Trước giờ G "siết phân lô bán nền", thị trường đất nền náo nhiệt

Nhiều nhà đầu tư săn đất đón đầu luật mới

Một điểm mới quan trọng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không cho phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tức tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Các chuyên gia cũng nhận định việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sẽ tác động rất lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản.

Đón đầu thời điểm Luật có hiệu lực (có thể từ 1/8/2024), thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện một số nhà đầu tư đi săn đất đã được phân lô. Đặc biệt, ở những khu vực ven thành phố lớn như Hà Nội, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao càng thu hút nhà đầu tư và có nhiều giao dịch được thực hiện thành công.

Theo dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn, 6 tháng đầu năm, mức độ quan tâm đất nền đang trên đà phục hồi sau khi chạm đáy năm 2023. Cụ thể, mức độ quan tâm tăng 33%, tuy nhiên mức này chỉ bằng 1/2 so với thời điểm sốt đất của năm 2021.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết: "Sau thời điểm tháng 11/2023, tức là sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc hội thông qua, rất nhiều nhà đầu tư đi lùng đất nền, tìm kiếm đất nền có sổ đỏ, pháp lý đầy đủ để đầu tư. Đáng chú ý, tại Hà Nội, một số khu vực sốt cục bộ trong những tháng đầu năm 2024".

Theo dữ liệu của đơn vị này, mức độ quan tâm đất nền tại Đông Anh tăng mạnh nhất với 104%, tiếp đến là Quốc Oai 101%, Gia Lâm 95%, Hoài Đức 79%, Thạch Thất 48%.

Giá bán tại Đông Anh cũng ghi nhận tăng mạnh nhất trong 6 tháng đầu năm 2024 với 24%, tiếp đến là Quốc Oai 20%, Hoài Đức tăng 19%, Thạch Thất tăng 13%, Gia Lâm tăng 4%.

Trao đổi với phóng viên, anh Hoàng Đức Hải, môi giới nhà đất tại Đông Anh cho biết, từ tháng 3 đến nay, lượng nhà đầu tư đến tìm mua đất tại các khu vực các xã thuộc huyện Đông Anh luôn nhộn nhịp. Hiện giá đất nền tại Đông Anh cũng đang tăng 10 - 15% so với thời điểm đầu năm 2024. Đặc biệt, các lô đất nền tại khu giáp với dự án Vinhomes Cổ Loa và một số dự án lớn đang tăng. Như tại xã Xuân Canh, giá đất mặt đường dao động 90 - 100 triệu đồng/m2, một số vị trí đắc địa có giá cao hơn (110 - 120 triệu đồng/m2).

Anh Hải nhận thấy, nhiều nhà đầu tư đi "săn" đất nền để đón đầu thông tin "siết phân lô bán nền" nhưng hiện tại thị trường không có nhiều nguồn hàng để chọn. Mặt khác, giá đất tăng trở lại nên rất nhiều người "quay xe" không bán vì sợ "hớ". Một lô đất trước Tết có diện tích 50m2 nằm ở xã Tiên Dương có giá 2 tỷ đồng, khách hàng chuẩn bị cọc thì chủ nhà thông báo không bán nữa. Cách đây mấy tuần, chủ nhà lại rao bán giá 2,3 tỷ đồng.

Anh Hải chia sẻ thêm, với đất nền Đông Anh, Sóc Sơn việc tăng giá lâu nay vẫn là điều dễ hiểu, nhưng các khu vực khác ven Hà Nội khác như Ba Vì, Thạch Thất, thị xã Sơn Tây, một số huyện ở Hòa Bình có khoảng cách gần với Hà Nội cũng ghi nhận sự sôi động trở lại. Các văn phòng môi giới đã mở cửa đón khách, lượng khách tăng theo ngày. Từ đầu năm 2024, nhiều khách hàng đã liên hệ với anh để tìm mua đất nền vùng ven Hà Nội khi họ có dòng tiền nhàn rỗi, có ý định dịch chuyển địa điểm sinh sống, kinh doanh, đầu tư đất nền lâu dài theo sóng quy hoạch, hạ tầng.

