TP.HCM: Nguồn cung căn hộ mới còn "nhỏ giọt"

Nguồn cung mới vẫn "khát", giá bán "neo cao"

Thông tin nghiên cứu thị trường của One Mount Group cho thấy, phân khúc căn hộ TP.HCM vẫn trong trạng thái trầm lắng về nguồn cung trong quý I/2025. Theo đó, nguồn cung mới xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Cụ thể, trong 3 tháng đầu năm, toàn thành phố chỉ ghi nhận khoảng 340 căn hộ mở bán. Con số này giảm đáng kể 31% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính được chỉ ra là bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động khiến các chủ đầu tư có xu hướng trì hoãn việc ra hàng, thể hiện tâm lý chờ đợi thời điểm thị trường thuận lợi hơn. Ngoài ra, quý đầu năm trùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên đán cũng là yếu tố mang tính thời điểm, ảnh hưởng đến hoạt động mở bán dự án.

Song, do lượng cung hạn chế, giá bán căn hộ vẫn tăng đều. Theo One Mount Group, giá bán trung bình trong quý I/2025 đạt 88,4 triệu đồng/m2, tăng 4,9% so với quý trước và tăng tới 22,4% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn các dự án đang mở bán trong quý I/2025 đều đã điều chỉnh tăng giá so với các đợt mở bán trước.

Đơn cử, dự án Vinhomes Grand Park ghi nhận mức tăng giá từ 3% đến 13% so với quý 4/2024. Hay, dự án Thảo Điền Green tại Quận 2 cũ có mức tăng giá vượt trội trên 20% theo quý, nguyên nhân chủ yếu do dự án này chỉ còn số lượng căn hộ rất hạn chế.

Còn theo báo cáo thị trường của Avison Young Việt Nam, sau một năm 2024 tăng trưởng ổn định, thị trường căn hộ đang có xu hướng dịch chuyển sang dòng sản phẩm cao cấp. Trong quý I/2025, thị trường TP.HCM ghi nhận giá bán trung bình đã tăng 6% so với quý trước, đạt con số 3.200 - 5.200 USD/m2. Nổi bật với dự án Eaton Park có mức giá 5.700 USD/m2 và Masteri Grand View có giá khoảng 5.300 USD/m2.

Tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên sau 3 tháng đi vào hoạt động từ tháng 12/2024 đã có nhiều ảnh hưởng đến giá bán và tỉ lệ hấp thụ các căn hộ dọc các tuyến tàu. Những dự án dọc tuyến Metro số 1 đã có sự thay đổi đáng kể trong giá bán thứ cấp, điển hình như dự án Lumiere Riverside (Masterise Homes) có giá trung bình 4.650 USD/m2, tăng 20.7% so với năm 2024.

Để "ghìm cương" giá nhà, tăng cung vẫn là giải pháp tối ưu nhất

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến tình trạng giá nhà tăng phi mã do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu không ngừng tăng cao.

Năm 2024, Sở Xây dựng Thành phố chỉ chấp thuận cho chủ đầu tư mở bán hơn 1.600 căn hộ hình thành trong tương lai, trong khi số lượng sản phẩm này này đang giảm dần qua các năm. Từ năm 2021 đến nay, TP.HCM không có thêm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Một số dự án hiện tại là những dự án đã hình thành từ trước và nhà đầu tư đang tối ưu hóa lợi nhuận từ các dự án này. Để "ghìm cương" giá nhà, ông Châu cho rằng, giải pháp tối ưu vẫn là tăng cung.

"Hiện nay, số lượng nhà ở xã hội tại TP. HCM chỉ vào khoảng 6.000 căn, quá thấp so với nhu cầu thực tế. Nếu đề án xây dựng 1 triệu căn nhà của Chính phủ được triển khai thành công, đây sẽ là một yếu tố quan trọng giúp cân bằng cung cầu thị trường", ông Châu nói.

Đồng thời, ông Châu mong muốn Quốc hội và Chính phủ tiếp tục ban hành các nghị quyết, nghị định để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án, doanh nghiệp, khi hiện tại, cả nước có hàng nghìn dự án đang bị đình trệ, nếu được khơi thông sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở đáng kể cho thị trường, tạo điều kiện để người trẻ và người có nhu cầu thực tiếp cận nhà ở.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt hồ sơ, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở nói chung, nhà ở giá rẻ nói riêng.

Đề xuất thêm về giải pháp, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group cho rằng, những cải cách về chính sách là quan trọng nhất để hỗ trợ tăng nguồn cung trên thị trường.

Theo ông Thắng, bộ 3 luật liên quan đến bất động sản gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024 đã quy định chi tiết và chặt chẽ về các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản, nhằm tháo gỡ những vướng mắc còn tồn đọng. Các quy định này bao gồm việc tính tiền sử dụng đất, cơ chế đền bù giải tỏa, và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đồng thời tăng cường quản lý nhà nước đối với hoạt động phân lô bán nền. Mục tiêu là đảm bảo sử dụng đất đai một cách hợp lý và hiệu quả, ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai, bỏ hoang đất, gây lãng phí tài nguyên quốc gia. Các quy định này cũng góp phần minh bạch hóa thị trường, sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực triển khai, từ đó giảm thiểu tình trạng dự án "treo" và chậm tiến độ. Nhờ đó, các vướng mắc pháp lý được giải quyết, tạo điều kiện thông thoáng cho nguồn cung bất động sản ra thị trường.

Bên cạnh 3 bộ luật liên quan đến bất động sản, ông Thắng đánh giá, có thêm một số chính sách sẽ tác động đến cung - cầu như chính sách về tài chính và ngân hàng. Đây là một trong những chính sách rất quan trọng. Hiện tại, Chính phủ đã cải thiện các chính sách tài chính và ngân hàng để tăng cường sự ổn định của thị trường bất động sản. Các biện pháp này bao gồm việc giảm, duy trì mức lãi suất cho vay thấp, hợp lý để thúc đẩy nền kinh tế, đơn giản hóa thủ tục cho vay, tạo điều kiện thuận lợi để hỗ trợ người mua nhà. Khi thấy nền kinh tế hồi phục, lãi suất thấp, thị trường hồi phục, người dân họ cũng sẵn sàng tham gia vay. Điều này góp phần tăng sức cầu trên thị trường.

"Chính sách đầu tư công cũng đang là một trong những chính sách mũi nhọn, quan trọng, là động lực chính để thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế. Chính phủ đã tăng cường đầu tư vào các dự án công cộng như cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông và các dự án xây dựng cộng đồng. Điều này không chỉ giúp thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế, cải thiện đời sống người dân mà còn tạo động lực để thúc đẩy sự hồi phục của thị trường bất động sản bên cạnh đó tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh cho ngành bất động sản. Đồng thời, kích cầu cho thị trường bất động sản", ông Thắng khẳng định./.