"Bệ phóng" chính sách và hạ tầng
Sáng 15/5 tại Hà Nội, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo: "Triển vọng đầu tư bất động sản tại các đô thị Vùng Thủ đô".
Chia sẻ tại hội thảo, TS. Cấn Văn Lực, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng nhấn mạnh rằng Vùng Thủ đô đang đứng trước cơ hội lớn để bứt phá nhờ hàng loạt cơ chế, chính sách đặc thù cùng các dự án hạ tầng quy mô lớn. Theo chuyên gia, trước khi có những điều chỉnh mang tính bước ngoặt, Vùng Thủ đô gồm 10 tỉnh, thành phố. Dù vậy, khu vực này đã cho thấy một nền tảng kinh tế khá vững chắc với tốc độ tăng trưởng ấn tượng, đạt trên 9,4% trong quý I/2025.
Nghị quyết 60/NQ-TW ngày 12/4/2025 đã chính thức công bố quyết định sáp nhập và tái cấu trúc Vùng Thủ đô thành 7 "mảnh ghép" chiến lược: Hà Nội, Hưng Yên (gồm Hưng Yên và Thái Bình), Ninh Bình (Hà Nam, Ninh Bình và Nam Định), Phú Thọ (Vĩnh Phúc, Phú Thọ và Hòa Bình), Bắc Ninh (Bắc Ninh và Bắc Giang), Thái Nguyên (Thái Nguyên và Bắc Kạn), cùng với Quảng Ninh.
Sự thay đổi này không chỉ đơn thuần là phép cộng về mặt địa lý. Việc "gom" các tỉnh lân cận có tiềm năng và lợi thế tương đồng được kỳ vọng sẽ tạo ra những vùng kinh tế có sức mạnh cộng hưởng lớn hơn. Xét về diện tích, Phú Thọ sau sáp nhập trở thành địa phương có diện tích rộng lớn nhất. Về dân số, Hà Nội vẫn đông nhất với gần 8,7 triệu dân; đứng thứ hai là Ninh Bình (Hà Nam, Ninh Bình và Nam Định) ước tính hơn 3,8 triệu người.
TS. Cấn Văn Lực nhận định: "Nếu Vùng Thủ đô tạo ra được những cực tăng trưởng tốt, đất nước cũng sẽ có thêm động lực tăng trưởng". Điều này không chỉ thể hiện kỳ vọng mà còn cho thấy vai trò đầu tàu của khu vực Vùng Thủ đô đối với sự phát triển chung của cả nước.
Cũng theo chuyên gia, động lực phát triển của Vùng Thủ đô không chỉ đến từ sự thay đổi về mặt địa giới hành chính. Nhìn lại những cơ chế, chính sách đặc thù được triển khai, có thể thấy rõ vai trò và sự kỳ vọng của Nhà nước đối với khu vực này:
Thứ nhất, với Nghị quyết 115/2020/QH14, Hà Nội được trao quyền tự chủ tài chính lớn hơn với việc giữ lại 100% nhiều khoản thu và 50% tiền sử dụng đất. Việc nâng giới hạn vay nợ và cho phép tạm ứng từ Quỹ dự trữ tài chính sẽ giúp thành phố có thêm nguồn lực để đầu tư vào các dự án trọng điểm. Thêm vào đó, việc tăng thẩm quyền trong công tác quy hoạch sẽ giúp Hà Nội chủ động hơn trong việc kiến thiết đô thị theo tầm nhìn dài hạn.
Thứ hai, Nghị quyết 891/QĐ-TTg ngày 22/8/2024 về quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn 2021 - 2030, tầm nhìn 2050 xác định, Vùng Thủ đô là cực tăng trưởng quốc gia và các tỉnh đồng bằng sông Hồng, vùng trung du và miền núi phía Bắc cho thấy sự đánh giá cao về tiềm năng, vai trò của khu vực trong bản đồ phát triển kinh tế cả nước.
TS. Cấn Văn Lực, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ.
