Từ bây giờ, sẽ miễn tiền thuê đất đối với các dự án sau

Từ ngày 01/01/2026, Nghị quyết số 254/2025/QH15 chính thức có hiệu lực, đặt nền tảng cho loạt cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2024. Đây không phải là một sửa đổi lớn về triết lý quản lý đất đai, mà là sự điều chỉnh mang tính “hiệu chỉnh hệ thống”, tập trung vào những điểm nghẽn cụ thể về hành chính và tài chính đất đai.

Thực tiễn triển khai Luật Đất đai mới cho thấy nhiều nội dung liên quan đến giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất và đặc biệt là cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần được hoàn thiện để phù hợp hơn với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

Để thể chế hóa Nghị quyết 254, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Cùng với Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan, khung pháp lý về tài chính đất đai được thiết kế lại theo hướng đồng bộ, minh bạch và khả thi hơn, giảm khoảng trống chính sách trong giai đoạn chuyển tiếp.

Phân cấp mạnh ưu đãi tiền thuê đất cho dự án xã hội hóa

Một trong những thay đổi đáng chú ý là chính sách ưu đãi tiền thuê đất đối với các dự án xã hội hóa được thiết kế lại theo hướng linh hoạt và phân quyền mạnh mẽ hơn cho địa phương.

Theo quy định mới, ưu đãi không chỉ áp dụng cho các dự án thuộc lĩnh vực và địa bàn ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư, mà còn mở rộng cho cả các dự án xã hội hóa ngoài phạm vi ưu đãi đầu tư truyền thống. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được giao trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định mức miễn tiền thuê đất đối với từng khu vực, từng lĩnh vực, căn cứ vào danh mục loại hình và tiêu chí xã hội hóa do Thủ tướng Chính phủ ban hành.

Mức ưu đãi được thiết kế theo khung linh hoạt: Có mức tối thiểu theo quy định chung và mức tối đa là miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê. Cách tiếp cận này giúp giảm đáng kể chi phí tiếp cận đất đai - yếu tố vốn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng mức đầu tư, qua đó tạo dư địa để nhà đầu tư nâng cao chất lượng dịch vụ công.

Tuy nhiên, ưu đãi đi kèm cơ chế kiểm soát chặt chẽ. Sau khi dự án đi vào hoạt động, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra việc thực hiện các tiêu chí xã hội hóa đã cam kết. Trường hợp không đáp ứng điều kiện hoặc sử dụng đất sai mục đích, toàn bộ số tiền thuê đất đã được miễn, giảm sẽ bị thu hồi, đồng thời phải nộp thêm tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Miễn trọn đời tiền thuê đất cho hạ tầng đổi mới sáng tạo

Nếu như lĩnh vực xã hội hóa được trao quyền linh hoạt ở địa phương, thì khoa học, công nghệ và chuyển đổi số lại được áp dụng cơ chế ưu đãi ở mức cao nhất.

Theo Nghị quyết 254 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, nhiều loại hình cơ sở khoa học - công nghệ được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê. Bao gồm đất xây dựng phòng thí nghiệm, cơ sở ươm tạo công nghệ, ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ; cơ sở thực nghiệm, sản xuất thử nghiệm; các viện, trung tâm nghiên cứu - phát triển công nghệ số; dự án sản xuất sản phẩm công nghệ số trọng điểm, phần mềm, chip bán dẫn, trí tuệ nhân tạo.

Đáng chú ý, Trung tâm Đổi mới sáng tạo Quốc gia và các Khu công nghệ số tập trung được miễn tiền thuê đất trọn đời. Chủ đầu tư hạ tầng các khu này không được tính phần tiền thuê đất đã được miễn vào giá cho thuê hạ tầng, qua đó trực tiếp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp công nghệ cao.

Đối với các dự án trong Khu công nghệ cao, mức miễn tiền thuê đất từ 15 đến 19 năm sau thời gian xây dựng cơ bản được áp dụng rộng rãi; riêng ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư có thể được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê.

Song song với ưu đãi, Nhà nước yêu cầu các đơn vị thụ hưởng sử dụng đất đúng mục đích. Vi phạm sẽ bị thu hồi toàn bộ số tiền đã được miễn, giảm và phải nộp tiền chậm nộp.

Giải pháp “xử lý tồn đọng” trong giai đoạn chuyển tiếp

Một điểm có tính kỹ thuật nhưng tác động thực tiễn lớn là cơ chế xử lý tiền thuê đất trong giai đoạn chuyển tiếp sang Luật Đất đai năm 2024, đặc biệt đối với đơn vị sự nghiệp công lập.

Theo quy định mới, với diện tích đất xây dựng công trình sự nghiệp chuyển từ thuê đất sang giao đất không thu tiền sử dụng đất, nếu đơn vị chưa nộp hoặc chưa nộp đủ tiền thuê đất thì không phải nộp tiền thuê đất và tiền chậm nộp đối với thời gian sử dụng đất trước ngày 01/01/2026.

Đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh, liên doanh, liên kết, đơn vị cũng không phải nộp tiền thuê đất từ ngày 01/8/2024 đến khi hoàn tất thủ tục chuyển hình thức sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được giao chỉ đạo cơ quan thuế rà soát, điều chỉnh các thông báo nộp tiền thuê đất đã ban hành và hoàn thành việc này trước ngày 01/01/2027.

Tổng thể, Nghị quyết 254/2025/QH15 không thay đổi nền tảng của Luật Đất đai 2024, nhưng đóng vai trò như một “bộ điều chỉnh kỹ thuật”, giúp giảm xung đột, xử lý tồn đọng và tạo thêm dư địa chính sách cho các lĩnh vực ưu tiên. Trong bối cảnh đất đai vẫn là nguồn lực trung tâm của nền kinh tế, việc hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai theo hướng minh bạch, linh hoạt và có kiểm soát được xem là bước đi quan trọng để củng cố niềm tin của nhà đầu tư từ năm 2026 trở đi.