TS. Nguyễn Văn Đính: "Ba luật mới có hiệu lực, thị trường bất động sản sẽ không nóng 'bùng' lên, mà phát triển ổn định"

Theo dự báo của chuyên gia, sau 2 năm chìm sâu trong khó khăn, tới đây khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực và đi vào cuộc sống, thị trường bất động sản sẽ dần khởi sắc và trở nên thực chất hơn, được vận hành nghiêm ngặt, kỷ luật, chặt chẽ và công bằng hơn.

******

"Đón sóng" phục hồi của thị trường, nhiều nhân viên môi giới rục rịch hoạt động trở lại với niềm tin lạc quan. Tuy nhiên, đội ngũ này cũng phải đối diện với nhiều sự khắt khe và khó khăn hơn từ các quy định mới nhằm sàng lọc và nâng cao chất lượng hành nghề.

Để hiểu thêm về những chuyển biến tích cực của đội ngũ môi giới nói riêng và thị trường bất động sản nói chung khi ba luật mới chính thức có hiệu lực, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

TIA SÁNG MỚI CHO ĐỘI NGŨ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

PV: Ông đánh giá ra sao về tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam?

TS. Nguyễn Văn Đính: Ngay từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản được nhận định đã bước qua thời kỳ khủng hoảng, khó khăn và có dấu hiệu của sự hồi phục. Nói cách khác, giống như cơ thể vừa khỏi bệnh sau đợt ốm "thập tử nhất sinh", thị trường bất động sản đang "chập chững đứng dậy" hoạt động trở lại. Tuy nhiên, vẫn còn rất yếu khi tình trạng hồi phục ở mức độ rất thấp.

Theo phân tích và đánh giá, thị trường bất động sản năm 2024 vẫn tăng trưởng tốt hơn năm 2023 nhưng chỉ ở thước đo 70 - 80% so với cùng kỳ của những năm 2018 - 2019 chứ chưa thể vượt lên được.

Có thể thấy, thị trường cũng đang tồn tại những dấu hiệu bất thường như hiện tượng đẩy giá, thổi giá... Do đó, các nhà đầu tư phải cảnh giác, tỉnh táo, đặc biệt trong việc lựa chọn đầu tư, mua sắm. Không nên đầu tư theo trào lưu hay những thông tin thất thiệt.

Dù chưa thể trở lại bình thường như giai đoạn hoàng kim năm 2018 - 2019, nhưng việc đang có dấu hiệu phục hồi và "sức khỏe" của thị trường đang khá dần lên là điều đáng mừng. Trong giai đoạn này, mọi vấn đề từ cấu trúc, hàng hóa, đầu tư… trên thị trường đều phải bình tĩnh, thận trọng, tránh tình trạng thổi giá, không phù hợp với "thể trạng" của thị trường.

PV: Theo thống kê và phân tích của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, sự suy giảm của thị trường bất động sản thời gian qua đã ảnh hưởng ra sao đến đội ngũ môi giới?

TS. Nguyễn Văn Đính: Mặt bằng chung, đội ngũ môi giới khá vất vả và khó khăn, vì để có thể tồn tại và phát triển ở ngành này thì thị trường phải có hàng hóa và phát triển ổn định. Tuy nhiên, có thể thấy thời gian qua, thị trường bấp bênh, hàng hóa thiếu hụt, nhu cầu giảm, nhiều môi giới cầm cự qua ngày, với mức thu nhập nhiều khi chạm đáy. Thậm chí, có những người cùng cực phải bỏ nghề và rơi vào tình trạng thất nghiệp.

Trong giai đoạn tới, khi thị trường hồi phục, phát triển ổn định, bền vững và có tính chuyên nghiệp cao hơn sẽ mang lại sự thuận lợi cho đội ngũ môi giới nói riêng và cả thị trường bất động sản nói chung.

PV: Nhìn từ góc độ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, theo ông, nếu Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sớm được đưa vào cuộc sống, sẽ hỗ trợ như thế nào cho đội ngũ môi giới nói riêng và sự phục hồi của thị trường bất động sản?

