Nhận định của VARS
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thống kê cho thấy có đến 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản bắt nguồn từ các vấn đề pháp lý. Rất nhiều điểm mấu chốt được cho là nằm trong Luật Đất đai (sửa đổi). Bởi, chỉ cần một sự "lệch pha" hay không ăn khớp thì có thể thị trường tiếp tục phải đối diện với "mớ bòng bong".
70% khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản bắt nguồn từ các vấn đề pháp lý (Nguồn ảnh: vietnamnet)
VARS cho biết, có những vấn đề quan trọng, các nhóm đối tượng liên quan trong bộ luật này ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường địa ốc, chẳng hạn như:
Nhóm vấn đề liên quan tới lợi ích người dân. Thứ nhất, về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được quy định cụ thể, đúng người, đúng việc. Phải tránh ảnh hưởng tới quyền lợi, lợi ích chính đáng của người dân. Nhiều trường hợp thủ tục lằng nhằng, việc hoàn thiện khó khăn nên nhiều trường hợp người dân phải chầu chực, như "đi xin".
Hai là liên quan tới quyền lợi người có đất đai thuộc diện thu hồi. Điều này cần cơ chế, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng cho phù hợp. Đảm bảo chế độ cho người bị thu hồi. Cần có phương án bố trí tái định cư, đảm bảo cuộc sống cho người dân.
Về nhóm vấn đề liên quan tới doanh nghiệp và nhà đầu tư. Việc tiếp cận quỹ đất cần thực hiện công khai, minh bạch hơn. Những quy định về đấu giá, đấu thầu phải công khai, cụ thể, thủ tục phải đơn giản, đảm bảo công bằng trong quá trình thực hiện.
Phương án tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường phải đảm bảo sự công bằng, khuyến khích được các chủ đầu tư phát triển dự án. Cần có các quy định, tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng để hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp, Nhà nước.
Với phương án nộp tiền sử dụng đất, thay vì yêu cầu chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất một lần, thì có thể xem xét áp dụng nộp tiền sử dụng đất hàng năm. Như vậy sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Qua đó giá bán bất động sản cũng có thể được điều chỉnh về mức hợp lý hơn.
Chủ đầu tư không gánh nhiều áp lực tài chính, sẽ có room để đầu tư hoàn thiện dự án có chất lượng tốt hơn. Giảm bớt các vấn đề "đánh bóng dự án" để phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định.
Cần giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án (Nguồn ảnh: Nhịp sống thị trường)
Về việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại, đô thị hỗn hợp…, dự án cần phải có sẵn diện tích đất ở, chủ đầu tư tự đảm bảo thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng 100%. Nhưng liệu quy định này có làm khó doanh nghiệp? Nếu làm theo quy định thì sẽ được gì và bị giới hạn gì?
Bên cạnh đó, những vấn đề về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất để phát triển dự án; việc mua bán, đầu tư BĐS trên đất thương mại dịch vụ; phân lô tách thửa… sao cho hài hòa, tránh gây mất "an toàn", nhưng không làm quá "khắt khe"... là những điều cần bán tính kỹ.
Vấn đề liên quan tới quản lý Nhà nước, theo VARS, tính đến ngày 30/12/2023, có khoảng 40/63 tỉnh thành được phê duyệt quy hoạch chung. Đây trở thành căn cứ cơ sở, là động lực để thị trường địa ốc tại các địa phương phát triển trong thời gian tới. Tuy nhiên, vẫn cần có quy định cụ thể, thống nhất, giúp các địa phương cụ thể hóa thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi chức năng, phê duyệt dự án đầu tư theo quy hoạch, đảm bảo phù hợp và tránh chồng chéo hay gây mâu thuẫn.
Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức thông qua
Sáng ngày 18/1/2024, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, riêng Điều 190 và Điều 248 của luật này có hiệu lực thi hành từ 1/4/2024.
Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) với những quy định mới quan trọng (Nguồn ảnh: vietnamfinance)
Như vậy, việc tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Tất cả các đối tượng đều có cơ hội công bằng và bình đẳng. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực thực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả sẽ chiếm phần thắng. Cơ chế mới cũng giảm tối đa các quan hệ xin - cho.
Bình luận về điều này, VARS tin rằng, đây là cách làm khiến các doanh nghiệp BĐS trước đó coi BĐS chỉ đơn thuần là việc sang tay kiếm chênh lệch sẽ "hết đường làm ăn". Với những doanh nghiệp "làm thật" sẽ dễ tiếp cận quỹ đất hơn, chi phí phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội giảm xuống. Đây là một yếu tố góp phần tác động tới giá thành sản phẩm, giảm giá nhà đất dần tiệm cận với giá trị thực.
Việc quy định thu tiền sử dụng đất hàng năm giúp cho doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Khi đó, giá bán sản phẩm bất động sản cũng có cơ hội giảm xuống mức hợp lý hơn.
Tuy nhiên, để đảm bảo sự chủ động của doanh nghiệp trong việc hoạch định, tính toán về nguồn thu - chi sao cho an toàn và hợp lý cũng là điều hết sức quan trọng. Cần có những quy định cụ thể, rõ ràng về các mốc thời gian điều chỉnh tiền sử dụng đất, và các phương pháp tính toán sao cho hợp lý, có mức giới hạn.
"Không để doanh nghiệp làm dự án trong tình trạng "lo lắng", "tâm lý hên xui", hoặc thậm chí phải xác lập quỹ dự phòng lớn" - VARS nêu.
