"Xử lý hiện tượng 'bất thường' trên thị trường bất động sản không thể dựa vào một biện pháp đơn lẻ"

Giá nhà tiếp tục leo thang vượt xa mặt bằng thu nhập người dân

Sáng 4/12, Đài Phát thanh - Truyền hình Hà Nội tổ chức Diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững - 2025".

Phát biểu tại Diễn đàn, bà Trần Hồng Nguyên, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội nhìn nhận, thị trường bất động sản ở một số khu vực xuất hiện những diễn biến khá bất thường, đặc biệt là tình trạng giá đất, giá nhà tăng nhanh, vượt xa giá trị thực tế và mặt bằng thu nhập của người dân. Một số thông tin trên thị trường, cũng như phản ánh từ cử tri, báo chí và các chuyên gia cho rằng có dấu hiệu của hoạt động gom mua, lũng đoạn và đẩy giá.

"Để xác định có hay không hành vi “gom hàng”, thao túng thị trường, hay cấu kết tạo sốt ảo, cần có kết luận từ các cơ quan quản lý chuyên ngành, các cơ quan thanh tra, kiểm tra và thậm chí là cơ quan tố tụng nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, tôi cho rằng những biến động giá lớn, lặp đi lặp lại trong thời gian ngắn, tập trung vào các khu vực sắp có quy hoạch, có chủ trương đầu tư hạ tầng hoặc các dự án lớn, là tín hiệu cần giám sát đặc biệt", bà Trần Hồng Nguyên cho hay.

Chỉ ra tình trạng giá nhà tăng quá nhanh và mức độ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập của người dân, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest so sánh, thu nhập bình quân đầu người tăng gấp đôi từ 2014 - 2025 (4,11 triệu đồng lên 8,3 triệu đồng/tháng), tương đương mức tăng 6,4%/năm, nhưng cùng thời gian, giá căn hộ từ 25 triệu đồng/m² lên 75,5 triệu đồng/m², tăng gấp 3 lần với tốc độ hơn 12%/năm; riêng Hà Nội, giá trung bình đã vượt 80 triệu đồng/m². "Giá tăng quá nhanh đẩy chỉ số Price-to-Income (P/I) lên mức 27,3 vào giữa năm 2025, nghĩa là người dân phải dành toàn bộ thu nhập trong 27 năm mới mua được một căn hộ trung bình; nếu trả góp bằng 1/3 thu nhập thì thời gian kéo dài đến 80 năm", ông Hiệp nói.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, chính việc giá nhà không ngừng tăng vào tạo khoảng cách lớn so với thu nhập đang khiến nạn đầu cơ "càng có đất sống" khi nhiều người coi việc mua nhà là giải pháp an toàn trong bối cảnh tiền mất giá nhanh. Trong khi đó, bất động sản là ngành có độ lan tỏa lớn, tác động trực tiếp đến xây dựng, vật liệu, cơ điện, ngân hàng và nhiều lĩnh vực kinh tế khác. Một thị trường bất động sản lành mạnh phải đảm bảo cân đối cung - cầu và mặt bằng giá hợp lý để người dân có thu nhập trung bình vẫn có thể mua nhà theo hình thức trả góp, sử dụng khoảng 35% thu nhập hàng tháng.

Đánh giá về tác động dài hạn, Đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cho rằng, tình trạng giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng cao có tác động trực tiếp rất lớn, không chỉ đối với tăng trưởng kinh tế mà còn đối với sự phát triển lâu dài. "Nếu như tình trạng này tiếp diễn thì dự báo 10 năm tới sẽ ảnh hưởng đến dân số, lao động, an sinh xã hội, hệ lụy kéo theo rất nhiều", Đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng nói.

Nhà báo Nguyễn Kim Khiêm, Tổng Giám đốc, Tổng Biên tập Đài Phát thanh - Truyền hình Hà Nội nhấn mạnh, việc phát triển một thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững sẽ là điểm tựa vững chắc cho sự phát triển của đất nước, là nền móng an toàn toàn cho trụ cột an sinh xã hội và là niềm hy vọng cho hàng triệu giấc mơ an cư trở thành sự thực. Đây cũng là quan điểm tiếp cận quan trọng để giải quyết những biểu hiện méo mó, xộc xệch của thị trường.

Cần nhiều giải pháp đồng bộ để ghìm cương giá nhà, ổn định thị trường bất động sản

Khẳng định giá nhà đất tăng nhanh không chỉ gây bất ổn thị trường, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế vĩ mô, làm méo mó hoạt động sản xuất - kinh doanh và tạo áp lực lớn lên người thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở, bà Trần Hồng Nguyên, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội đưa ra một số định hướng giải pháp cần triển khai đồng bộ để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Thứ nhất, hoàn thiện thể chế và khung pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản. Hiện nay chúng ta đang triển khai một loạt văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Theo bà, đây là cơ hội để "bịt" các khoảng trống pháp lý về đấu giá đất, đấu thầu dự án, phân lô bán nền, môi giới bất động sản và kiểm soát nguồn cung. Pháp luật càng rõ ràng, thị trường càng khó bị thao túng.