TS. Nguyễn Văn Đính: Về đội ngũ môi giới, họ bắt buộc phải làm nghiêm túc và chuẩn chỉ hơn, phải hoạt động trong sàn giao dịch và có chứng chỉ hành nghề. Đồng thời, sàn giao dịch phải có trách nhiệm quản lý và kiểm soát nhân viên của mình; mọi thông tin phải công bố đầy đủ, công khai và chỉ được phép thực thi, mua bán hay giới thiệu các dự án bất động sản đủ điều kiện hoạt động.

Điều này góp phần loại bỏ tình trạng như mua bán lòng vòng, giới thiệu những dự án ma hay "phủi tay chạy làng", gây hậu quả nghiêm trọng cho người tiêu dùng, ảnh hưởng đến uy tín của các chủ đầu tư chân chính. Nói cách khác, lực lượng môi giới buộc phải nâng tầm từ kiến thức, kinh nghiệm và đạo đức để phù hợp với thực tiễn và không bị "bỏ lại phía sau".

Về thị trường bất động sản, ba luật mới khi có hiệu lực sẽ tháo gỡ điểm nghẽn của thể chế, pháp luật trong việc xử lý thủ tục, hồ sơ; phê duyệt các dự án đầu tư mà giai đoạn trước đang gặp khó khăn. Từ đó, giúp cho thị trường trở nên thực chất hơn, chuyển động theo đúng với khuôn khổ của pháp luật. Tôi cho rằng, chắc chắn thị trường sẽ nghiêm ngặt, kỷ luật, chặt chẽ và công bằng hơn. Chắc chắn, thị trường bất động sản sẽ không nóng 'bùng' lên, mà phát triển ổn định.

Ví dụ, với những dự án trước đây làm tốt, đúng quy trình sẽ được tháo gỡ, những dự án làm không đúng, còn nhiều vướng mắc thì những quy định mới này sẽ trở thành "barrier" cản trở, đưa dự án quay trở lại khâu xử lý cho đúng với quy định pháp luật và công bằng với mọi dự án khác. Nói cách khác, dự án tốt sẽ được tiếp tục, còn những dự án có vấn đề sẽ phải làm lại.

PV: Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn về một số vướng mắc của đội ngũ môi giới đang phải "chờ" luật mới có hiệu lực để được tháo gỡ?

TS. Nguyễn Văn Đính: Luật mới sẽ góp phần tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc còn tồn đọng. Ví dụ, trước đây việc đi thi và nhận chứng chỉ khó khăn hơn, bởi nhiều địa phương không tổ chức hoặc không hỗ trợ. Còn bây giờ, Bộ Xây dựng sẽ có trách nhiệm tổ chức các kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nhờ vậy, trong tương lai không xa, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản sẽ được đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ bài bản, với chứng chỉ hành nghề do Bộ Xây dựng cấp.

Nhưng ngược lại, đội ngũ môi giới sẽ phải làm việc trong môi trường chặt chẽ, nghiêm túc và kỷ luật, khó mà làm bậy. Do đó, đây là điều kiện sàng lọc tự nhiên, tạo ra sự công bằng cho thị trường, để thị trường sẽ chỉ còn những môi giới có đầy đủ kiến thức và kinh nghiệm. Từ đó, góp phần bảo vệ người tiêu dùng, là căn cứ bản lề giúp thị trường ổn định, lành mạnh và bền vững.

TS. Nguyễn Văn Đính

Thời gian tới, đội ngũ môi giới sẽ phải làm việc trong môi trường chặt chẽ, nghiêm túc và kỷ luật. Đây là điều kiện sàng lọc tự nhiên, tạo ra sự công bằng cho thị trường, để thị trường sẽ chỉ còn những môi giới có đầy đủ kiến thức và kinh nghiệm. Từ đó góp phần bảo vệ người tiêu dùng, là căn cứ bản lề giúp thị trường ổn định, lành mạnh và bền vững.

