Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam: Nhu cầu ở thực sẽ là động lực dẫn dắt chính trong năm 2026

Để có cái nhìn rõ hơn về vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam.

- Thưa ông, năm 2026 được dự báo sẽ ghi nhận sự bùng nổ của các dự án tại các siêu đô thị, nguồn cung bất động sản tăng cao nhờ những pháp lý được tháo gỡ trong năm 2025, tuy nhiên bài toán tiêu thụ được coi là thách thức. Ông đánh giá như thế nào về sự lệch pha giữa tốc độ phát triển dự án và khả năng hấp thụ thực tế của thị trường trong giai đoạn vừa qua, và nhất là trong năm 2026?

Ông David Jackson: Sự lệch pha giữa nguồn cung, giá bán căn hộ và khả năng hấp thụ thực tế của thị trường đã được nhìn thấy rõ từ quý cuối năm 2025, nhất là tại hai thị trường lớn và sôi động nhất là TP.HCM (cũ) và Hà Nội. Phần lớn người mua có nhu cầu ở thực vẫn dè dặt trước quyết định mua nhà ở do giá bán cao và sản phẩm mở bán chủ yếu thuộc phân khúc trung - cao cấp. Điều này khiến tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm khoảng 5 - 10 điểm phần trăm so với giai đoạn đầu năm 2025.

Năm nay, chúng ta cần thêm thời gian để quan sát xem sự chênh lệch này sẽ tiếp tục căng thẳng hay có xu hướng dịu đi. Nguồn cung mới dự báo sẽ không xuất hiện ồ ạt mà chủ yếu tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn, với chiến lược mở bán theo từng đợt nhỏ. Cách tiếp cận này cho thấy các chủ đầu tư đang vừa thăm dò sức cầu, vừa kiểm soát mặt bằng giá, đồng thời để thị trường dần "làm quen" với mặt bằng giá mới. 

Về phía cầu, nếu lãi vay duy trì mức cao như hiện nay, tâm lý người mua sẽ tiếp tục thận trọng. Mức độ quan tâm sẽ ngày càng dịch chuyển ra vùng ven và các đô thị vệ tinh - nơi mức giá dễ tiếp cận hơn và hạ tầng giao thông đang được cải thiện rõ. Nhu cầu ở thực (gồm mua và cho thuê dài hạn) sẽ là động lực dẫn dắt chính trong năm 2026. Các dự án đáp ứng đúng nhu cầu này, có thương hiệu uy tín, pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng rõ ràng, sẽ có lợi thế dẫn đầu về khả năng hấp thụ.

Nguồn: Avison Young Việt Nam

- Thực tế là từ quý cuối năm 2025, một số đơn vị cho biết, thanh khoản bất động sản đã chậm lại do các yếu tố như lãi suất, giá bán. Ông nhìn nhận về vấn đề này ra sao?

Ông David Jackson: Lãi suất và giá bán rõ ràng là hai yếu tố tác động trực tiếp đến quyết định mua nhà. Nhưng một yếu tố khác quan trọng không kém là mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu về chỗ ở và khả năng tài chính của người mua. Trong cả năm 2025, thị trường TP.HCM (cũ) ghi nhận 1.000 căn hộ trung cấp, 4.700 căn cao cấp và 2.000 căn hạng sang, hoàn toàn thiếu vắng căn hộ phổ thông. Tương tự, Hà Nội năm qua ghi nhận 646 căn hộ trung cấp, 19.380 căn cao cấp và 12.274 căn hạng sang. Qua đó có thể thấy sự lệch pha giữa các phân khúc vẫn tiếp diễn và chưa có dấu hiệu cải thiện.

Ngoài ra, bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động cũng khiến người mua cân nhắc kỹ hơn trước một quyết định tài chính lớn như mua nhà. Nói chung, thanh khoản phản ánh tâm lý thị trường. Khi tâm lý này chịu tác động đồng thời từ các yếu tố khách quan như lãi suất, triển vọng kinh tế, và các yếu tố chủ quan như sản phẩm cụ thể, chủ đầu tư, giá bán và vị trí, sự chậm lại của thanh khoản là diễn biến có thể lý giải được.

- Để giải quyết bài toán thanh khoản và hạn chế tình trạng tồn kho trong năm 2026, theo ông, các chủ đầu tư cần có chiến lược thay đổi cấu trúc sản phẩm như thế nào để vừa đáp ứng nhu cầu thực, vừa đảm bảo tính thanh khoản trong bối cảnh người mua ngày càng khắt khe về tài chính và pháp lý?

Ông David Jackson: Trong bối cảnh nhà ở xã hội chỉ mới đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu của nhóm đối tượng đủ điều kiện, phân khúc nhà ở thương mại dưới tầm trung, với mức giá khoảng 40 - 60 triệu đồng/m², hiện được xem là có nhu cầu lớn nhất tại các đô thị. Tuy nhiên, việc phát triển phân khúc này không đồng nghĩa với việc đánh đổi chất lượng. Các dự án vẫn cần đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng phù hợp, hệ tiện ích thiết yếu, pháp lý rõ ràng và vị trí tại khu vực vùng ven hoặc đô thị vệ tinh có kết nối giao thông thuận tiện.

Đây là một bài toán không dễ cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh đầu tư, với hàng loạt dự án cầu, đường và metro mới, các quỹ đất vùng ven sẽ ngày càng dễ tiếp cận hơn, qua đó mở ra cơ hội phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực.

Cần lưu ý rằng giá bán khó có thể giảm trong ngắn hạn, do toàn bộ các cấu phần chi phí từ đất đai, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng đến chi phí tài chính đều đang gia tăng. Việc kéo giảm giá nhà chỉ có thể khả thi nếu các thủ tục hành chính trong phát triển dự án được tinh gọn hơn, giúp doanh nghiệp giảm chi phí và từ đó đưa thị trường trở lại quỹ đạo phát triển lành mạnh, ổn định hơn.

- Ông có đề xuất gì về mặt cơ chế chính sách hoặc sự can thiệp từ phía các ngân hàng để tạo ra một "van điều tiết" hiệu quả, giúp khơi thông dòng vốn và thúc đẩy sức mua cho thị trường bất động sản?

Ông David Jackson: Đối với cho vay mua nhà, cần tiếp tục triển khai và mở rộng các gói tín dụng ưu đãi cho người trẻ và người mua nhà lần đầu, nhằm kích thích sức mua.

Với cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, dòng vốn tín dụng cần được sàng lọc kỹ lưỡng hơn, ưu tiên các dự án khả thi, có pháp lý hoàn chỉnh và phục vụ nhu cầu thực của người dân. Đồng thời, nên có cơ chế phân loại rõ ràng theo từng loại hình và phân khúc bất động sản, chẳng hạn nhà ở thương mại cao cấp hay bất động sản công nghiệp, để áp dụng hệ số rủi ro phù hợp.

Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!