Thích
Từ ngày 31/1/2026, quy định mới về đất ở theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP sẽ chính thức có hiệu lực, sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Trong đó, khái niệm và phạm vi phân loại đất ở được làm rõ hơn, tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho việc quản lý và xác định giá đất.
Theo quy định mới, đất ở được xác định là loại đất dùng để xây dựng nhà ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm hai nhóm: Đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
Cụ thể, đất ở tại nông thôn là đất thuộc địa giới hành chính cấp xã và đặc khu, nơi chính quyền địa phương thực hiện chức năng, nhiệm vụ tương đương cấp xã. Tuy nhiên, phần đất nằm trong khu vực triển khai dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đã được phê duyệt, dù vẫn thuộc địa giới xã hoặc đặc khu, sẽ không được xác định là đất ở nông thôn.
Quy định mới về đất ở đã được áp dụng. Ảnh minh họa
Đất ở tại đô thị là đất thuộc địa giới hành chính cấp phường và đặc khu, nơi chính quyền thực hiện nhiệm vụ tương đương cấp phường. Đồng thời, đất ở nằm trong địa giới xã hoặc đặc khu nhưng thuộc phạm vi dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch được phê duyệt cũng được xác định là đất ở đô thị.
Song song với việc hoàn thiện khung pháp lý về phân loại đất ở, Luật Đất đai 2024 quy định UBND cấp tỉnh phải xây dựng và ban hành bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Đây sẽ là căn cứ quan trọng trong quản lý đất đai, tính thuế, phí, bồi thường, hỗ trợ và thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất.
Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP), nhiều yếu tố được xác định là cơ sở ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở. Các yếu tố này bao gồm vị trí, địa điểm thửa đất; điều kiện giao thông như độ rộng, kết cấu mặt đường, khả năng tiếp giáp một hoặc nhiều mặt đường; hệ thống cấp điện, cấp thoát nước; diện tích, kích thước và hình thể thửa đất.
Ngoài ra, các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng cũng được xem xét, như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, chiều cao công trình, số tầng hầm được phép xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Bên cạnh đó, hiện trạng môi trường, an ninh khu vực, thời hạn sử dụng đất và các yếu tố đặc thù khác phù hợp điều kiện thực tế địa phương, tập quán, truyền thống văn hóa, cũng như các chi phí hợp lý cấu thành giá bán đều có thể được tính đến khi xác định giá đất.
Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan tham mưu cho UBND cấp tỉnh ban hành quy định cụ thể về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố và phương thức điều chỉnh tương ứng.
Trường hợp địa phương chưa ban hành hoặc quy định chưa đầy đủ các yếu tố nêu trên, đơn vị thực hiện định giá đất phải đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định. Quy định này nhằm bảo đảm quá trình xây dựng bảng giá đất được thực hiện minh bạch, có cơ sở khoa học và phù hợp với thực tiễn từng địa phương.
