Từ nay, nhà xây trên đất nông nghiệp vẫn có thể được cấp sổ hồng: Điều kiện cụ thể thế nào, thủ tục ra sao?

Thực tế hiện nay tại nhiều đô thị lớn như TP. HCM hay Hà Nội, tình trạng xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp đã diễn ra trong thời gian dài, đặc biệt từ những năm 1990. Dù đây là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích theo quy định pháp luật, nhưng trong không ít trường hợp, việc sử dụng đất đã kéo dài ổn định, có đăng ký, nộp thuế và hình thành thực tế nhà ở.

Luật Đất đai 2024 đã có cách tiếp cận thực tế hơn với những trường hợp này. Theo đó, các thửa đất có vi phạm về mục đích sử dụng nhưng phát sinh trước ngày 1/7/2014 - thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng), nếu đáp ứng các điều kiện về sử dụng ổn định và không có tranh chấp.

Không chỉ dừng lại ở việc cấp Giấy chứng nhận, các quy định hiện hành còn làm rõ nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong những trường hợp này. Theo Nghị định 88/2024 (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2026), hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vi phạm trước mốc thời gian nêu trên, nếu đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất, vẫn có thể được bồi thường về đất ngay cả khi chưa phù hợp với quy hoạch.

Điểm đáng chú ý là cách xác định giá trị bồi thường không còn phụ thuộc hoàn toàn vào mục đích sử dụng ban đầu ghi trên giấy tờ, mà được xem xét dựa trên thực tế sử dụng đất. Cụ thể, nếu thửa đất đủ điều kiện được công nhận là đất ở, phần diện tích trong hạn mức sẽ được bồi thường theo giá đất ở. Trường hợp diện tích bị thu hồi vượt hạn mức, phần vượt sẽ được tính theo loại đất ghi trên giấy chứng nhận.

Quy định này giúp giải quyết phần nào những bất cập kéo dài trong thực tiễn, khi nhiều hộ dân sinh sống ổn định trên đất nông nghiệp nhưng trước đây chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, dẫn đến chênh lệch lớn so với giá trị thực tế.

Tuy nhiên, việc xác định có đủ điều kiện hay không không phải là tự động, mà phải được xem xét toàn diện trên nhiều yếu tố, bao gồm nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, thời điểm vi phạm và khả năng đáp ứng điều kiện cấp sổ theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thuận với quyết định thu hồi hoặc phương án bồi thường, pháp luật cho phép thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Một điểm mới khác cần lưu ý là từ ngày 1/1/2026, giá đất làm căn cứ tính bồi thường sẽ được xác định dựa trên bảng giá đất do địa phương ban hành, kết hợp với hệ số điều chỉnh (hệ số K), theo quy định tại Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ tiệm cận hơn với giá thị trường, hạn chế tình trạng chênh lệch lớn trong bồi thường.

Nhìn tổng thể, các quy định mới cho thấy xu hướng điều chỉnh theo hướng thực tiễn hơn, vừa đảm bảo nguyên tắc quản lý đất đai, vừa tháo gỡ vướng mắc cho những trường hợp tồn tại lịch sử. Tuy nhiên, quyền lợi cụ thể của người dân vẫn phụ thuộc vào việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý theo từng trường hợp cụ thể.