Một số địa phương đang có tình trạng gộp chung nhiều loại đất cùng một mức giá khi tính tiền thuê đất, dẫn đến áp lực tài chính không nhỏ cho doanh nghiệp. Đây là những vấn đề cần giải quyết thấu đáo, để doanh nghiệp tiếp cận đất đai hiệu quả, kinh doanh có lãi nhằm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước cũng như tái đầu tư vào các hoạt động kinh doanh tiếp theo.
"Nguyên tắc thị trường" đã và sẽ tiếp tục tạo ra biến động rất lớn về bảng giá đất
Theo quy định, mức phải trả cho nhà nước trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm được tính như sau: Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất nhân (x) Giá đất tính tiền thuê đất (là giá đất trong bảng giá đất).
Trước Luật Đất đai 2024, tỷ lệ phần trăm được quy định trong từng trường hợp, thông thường sẽ là 1%, trừ các trường hợp cụ thể, nhưng không cao hơn 3% và thấp hơn 0,5%, theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP.
Tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất 1 năm là từ 0,25 - 3% (khoản 1, Điều 26). Căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quy định mức phần trăm tính đơn giá thuê đất theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp.
Theo bảng giá đất mới, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (đất ở) tại TP. Hà Nội tăng từ 4 - 6 lần tùy khu vực. (Ảnh minh họa: Bùi Văn Doanh)
Chia sẻ với Reatimes, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho rằng, việc ban hành bảng giá đất mới theo yêu cầu đúng "nguyên tắc thị trường" đã và sẽ tiếp tục tạo ra biến động rất lớn về giá đất. Đây cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất, người thuê đất. Song, một số quy định chưa lường hết được mức độ biến động giá đất sẽ tác động đến đối tượng điều chỉnh như thế nào.
Ông Cường dẫn chứng, sau khi công bố bảng giá đất mới, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (đất ở) của một số địa phương cũng tăng theo. Ở TP.HCM tăng từ 4 - 38 lần, hay Hà Nội tăng từ 4 - 6 lần tùy khu vực.
"Tương ứng với mức độ tăng của bảng giá đất như trên, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại TP.HCM vẫn sẽ tăng từ 2 - 19 lần; ở Hà Nội là tăng từ 2 - 3 lần, là mức tăng rất lớn. Kể cả thuế sử dụng đất chỉ tăng gấp đôi thì người dân, doanh nghiệp cũng đã khó chấp nhận", ông Cường nói.
Đối với tiền thuê đất, ông Cường cho hay, Luật Đất đai 2024 đã đưa ra giới hạn mức độ biến động của các trường hợp xác định định tiền thuê đất khi đến kỳ ổn định tiếp theo không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn đang được giới hạn "không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 5 năm trước đó". Theo số liệu tạm tính, tổng chỉ số này dưới 20% có thể được coi là chưa quá biến động. Tuy nhiên, đối với các trường hợp mới được thuê đất, hoặc thửa đất không được hưởng chính sách ổn định tiền thuê đất thì sẽ chịu áp lực rất lớn.
"Từ năm 2026 sẽ áp dụng bảng giá đất mới đồng loạt trên toàn quốc. Khi bảng giá đất được xây dựng trên nguyên tắc thị trường, giá đất vẫn tiếp tục tăng. Trong khi, nếu các địa phương không thay đổi tỷ lệ tính tiền thuê đất trên bảng giá đất thì tiền thuê đất từ năm 2026 sẽ tăng cao và trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp. Các địa phương có giá đất trong bảng giá đất cao sẽ mất tính cạnh tranh, không thể thu hút đầu tư do tiền thuê đất quá lớn, nhất là tại các khu công nghiệp", ông Cường lo ngại.
Khoản 2 Điều 153, Luật Đất đai 2024 quy định: Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.
Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn.
Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó.
Điều tiết tỷ lệ % đơn giá thuê đất, cân nhắc "lợi ích dài hạn"
Trong bối cảnh giá đất tăng cao, chuyên gia khuyến cáo, rất cần chính sách tài chính đất đai giúp điều tiết, giảm thiểu tác động của bảng giá đất mới đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là trong giai đoạn khó khăn, cần thêm nguồn lực để phục hồi và góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Từ kinh nghiệm định giá đất trong thực tế, ông Ngô Gia Cường cho rằng, với mức tỷ lệ phần trăm tính giá thuê đất đang "khống chế" ở mức 0,25 - 3%, thì địa phương không thể linh hoạt điều chỉnh tỷ lệ phần trăm ở mức thấp hơn nếu cần thiết để phù hợp với tình hình thực tế của địa phương nếu giá đất tăng mạnh.
"Trước mắt, chỉ có thể điều chỉnh giảm tỷ lệ tính thuế, thuê đất để hỗ trợ doanh nghiệp. Còn sẽ khó giảm giá đất trong bảng giá đất vì ảnh hưởng đến đối tượng điều chỉnh khác như đất tái định cư, giá khởi điểm bán đấu giá. Ngoài ra, mỗi địa phương có đặc thù riêng về điều kiện kinh tế, xã hội, và giá đất đai, do đó, để tránh tỷ lệ phần trăm tính giá thuê đất "lạc hậu" theo thời gian so với bảng giá đất (bảng giá đất thông thường sẽ tăng sau mỗi năm), có thể cân nhắc bỏ quy định tỷ lệ tối thiểu (0,25%), để địa phương linh hoạt cân nhắc tùy thuộc vào điều kiện cụ thể", ông Cường góp ý.
