Từ bây giờ, mua bán đất không có sổ đỏ sẽ không được pháp luật thừa nhận

Giao dịch đất phải có sổ đỏ mới được công nhận

Theo quy định tại khoản 1, Điều 45 của Luật Đất đai 2024, để được phép mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thửa đất phải đáp ứng đầy đủ một số điều kiện pháp lý cơ bản.

Trước hết, đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ), ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt như chuyển đổi đất nông nghiệp để dồn điền đổi thửa, nhận thừa kế hoặc hiến tặng đất cho Nhà nước và cộng đồng dân cư.

Bên cạnh đó, thửa đất phải không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật. Đất cũng không được nằm trong diện bị kê biên để thi hành án hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, đồng thời phải còn thời hạn sử dụng theo quy định.

Như vậy, kể từ ngày 1/8/2024, nếu người dân thực hiện giao dịch mua bán đối với thửa đất chưa được cấp sổ đỏ, giao dịch đó sẽ bị xem là không hợp lệ về mặt pháp lý. Điều này đồng nghĩa việc chuyển nhượng sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên, đồng thời người mua cũng không được pháp luật bảo vệ nếu xảy ra tranh chấp.

Trường hợp mua bán trước ngày 1/8/2024 vẫn có thể hợp thức hóa

Dù quy định mới siết chặt điều kiện giao dịch, pháp luật vẫn tạo cơ chế để giải quyết các trường hợp mua bán đất bằng giấy tay đã phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, các giao dịch chuyển nhượng được lập trước ngày 1/8/2024, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, vẫn có thể làm thủ tục đăng ký đất đai và xin cấp sổ đỏ lần đầu.

Đáng chú ý, trong nhiều trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay có chữ ký của các bên nhưng chưa được công chứng, người dân không bắt buộc phải bổ sung hợp đồng công chứng khi làm thủ tục cấp sổ đỏ, trừ trường hợp liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất.

Cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và giải quyết theo quy định, đồng thời không được yêu cầu người dân bổ sung các thủ tục ngoài quy định nếu hồ sơ đã đáp ứng đầy đủ điều kiện hợp thức hóa.

Hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu gồm những gì?

Theo Phụ lục I của Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bao gồm nhiều loại giấy tờ nhằm chứng minh nguồn gốc và tình trạng pháp lý của thửa đất.

Trước hết, người dân cần nộp đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất theo mẫu quy định. Bên cạnh đó là các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo các điều khoản liên quan của Luật Đất đai 2024.

Nếu trên đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng, hồ sơ cần bổ sung sơ đồ nhà, công trình, cùng các giấy tờ liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế, giao đất hoặc hóa giá theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, người nộp hồ sơ phải cung cấp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn, giảm thuế sử dụng đất. Trong trường hợp quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình, cần có văn bản xác định các thành viên cùng có quyền sử dụng.

Hồ sơ cũng phải kèm bản trích đo địa chính thửa đất hoặc bản vẽ thiết kế công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định.

Đối với nhà hoặc công trình xây dựng trên đất chưa có sổ đỏ, nếu thuộc diện phải xin phép xây dựng, người dân cần bổ sung văn bản xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện (được cấp trước ngày 1/7/2025) để chứng minh công trình đủ điều kiện tồn tại, không vi phạm quy hoạch và không thuộc diện bị cưỡng chế tháo dỡ.

Theo các chuyên gia pháp lý, việc yêu cầu đất phải có sổ đỏ trước khi giao dịch là bước đi nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản.

Trong nhiều năm qua, tình trạng mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc đất chưa đủ điều kiện pháp lý đã dẫn đến không ít tranh chấp, đặc biệt tại các khu vực vùng ven đô thị hoặc các khu đất chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Việc siết chặt điều kiện chuyển nhượng không chỉ bảo vệ quyền lợi của người mua mà còn góp phần chuẩn hóa thị trường bất động sản, hạn chế rủi ro pháp lý trong các giao dịch.

Vì vậy, các chuyên gia khuyến nghị người dân khi có nhu cầu mua bán đất cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất, đặc biệt là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, những trường hợp đã mua bán bằng giấy tay trước đây nên chủ động hoàn thiện hồ sơ để được cấp sổ đỏ, tránh phát sinh tranh chấp trong tương lai.