Từ bây giờ, sẽ có thay đổi lớn về đất đai và xây dựng

Chuyển đất sang đất ở: Không còn nộp 100% chênh lệch

Từ năm 2026, cách Nhà nước quản lý đất đai và xây dựng sẽ có những điều chỉnh quan trọng, tác động trực tiếp đến chi phí của người dân, tính minh bạch của thị trường và thủ tục cấp phép. Điểm chung của các thay đổi này là giảm gánh nặng tài chính, số hóa quản lý và đơn giản hóa quy trình hành chính.

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, đất ao, đất nông nghiệp sang đất ở.

Từ ngày 1/1/2026, theo Nghị quyết về cơ chế tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, người sử dụng đất không còn phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp như trước đây.

Cụ thể:

- Diện tích trong hạn mức giao đất ở: nộp 30% phần chênh lệch.

- Diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức: nộp 50%.

- Diện tích vượt quá hai lần hạn mức: nộp 100%.

Đáng chú ý, chính sách còn có cơ chế chuyển tiếp: các trường hợp đã chuyển mục đích từ ngày 1/8/2024 đến trước 1/1/2026 được đề nghị tính lại tiền theo mức mới. Nếu đã nộp cao hơn, người dân được hoàn trả hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác.

Mỗi bất động sản sẽ có "căn cước điện tử"

Từ ngày 1/3/2026, theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản sẽ vận hành đồng bộ trên toàn quốc.

Mỗi bất động sản từ nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư đến sản phẩm trong dự án sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng.

Việc định danh này giúp tạo "hồ sơ số" thống nhất cho từng tài sản. Cơ quan quản lý có thể theo dõi cung – cầu theo từng khu vực, từng phân khúc, phục vụ điều hành chính sách chính xác hơn.

Ở góc độ quản lý thuế và chống đầu cơ, mã định danh giúp xác định một cá nhân sở hữu bao nhiêu bất động sản, làm cơ sở nghiên cứu áp dụng các sắc thuế phù hợp đối với tài sản thứ hai hoặc thuế theo thời gian nắm giữ. Đây được xem là công cụ kỹ thuật quan trọng để minh bạch hóa thị trường.

Nhà dưới 7 tầng có thể không cần xin phép xây dựng

Từ ngày 1/7/2026, Luật Xây dựng (sửa đổi) mở rộng các trường hợp miễn giấy phép xây dựng.

Theo đó, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² sẽ không phải xin giấy phép nếu không thuộc khu vực đã ban hành quy định quản lý kiến trúc.

Quy định này áp dụng chủ yếu tại các khu dân cư hiện hữu. Nếu địa phương chưa ban hành quy chế quản lý kiến trúc cho khu vực đó, người dân được miễn xin phép. Ngược lại, nếu đã có quy chế, vẫn phải thực hiện thủ tục cấp phép.

Với những công trình vẫn phải xin phép, thời gian giải quyết dự kiến tối đa không quá 7 ngày. Đáng chú ý, cơ quan quản lý chỉ kiểm tra một lần xuyên suốt từ giai đoạn chuẩn bị đến khi khởi công, thay vì nhiều vòng kiểm soát chồng chéo như trước.

Nhìn tổng thể, ba thay đổi lớn - giảm tiền sử dụng đất, định danh điện tử bất động sản và mở rộng miễn giấy phép xây dựng cho thấy hướng điều hành mới:

- Giảm chi phí hợp thức hóa tài sản cho người dân.

- Tăng minh bạch dữ liệu để điều tiết thị trường.

- Rút ngắn thủ tục hành chính trong xây dựng.

Những điều chỉnh này không chỉ tác động đến từng hộ gia đình, mà còn ảnh hưởng đến cấu trúc vận hành của toàn thị trường bất động sản. Khi chi phí chuyển mục đích đất giảm, dữ liệu được số hóa và thủ tục xây dựng gọn hơn, môi trường đầu tư - xây dựng sẽ có thêm điều kiện để vận hành ổn định hơn từ năm 2026.