HÀNH TRÌNH GỠ NHỮNG "NÚT THẮT"

PV: Có ý kiến cho rằng, nếu ba luật mới được thực thi quyết liệt, có hiệu quả, thì giá bất động sản có thể sẽ "mềm" hơn và không còn tình trạng tăng nóng. Quan điểm của ông về vấn đề này?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi đồng ý rằng, ba luật này nếu được thực hiện quyết liệt sẽ tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cũ và vực dậy thị trường bất động sản. Vì với những quy định rất chặt chẽ, nghiêm túc và công bằng, nếu doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tuân thủ đúng, làm thật, có thực lực thật mới có thể tồn tại trong cuộc chơi này, nếu không chắc chắn sẽ bị đào thải.

Quy định mới giúp thị trường bất động sản phát triển thuận lợi hơn, giảm thiểu tối đa các khiếu kiện liên quan đến đất đai. Từ đó, giúp các chủ đầu tư rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án. Bên cạnh đó, hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, đảm bảo nhà ở cho người dân, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng.

PV: Việc tăng giá bất thường của phân khúc chung cư ở Hà Nội thời gian qua là do cơ chế, chính sách, pháp luật hay do yếu tố nào khác, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Theo tôi, tình trạng này là do sự quản lý lỏng lẻo và từ đó nhiều nhóm lợi ích lợi dụng, có động cơ không lành mạnh, họ thổi giá, đẩy giá và tạo nên những cơn "sốt đất" để trục lợi.

PV: Để ba luật mới có thể áp dụng hiệu quả từ 1/8/2024, theo ông, các cơ quan quản lý nhà nước cần có hành động như thế nào?

TS. Nguyễn Văn Đính: Các luật đều ban hành những vấn đề rất quan trọng, phục vụ cho công tác quản lý nhà nước và hỗ trợ cho thị trường phát triển. Do đó, cơ quan quản lý cần thực thi luật sao cho thị trường minh bạch hơn, kiểm chứng, tiếp nhận thông tin dễ dàng hơn. Đặc biệt là các chủ thể tham gia thị trường dễ dàng hơn trong thực thi các thủ tục hành chính.

Đối với phát triển đầu tư các dự án, Nhà nước cần chủ động hỗ trợ hơn. Ví dụ như người dân, doanh nghiệp phải đi xin làm sổ đỏ, bây giờ Nhà nước cần chủ động phát hiện và cấp sổ đỏ cho những người chưa có. Ngoài ra, những vấn đề khác như đầu tư phát triển nhà ở xã hội, vai trò của Nhà nước phải là chủ đạo.

Để cả ba luật sớm đi vào cuộc sống, việc sớm ban hành các nghị định hướng dẫn là việc cấp bách hiện nay. Các vấn đề trọng tâm cần sớm có nghị định hướng dẫn là giao đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất… Như vậy, sẽ kích hoạt được nguồn lực đất đai, tháo gỡ các dự án đang vướng mắc.

PV: Hiện nay, thị trường bất động sản vẫn đang tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại và tiếp tục tình trạng "lệch pha" sản phẩm nhà ở, thừa phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền. Để giải quyết căn bản vấn đề này, tạo nguồn cung nhà ở thương mại bình dân, theo ông giải pháp là gì?

TS. Nguyễn Văn Đính: Đánh giá về tình hình thị trường bất động sản hiện nay, phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở xã hội vẫn còn nhiều vướng mắc. Vậy nên, cần có những chính sách ưu đãi để khuyến khích, thu hút các chủ đầu tư, doanh nghiệp tham gia vào thị trường phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội.

Nhưng có thể thấy, các quy định mới của Luật cũng đã tháo gỡ được một số khó khăn và trong tương lai sẽ cố gắng để ban hành sớm các nghị định. Từ đó, làm kim chỉ nam, bản lề về mặt pháp lý để các nhà phát triển tận dụng điều đó thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!