thứ hai, thông các nguồn lực và có biện pháp thúc đẩy, tạo cơ hội để cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và khách hàng/nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi với mức lãi suất thật sự hỗ trợ, tạo động cơ tăng trưởng và phát triển mới.

Thứ ba, xem xét các giải pháp cải thiện mức lương tối thiểu để người dân có cơ hội tăng thu nhập, từ đó cầu cũng tăng lên.

Thứ tư, tiếp tục thực hiện các giải pháp thu hút dòng đầu tư để duy trì và thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp, thương mại và du lịch, nghỉ dưỡng.

"Quan trọng nhất, cần lưu ý các giải pháp cần được thực hiện một cách đồng bộ, nút thắt nào có cơ hội được giải tỏa thì giải tỏa ngay để tránh mất đà phục hồi của thị trường. Khơi thông vốn cho thị trường bất động sản chính là khâu trọng yếu đó", PGS.TS. Trần Đình Thiên nhấn mạnh./.