Thứ ba, Quyết định 1668/QĐ-TTg ngày 27/12/2024 về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch thủ đô Hà Nội đến 2045, tầm nhìn đến năm 2065, Hà Nội được xác định là Thủ đô "Văn hiến - Văn minh - Hiện đại"; là trung tâm, động lực thúc đẩy phát triển vùng Đồng bằng sông Hồng, vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và cả nước; là thành phố kết nối toàn cầu, kinh tế, văn hóa, xã hội phát triển toàn diện, đặc sắc và hài hoà; tiêu biểu cho cả nước.
Thứ tư, Nghị quyết 188/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế đặc thù phát triển đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM ưu tiên hỗ trợ vốn từ ngân sách và các nguồn vốn xã hội hóa để thực hiện Dự án đường sắt đô thị theo mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng TOD (Transit-Oriented Development).
Cuối cùng, Luật Thủ đô 2024 có hiệu lực từ đầu năm 2025, đạo luật này được kỳ vọng sẽ tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc, đồng bộ và hiệu quả hơn cho sự phát triển toàn diện của Thủ đô, từ quy hoạch, quản lý đất đai, đầu tư đến bảo tồn văn hóa.
Không chỉ dừng lại ở các cơ chế chính sách, theo TS. Cấn Văn Lực, Vùng Thủ đô còn đang được "rót vốn" mạnh mẽ vào các dự án hạ tầng giao thông mang tính đột phá, hứa hẹn sẽ thay đổi diện mạo và khả năng kết nối của khu vực
Đơn cử dự án Vành đai 4 tính sơ bộ có tổng vốn đầu tư khoảng 95.000 tỷ đồng. Dự án đang được triển khai, đi qua 4 tỉnh, thành phố, không chỉ giúp giảm tải áp lực giao thông cho Hà Nội mà còn tạo ra một trục giao thông liên kết vùng quan trọng, mở ra không gian phát triển mới cho các địa phương lân cận.
Dự án Vành đai 5 cũng đã bắt đầu bàn để tiến hành thực hiện với độ dài khoảng 272km, gấp đôi Vành đai 4. Tổng vốn đầu tư dự kiến 86.000 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, dự án đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng có tổng mức đầu tư khoảng 203.000 tỷ đồng và cũng sẽ được triển khai trong thời gian tới. Dự án này không chỉ có ý nghĩa về mặt giao thông mà còn là một "cầu nối" quan trọng trong việc thúc đẩy giao thương, phát triển kinh tế dọc theo hành lang kinh tế Đông - Tây, kết nối vùng Tây Bắc với các cảng biển lớn ở phía Đông.
Việc sân bay Gia Bình được nâng cấp thành sân bay quốc tế (diện tích 363,5ha) là dự án được đánh giá đặc biệt quan trọng, hứa hẹn sẽ nâng cao năng lực vận tải hàng không của Vùng Thủ đô, thu hút đầu tư quốc tế và tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển du lịch.
Một dự án nữa là đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam có quy mô khoảng hơn 1.500km, chạy qua 20 tỉnh, thành phố; tổng vốn đầu tư dự kiến 1,7 triệu tỷ đồng. Ngoài ra, còn nhiều dự án hạ tầng khác đang tạo động lực phát triển tích cực cho Vùng Thủ đô.
Nhiều cơ chế chính sách đặc thù cho Vùng Thủ đô, cùng với sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông đang tạo ra những "cú hích" cho vùng. (Ảnh minh họa)
Các đô thị Vùng Thủ đô trỗi dậy
Tại hội thảo, các chuyên gia đã chỉ rõ một xu hướng đầu tư đang lan tỏa ra các vùng ven Thủ đô, nơi những đô thị vệ tinh đang chứng tỏ sức bật mới.
KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết: "Vùng Thủ đô mở rộng ghi nhận sự bứt phá của các đô thị vệ tinh như Hà Nam, Hưng Yên, Hải Dương, Nam Định và Ninh Bình. Trong đó, Hưng Yên đang khẳng định vị thế của mình nhờ tiềm năng phát triển đô thị bài bản, kế thừa danh tiếng “Nhất Kinh kỳ, nhì Phố Hiến”; Nam Định và Ninh Bình tập trung vào phát triển hạ tầng và trung tâm hành chính mới; còn Hải Phòng, đô thị cảng lớn nhất miền Bắc, tiếp tục đóng vai trò là cực tăng trưởng quan trọng với bất động sản công nghiệp và đô thị gắn liền cảng biển phát triển sôi động. Đáng chú ý, nhiều tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group đang rót vốn đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng, bất động sản, du lịch và dịch vụ tại các khu vực này".
Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, xu hướng giãn dân từ lõi đô thị Hà Nội thúc đẩy sự hình thành các “thành phố vùng ven” và “đô thị vệ tinh” quy mô lớn. Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc... đang hướng tới mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, kéo theo các dự án đô thị đồng bộ. Mô hình khu đô thị tích hợp - công nghiệp - dịch vụ, cùng với đô thị xanh, thông minh, nghỉ dưỡng ngày càng lên ngôi.
Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes nhận thấy, các thị trường bất động sản mới nổi tại Vùng Thủ đô đang nắm giữ một lợi thế cạnh tranh lớn: quỹ đất dồi dào và tiềm năng khai thác còn rộng mở. Chính yếu tố này là đòn bẩy thu hút những tên tuổi lớn trong ngành như Vingroup, Sun Group, Eurowindow Holding, Danko, Việt Hưng…
Đơn cử, Hưng Yên đang thu hút sự chú ý đặc biệt của giới đầu tư nhờ lợi thế nằm sát ranh giới Hà Nội, chỉ một quãng di chuyển ngắn 15 - 20km, biến nơi đây thành một "vùng đệm" hấp dẫn. Điều đáng nói, mức giá đất tại đây dao động từ 25 - 50 triệu đồng/m2, vẫn đang tạo ra một khoảng cách đáng kể so với sự "đắt đỏ" của các quận nội thành Hà Nội, mở ra cơ hội cho nhiều nhà đầu tư.
Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes.
Tương tự, Bắc Ninh, tỉnh nằm ở phía Đông Bắc Hà Nội, đang chứng kiến sự vươn mình mạnh mẽ của các địa phương như Từ Sơn, Yên Phong, Quế Võ. Việc tập trung xây dựng các khu công nghiệp và khu đô thị phục vụ đội ngũ chuyên gia, công nhân lành nghề đã tạo ra một lực hút dân cư đáng kể. Mới đây, hàng loạt dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho thuê được phê duyệt cho thấy sự quan tâm đến nhu cầu an cư thực tế của người lao động.
Trong khi đó, Vĩnh Phúc với hơn 20 khu, cụm công nghiệp đang hoạt động, cũng không nằm ngoài xu hướng này. Giá đất tại các khu vực như Bình Xuyên, Phúc Yên, Tam Dương đang trên đà tăng trưởng, phản ánh tiềm năng phát triển. Đáng chú ý, các dự án có pháp lý rõ ràng, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín và sở hữu hạ tầng đồng bộ đang ghi nhận sự quan tâm lớn từ thị trường, thể hiện qua thanh khoản tích cực trong quý I/2025.
Thái Nguyên và Hà Nam cũng cho thấy sức hấp dẫn riêng nhờ vị trí chiến lược là điểm trung chuyển giữa các hành lang kinh tế lớn ở phía Bắc. Với lợi thế về các trường đại học và khu công nghiệp, hai tỉnh này đang thu hút dòng vốn đầu tư thứ cấp, đặc biệt vào phân khúc đất nền và nhà ở dành cho các chuyên gia nước ngoài đang làm việc tại khu vực.
Trước sự phát triển của các đô thị vệ tinh, giới chuyên gia cũng kiến nghị các tỉnh trong vùng cần rà soát lại các quy hoạch đô thị, bổ sung cơ chế liên kết vùng, chia sẻ nguồn lực đầu tư, đồng thời quản lý chặt chẽ việc phân lô bán nền, kiểm soát giá đất và bảo đảm phát triển bền vững.
“Chúng ta cần đô thị vệ tinh đúng nghĩa, có việc làm, có hạ tầng, dịch vụ, giáo dục, y tế. Nếu chỉ là khu dân cư để ngủ qua đêm thì sẽ lặp lại sai lầm của các đô thị hoang hóa từng thấy trước đây”, KTS. Trần Ngọc Chính nhấn mạnh./.