Trong bối cảnh giá đất tăng cao, rất cần chính sách tài chính đất đai giúp điều tiết, giảm thiểu tác động của bảng giá đất mới đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp. (Ảnh minh họa)
Bên cạnh đó, việc một số địa phương vẫn gộp các loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất ở và đất thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định một mức giá thu chung trong bảng giá đang làm khó doanh nghiệp.
Cụ thể, Khoản 4, điều 5, Nghị định 102/2024/NĐ/CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 cũng quy định đất xây dựng công trình sự nghiệp được chia thành nhiều loại như: đất xây dựng công trình văn hóa, cơ sở xã hội, y tế, giáo dục, thể dục thể thao... Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cũng được phân chia thành các loại: Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản...
Theo ông Ngô Gia Cường, Luật Đất đai và Nghị định hướng dẫn thi hành không có quy định gộp chung các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở với đất thương mại dịch vụ, mà hướng tới định giá đất cụ thể đến từng thửa đất, nên việc một số địa phương gộp vào một nhóm để xác định một mức giá thu chung trong bảng giá là không đúng.
Ở góc độ thực tiễn, việc này còn làm tăng chi phí thuê đất, ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, thậm chí doanh thu không đủ bù chi phí thuê đất. Như vậy, cần thiết phải có các quy định cụ thể về mức thu tiền sử dụng đất tương ứng với từng loại đất, đặc biệt là đất sử dụng cho mục đích giáo dục đào tạo, y tế, thể thao.
Trao đổi với Reatimes, TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, trong việc tính tiền thuê đất, quan trọng là sự hài hòa lợi ích, mặc dù tương đối, nhưng cơ bản sự hài hòa này phải dựa trên nguyên tắc vì lợi ích tổng thể, được sự chấp thuận của các thành viên trong xã hội.
"Khi giá đất tăng cao, tuy có thể mang lại lợi ích trước mắt cho ngân sách địa phương, nhưng về lâu dài sẽ gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực cho nền kinh tế và xã hội. Vì vậy, quan trọng là phải tính toán lợi ích dài hạn, lan tỏa, lâu dài, đáp ứng yêu cầu tăng trưởng bền vững, bao gồm cả việc đảm bảo ổn định xã hội, vấn đề dân số, việc làm, an sinh xã hội", ông Sang nhìn nhận.
TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam. (Ảnh: Tùng Dương/Reatimes)
Theo đó, khi có chính sách tài chính đất đai phù hợp, nhiều đối tượng trong xã hội sẽ hưởng lợi lâu dài. Nông dân có thể được bồi thường với giá thị trường hợp lý, Nhà nước có thể thu thuế nhiều lần, doanh nghiệp và người dân có thể đầu tư phát triển kinh tế, từ đó nâng cao thu nhập cho toàn xã hội. Trong khi đó, nếu áp mức thu quá cao, lợi ích chỉ đến một lần, ngân sách Nhà nước thu được một khoản tiền, nhưng người dân và doanh nghiệp hầu như không thể tận dụng được giá trị đất đai lâu dài.
"Không thu hút được đầu tư sẽ không có tăng trưởng và doanh nghiệp chịu tác động tiêu cực thì nền kinh tế, người dân cũng ảnh hưởng", TS. Lê Xuân Sang nhấn mạnh.
Đối với quy định tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất giới hạn từ 0,25 - 3%, Phó viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho biết, cần quy định cụ thể hơn theo hướng đất sử dụng có ảnh hưởng sâu rộng, nhiều lần/lâu dài lên nền kinh tế thì mức phần trăm càng nhỏ. Còn những lĩnh vực không thực sự khuyến khích, quy mô nhỏ và ít tác động lan tỏa đến hoạt động sản xuất kinh doanh thì có thể tính tỷ lệ lớn hơn.
Với xu hướng giá đất trong tương lai có thể tiếp tục tăng, có thể cân nhắc điều chỉnh lại mức tỷ lệ phần trăm sàn và trần khác nhau, tùy thuộc từng loại đất cụ thể và theo mức độ ảnh hưởng tới nền kinh tế nói chung, cũng như mức độ hài hòa giữa 3 nhóm đối tượng Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Đồng thời, theo ông Sang, việc không quy định mức sàn (hiện tại là 0,25%) cũng có thể cân nhắc, song có thể ít tác dụng vì áp lực và động lực thu ngân sách Nhà nước là khá lớn. Về lâu dài cần rà soát, đánh giá để đưa ra tỷ lệ phù hợp, nhằm tăng lợi ích lan tỏa rộng rãi, dài hạn, bền vững cho nền kinh tế. Nhất là với nhà đầu tư và tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh, ổn định vĩ mô và giảm thiểu bất bình đẳng cũng như các vấn đề mâu thuẫn lợi ích trong xã hội.
