Giá đất nền tiếp tục "sục sôi" trước thông tin sáp nhập
Thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, cộng hưởng với bảng giá đất mới và tâm lý FOMO của nhà đầu tư đã khiến đất nền sốt trở lại trong những tháng đầu năm 2025.
Trong bối cảnh nhiều phân khúc khác của thị trường vẫn đang xu hướng đi ngang, thậm chí căn hộ chung cư - phân khúc "làm mưa làm gió" thị trường bất động sản 2024 - đang chứng kiến đà tăng giá chậm lại thì đất nền "nổi sóng" với mức độ quan tâm và giá bán tăng mạnh.
Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập, nhiều tỉnh, thành đã tấp nập khách tìm mua đất nền, giá đất rao bán cũng theo đó tăng mạnh 20 - 30%. Trong đó, Hưng Yên, Bắc Giang, Hải Dương, Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng,… là những điểm nóng tiêu biểu.
Dữ liệu mới đây Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, lượng cầu đất nền tăng mạnh tại nhiều địa phương trên cả nước. Riêng tháng 3, lượt tìm mua đất nền đã tăng trung bình 50% so với tháng 2 trước đó.
Mức độ quan tâm lớn kéo theo giá bán ở nhiều tỉnh tăng nhiệt. Tại miền Bắc, giá đất nền tăng dao động 44 - 100% so với đầu năm 2023. Thị trường đất nền Hải Dương dẫn đầu về đà tăng giá bán sau hai năm ở mức 100%, theo sau là Bắc Giang (80%), Hưng Yên (75%), Bắc Ninh (52%), Hà Nam (50%), Nam Định, Thái Bình (44%). Tại Hà Nội, giá bán đất nền cũng leo thang khoảng 42% sau hai năm.
Tại Hội nghị Trung ương lần thứ 11 khóa 13 diễn ra chiều 12/4, Ban Chấp hành Trung ương đã thống nhất giảm số đơn vị hành chính cấp tỉnh trên cả nước từ 63 xuống 34, trong đó có 28 tỉnh và 6 thành phố trực thuộc Trung ương. Tên gọi và trung tâm hành chính - chính trị các tỉnh sau khi sáp nhập sẽ được xác định theo nguyên tắc nêu tại các Tờ trình, Đề án đưa ra tại Hội nghị.
Như vậy, chỉ sau một thời gian ngắn với tinh thần "vừa chạy vừa xếp hàng", công tác sắp xếp đơn vị hành chính địa phương đã dần được hoàn thiện theo hướng tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả.
Ở khu vực miền Trung, giá bán đất nền Hội An (Quảng Nam) tăng 100%; các quận Cẩm Lệ, Liên Chiểu, Điện Bàn (Đà Nẵng) tăng lần lượt 80%, 75% và 52%. Những quận, huyện còn lại của Đà Nẵng như Hoà Vang, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn cũng có giá bán đất nền tăng 44-50%.
Với thị trường miền Nam, đà tăng giá đất nền ghi nhận ở mức nhẹ hơn, dao động trong khoảng 20-30%. Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu có biến động giá mạnh nhất, trung bình tăng 30%, Bình Dương tăng 25%, Cần Thơ tăng 11%, TP.HCM tăng 7%.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, những địa phương ghi nhận giá đất tăng cao và nhu cầu tìm mua lớn là những địa phương có thông tin sáp nhập. Với việc kỳ vọng giá bán sẽ tăng cao sau khi các địa phương được sáp nhập vào nhau, các nhà đầu tư đã ồ ạt tìm kiếm đất nền để "xuống tiền" nhằm nắm bắt cơ hội.
Ông Tuấn cho rằng, tình trạng này sẽ còn tiếp tục đến khi công tác sáp nhập được hoàn thiện. Tuỳ vào phương án sáp nhập giữa các địa phương mà tình trạng "sốt đất" cũng sẽ diễn ra ở những mức độ khác nhau.
Nhà đầu tư dễ rơi vào cảnh thua lỗ
Theo nhiều đánh giá, việc sắp xếp đơn vị hành chính địa phương lần này sẽ mở ra không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho các dự án mới hình thành, kích thích sự dịch chuyển dân cư và nhu cầu đầu tư. Đặc biệt, sau sáp nhập, những khu vực được chọn làm trung tâm hành chính mới của các tỉnh, nhà đầu tư sẽ tìm về, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển sôi động.
Chính vì vậy, việc đẩy mạnh đầu tư để đón đầu cơ hội của các nhà đầu tư trong thời gian vừa qua là điều dễ hiễu. Tuy nhiên, việc đầu tư này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là với nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư F0 (lần đầu tham gia thị trường).
Ông Đinh Minh Tuấn cho hay, nhóm F0 tham gia thị trường chủ yếu mua nhanh bán nhanh nhằm kiếm lời. Nếu kế hoạch sáp nhập các địa phương diễn ra chậm hơn dự kiến hoặc quy hoạch thay đổi, kế hoạch "lướt sóng" của nhóm này dễ dàng thất bại.
Trường hợp mua trúng lô đất dính quy hoạch, nhà đầu tư sẽ rơi vào thế mắc cạn vì nguy cơ mất thanh khoản cao. Ông Tuấn nói, rủi ro này không chỉ gây thiệt hại về tài chính mà còn có thể dẫn đến tranh chấp pháp lý, làm mất thời gian, công sức của người mua.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn
Ngoài ra, giá đất tại nhiều địa phương đã từng tăng nóng 30 - 50% theo cơn "sốt đất" giai đoạn 2020 - 2021. Do vậy, nếu không biết vùng giá thực tế, việc xuống tiền theo "sóng" sáp nhập cũng khiến nhà đầu tư dễ rơi vào cảnh mua cao bán thấp, đầu tư thua lỗ, khi cần bán thì không giao dịch được vì mất thanh khoản.
Nhìn lại thời điểm 17 năm trước, trước khi Hà Tây sáp nhập về Hà Nội, tình trạng giá đất "nhảy nhót" cũng càn quét thị trường khu vực này một thời gian. Tuy nhiên đến nay, hệ lụy từ cơn "sốt đất" vẫn tồn tại khi không ít dự án, khu đô thị vẫn đang trong tình bỏ hoang, chậm tiến độ kéo dài.
Vì vậy, chuyên gia Batdongsan.com.vn khuyến nghị người mua cần nghiên cứu và đánh giá kỹ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nền như vị trí, hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu việc làm, nhập cư và nền kinh tế của địa phương. Những yếu tố này không chỉ đảm bảo suất đầu tư an toàn trong dài hạn mà còn có khả năng khai thác kinh doanh, tránh tình trạng bỏ hoang đất.
Nhìn nhận về vấn đề này, bà Phạm Miền, đại diện VARS cũng cho rằng, muốn đầu tư bất động sản an toàn và hiệu quả thì cần quan tâm đến yếu tố phát triển bền vững. Nhà đầu tư phải tìm hiểu thật kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.
Ngoài ra, việc sáp nhập các tỉnh, thành giúp rút ngắn một số thủ tục hành chính, qua đó có cơ hội giảm thời gian thực hiện dự án bất động sản. Khi nguồn cung được cải thiện, giá sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp hơn.
Bà Miền nhấn mạnh: "Cơn sốt lần này có tính chất tương tự cơn sốt được tạo ra từ kết quả của các phiên đấu giá đất hồi quý III/2024. Thời gian sốt đất tương đối ngắn và không có tính bền vững"./.