Thứ hai, nâng cao tính minh bạch của thị trường. Việc công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiến độ dự án, pháp lý dự án và giá giao dịch là yếu tố then chốt. Khi người dân có đầy đủ thông tin, thị trường sẽ tự điều chỉnh và hạn chế rất nhiều các hoạt động "tạo sóng", thổi giá.

Thứ ba, tăng cường giám sát, thanh tra và xử lý nghiêm hành vi vi phạm theo Nghị quyết 161 của Quốc hội. Quốc hội cần tiếp tục đôn đốc Chính phủ và các địa phương thực hiện thanh tra các khu vực có biến động bất thường về giá. Bất kỳ hành vi lợi dụng thông tin quy hoạch, thao túng thị trường, môi giới trái phép, hoặc đưa thông tin sai lệch để trục lợi đều phải bị xử lý nghiêm theo quy định pháp luật, kể cả chế tài hình sự nếu có đủ căn cứ.

Thứ tư, phát triển nguồn cung thực chất, đặc biệt là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Cần chia ra các loại hình bất động sản để phù hợp với nhu cầu của người dân theo từng phân khúc. Một khi thị trường chỉ dựa vào lực cầu đầu cơ thì rất dễ tạo bong bóng và dễ bị thao túng. Do đó, cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, cải cách thủ tục đầu tư và sử dụng đất để rút ngắn thời gian triển khai dự án. Khi nguồn cung tăng lên, thị trường sẽ tự ổn định.

Thứ năm, hoàn thiện chính sách tài chính, tín dụng bất động sản. Một số giai đoạn, tín dụng bị siết đột ngột khiến thị trường mất cân đối; giai đoạn khác, tín dụng nới rộng quá nhanh lại tạo điều kiện cho đầu cơ. Cần có chính sách tín dụng ổn định, dựa trên dữ liệu thị trường, hướng đến các dự án có tính khả thi và giá trị sử dụng thực.

"Có thể nói, xử lý hiện tượng 'bất thường' trên thị trường bất động sản không thể dựa vào một biện pháp đơn lẻ. Đây phải là nỗ lực tổng thể, kết hợp giữa hoàn thiện thể chế, tăng cường giám sát, nâng cao minh bạch và phát triển nguồn cung nhằm bảo đảm thị trường bất động sản vận hành lành mạnh, ổn định, vì lợi ích chung của người dân và nền kinh tế", bà Trần Hồng Nguyên nhấn mạnh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, cần có sự vào cuộc của cả cơ quan Nhà nước nhằm điều chỉnh cơ chế, chính sách về tiếp cận đất đai, tín dụng và thuế khóa đối với doanh nghiệp bất động sản.

"Thời gian qua, Quốc hội và Chính phủ đã có nhiều cơ chế "mở" cho thị trường bất động sản tăng thêm nguồn cung. Tuy nhiên, việc thực thi ở các địa phương vẫn chậm. Đặc biệt, lại đúng vào thời điểm chuyển đổi chính quyền 2 cấp. Vì vậy, cần sự kiểm tra đôn đốc của các cấp chính quyền đặc biệt các thủ tục hành chính cần rút gọn một cách thực sự đồng thời tiếp tục giải quyết những cơ chế "mở" thêm cho thị trường bất động sản ở các khía cạnh pháp lý", ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị.

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Nhà nước cũng cần có biện pháp cụ thể để quản lý mặt bằng giá đất. Hiện nay bảng giá đất dự kiến ban hành ở một số địa phương có mức cao hơn có nơi đến vài chục lần so với mức giá của 5 năm trước. Đây là lý do giá nhà tăng cao. Do đó, cần minh định một cách cụ thể giá đất để làm dự án và giá đất thương mại giao dịch của người dân khi xây dựng bảng giá đất và điều chỉnh cho phù hợp.

Ngoài ra, ngân hàng cần có những chính sách thực sự hỗ trợ cho các cá nhân mua nhà để ở, còn mua nhà để đầu tư, kinh doanh thì cần có những tiêu chí khác nhau. Mặt khác đối với các khoản vay tín dụng phát triển dự án của các doanh nghiệp, ngân hàng cần đưa ra những tiêu chí cụ thể chặt chẽ hơn về hệ số an toàn vốn để đảm bảo an toàn cho cả thị trường vốn. Ngay quy định về tiêu chí được phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng cần xem xét cẩn trọng hơn để các doanh nghiệp cũng phải cân nhắc thận trọng trước khi phát hành./.