Hơn 12.200 giao dịch nhà ở thành công trong quý I
Mặc dù chưa có sự "bùng nổ" trên diện rộng, nhưng nguồn cung và thanh khoản trên thị trường bất động sản quý I/2025 đã phục hồi rõ nét ở một số phân khúc, nổi bật là phân khúc nhà ở.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung toàn thị trường nhà ở trong 3 tháng đầu năm đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, có 14.500 sản phẩm chào bán mới, chỉ bằng khoảng 1/2 quý trước nhưng tăng gấp 3 so với quý I/2024. Còn lại là hàng tồn tiếp tục chào bán.
Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường nhà ở đạt 45%, tương đương với 12.273 giao dịch, bằng 50% quý trước nhưng gấp đôi cùng kỳ năm trước. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ dự án mới mở bán đạt khoảng 60%. Các tỉnh, thành có thông tin cụ thể về quy hoạch, hạ tầng như Hà Nội, TP.HCM, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Thái Nguyên là những địa phương dẫn đầu về tỷ lệ hấp thụ.
Lý giải nguyên nhân các dự án nhà ở mở bán trong quý được hấp thụ tốt, VARS cho rằng, là do nhu cầu ở thực vẫn trong xu hướng tăng. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư lạc quan hơn về kỳ vọng tăng giá trong trung - dài hạn nhờ động lực tăng trưởng kinh tế và hệ thống hạ tầng giao thông phát triển. Đáng chú ý, tín hiệu "nới lỏng" tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước và chỉ đạo duy trì mặt bằng lãi suất ở mức thấp của Chính phủ đã góp phần kích thích nhu cầu bất động sản, không chỉ ở nhóm người mua để ở mà còn từ các nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh bất động sản vẫn là kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và có khả năng tích trữ tài sản lâu dài.
Xét theo khu vực, dữ liệu của VARS cho thấy, 53% nguồn cung nhà ở mở bán được đóng góp bởi các dự án tại miền Bắc. Khu vực miền Nam chỉ chiếm 35%, song đã tăng hơn 11 điểm phần trăm so với thống kê của cả năm 2024. Sự cải thiện đáng kể này là nhờ nhiều dự án ra hàng, triển khai trở lại sau khi được tháo gỡ, vướng mắc và xác nhận xu hướng phục hồi của thị trường.
Cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, mặt bằng giá ngày càng "neo" cao
Bên cạnh các kết quả tích cực, thị trường bất động sản nhà ở quý I/2025 vẫn còn nhiều điểm hạn chế chưa được khắc phục, thậm chí có xu hướng gia tăng, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.
VARS cho biết, cơ cấu nguồn cung nhà ở tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng, nguồn cung các dự án mới chủ yếu phục vụ những người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài.
Cụ thể, phân khúc căn hộ chung cư giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý, nhưng chung cư cao cấp, hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn "vắng bóng".
Thị trường ghi nhận gần 2.000 sản phẩm căn hộ bình dân trong quý, tăng lần lượt 33% và 54% so với quý trước và cùng kỳ năm trước, nhưng chủ yếu đến từ dự án nhà ở xã hội, thay vì nhà ở thương mại giá bình dân.
VARS cho biết, dù nhà ở xã hội có nhiều tiến triển song vẫn còn những rào cản khiến phân khúc này phát triển chưa như kỳ vọng. Tỷ lệ giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120 nghìn tỷ đồng cho người mua nhà ở xã hội vẫn rất thấp, chỉ đạt 3,3% do lãi suất vẫn cao, thời gian vay ngắn và các tỉnh, thành có nhu cầu cao vẫn thiếu quỹ đất, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội. Việc hoàn thiện hồ sơ mua nhà ở xã hội còn mắc ở thủ tục xác nhận thu nhập đối với đối tượng lao động tự do.
Hà Nội dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán, với 77,6% so với quý I/2019, đạt mức 70,2 triệu đồng/m2.
Bên cạnh mất cân đối cơ cấu nguồn cung, mặt bằng giá chào bán bất động sản tiếp tục xu hướng tăng cũng là một trong những điểm đáng lưu ý của thị trường 3 tháng đầu năm.
Đơn vị nghiên cứu này chỉ ra, khi áp lực chi phí, nhất là các khoản chi phí liên quan đến đất đai gia tăng trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm khiến các chủ đầu tư tiếp tục có xu hướng phát triển các dự án cao cấp nhằm đảm bảo mục tiêu về lợi nhuận. Điều này đã thúc đẩy bất động sản tiếp đà tăng giá.
Trong đó, Hà Nội dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán, với 77,6% so với quý I/2019, đạt mức 70,2 triệu đồng/m2; Đà Nẵng đứng thứ 2 với 58,6%, đạt mức 62 triệu đồng/m2; TP.HCM thứ 3 với 35%, ghi nhận mức 71,8 triệu đồng/m2.
Giai đoạn 2019 - 2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP.HCM. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự xuất hiện của nhiều dự án mới được chào bán với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng trước đó, góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường./.