Anh Trần Minh, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội cho biết, thời điểm cuối năm ngoái giá đất nền tại nhiều khu vực đã giảm từ 20 - 30%, thậm chí 40% so với đỉnh cơn sốt. Theo đó, anh đã kịp mua ngay 2 lô đất tại xã Nguyên Khê, huyện Đông Anh (Hà Nội) với tổng giá trị hơn 10 tỷ đồng.

Ban đầu, mục tiêu của anh Minh là nắm giữ khoảng 3 năm, khi có lãi sẽ chốt lời. Tuy nhiên, hồi đầu tháng 5 nhiều nhà đầu tư và môi giới đã liên tục liên hệ hỏi mua lại lô đất tại Đông Anh của anh Minh với mức chênh 1 tỷ đồng.

"Tôi mua một lô đất đó có diện tích 70m2, thời điểm giữa năm 2023 với giá là 4 tỷ đồng. Do nằm ở vị trí lô góc, đường 2 ô tô tránh nên rất nhiều người hỏi mua lại. Còn một lô đất hơn 100m2 giá mua hơn 6 tỷ đồng nhiều người hỏi nhưng tôi chưa muốn bán. Hiện tôi đã nhận tiền cọc 1 lô, chỉ chờ tới ngày sang tên sổ đỏ. Bán thành công mảnh đất này, tôi sẽ đầu tư mảnh đất khác", anh Hải nói.

Thị trường đất nền tăng tốc hơn vào năm 2025

Mặc dù thị trường đất nền đã có nhiều dấu hiệu sôi động nhưng chuyên gia Batdongsan.com.vn dự báo sẽ phải đến quý II/2025 khi tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và lợi suất, lúc này đất nền mới có thể nhận được nhiều sự quan tâm. Năm 2024 vẫn là năm của chung cư và đến giữa 2025 đất nền mới khởi sắc. Đầu năm 2026, thị trường bất đông sản nói chung bước vào giai đoạn ổn định và lúc này sân chơi mới thực sự ghi nhận sự trở lại của nhiều loại hình đa dạng trong đó đất nền mới lấy lại phong độ.

Cũng theo chuyên gia Batdongsan.com.vn, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường đất nền sẽ có nhiều sự thay đổi lớn từ nguồn cung cho đến hoạt động giao dịch. Phân khúc đất nền diễn biến theo hướng tích cực hơn, giảm tải tình trạng sốt đất, ảo giá, tạo sóng thị trường. Thay vào đó là một chu kỳ mới với phân khúc đất nền phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn nhận định, khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi 3 luật trên đi vào thực thi. Những điều khoản mới từ các bộ luật này giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn.

Vị này dự báo giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025. Trong đó, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 nhìn nhận, điều mà nhiều nhà đầu tư đang rất quan tâm lúc này là câu chuyện siết phân lô, bán nền mới theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi luật này có khả năng có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 tới đây, sớm hơn so với kế hoạch được thông qua là từ ngày 1/1/2025.

"Nhìn chung, quy định mới sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, bởi đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng giá trị sản phẩm đội giá cao, không hấp dẫn nhà đầu tư. Đồng thời quy định này cũng giúp Nhà nước cũng thu được nguồn thuế lớn hơn và sàng lọc được năng lực chủ đầu tư thực hiện dự án. Dù vậy, khi hoạt động chia lô, tách thửa đất bị kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ khiến nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm hơn, do đó giá sẽ tăng", ông Quê phân tích.

Còn với đất nền tỉnh, ông Quê cho rằng: "Đất nền tỉnh hiện nay vẫn đang gặp khó trong thanh khoản, chủ yếu bán hòa vốn hoặc cắt lỗ. Tuy nhiên đất nền tại các thủ phủ công nghiệp, khu du lịch, ven đô thị loại 1 trở xuống sắp tới sẽ tăng dần tính thanh khoản, tăng giá trở lại do dòng tiền từ các phân khúc chung cư, nhà đất nội đô, ven đô, tiết kiệm, Việt kiều đổ sang. Phân khúc này sẽ tăng bật trở lại từ quý IV/2024 và đỉnh giá rơi vào năm 2028"./.