Một số ý kiến về Ban hành Bảng giá đất giai đoạn 2025 - 2030 của một số tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024, mở ra một giai đoạn mới trong phát triển thị trường đất đai, bất động sản. Như vậy, cứ 10 năm một lần, Luật Đất đai được thống qua và đi vào hiệu lực. Theo đó, các văn bản dưới luật cũng được ban hành mới để hướng dẫn thì hành Luật Đất đai.

Về cơ bản, Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII vừa ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".

Trong các vấn đề quan trọng của Luật đất đai, về cơ bản bao gồm nhiều nội dung nhưng có 5 phạm trù cơ bản: (i) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (ii) Giao, cho thuê, thu hồi; (iii) Đăng kí, thống kê; (iv) Định giá, đấu giá, áp giá; (v) Thuế… Trong đó, công tác định giá, về cơ bản được chuyển giao cho cấp tỉnh và công bố bảng giá đất hàng năm.

Nghị định Số: 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 quy định về phương pháp định giá đất quy định tại Điều 158; xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định tại Điều 159; định giá đất cụ thể quy định tại Điều 160; điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định tại điểm b khoản 3 Điều 162; áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp chuyển tiếp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.

Một là, mục đích của việc xác định Bảng giá đất, suy cho cùng, là xác lập một bản đồ giá cho tất cả các thửa đất trên địa bàn tỉnh. Đây là một việc làm cần nhiều thời gian, công sức, kinh phí của tất cả các bên. Khi Nhà nước công bố là lúc các giá trên bản đồ giá có tính pháp lý. Trên thực tế, Bảng giá đất vừa phản ánh các biến động của giá từng thửa đất và có giá trị hướng dẫn các giá trị phái sinh từ Bảng giá đất. Do đó, việc hình thành nên Bảng giá đất là việc tích hợp thông tin của tất cả các bên: Nhà nước – Doanh nghiệp – Người dân – Các bên hữu quan, trong đó, Nhà nước là chủ thể trung tâm.

Hai là, quan sát theo các giao dịch thực tế. Việc không có giá trị thực mà chỉ theo các giá trị quy định đối với đất ở: Theo báo cáo của Văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ giao dịch chuyển nhượng được xác nhận thông qua hệ thống Văn phòng đăng ký đất, trong hợp đồng chuyển nhượng đều không ghi giá trị thực mà chỉ ghi theo giá quy định của Nhà nước hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là vấn đề cần được theo dõi, thống kê, ghi nhận. Bởi giá trị thực trong giao dịch, như hiện nay, là chưa được theo dõi, cập nhật. Việc này có thể có quan sát tương đối thực tế hơn nếu diễn ra qua sàn giao dịch đất đai, bất động sản. Nghị quyết 18 đã quy định vấn đề này. Luật Kinh doanh bất động sản cũng đề cập vấn đề này. Vì vậy, cần có những động thái để chính thức hóa các giao dịch này. Việc này, nếu làm được, sẽ giúp: (i) theo dõi được giá thực. (ii) Tránh được thất thu thuế.

Ba là, giá đất theo đấu giá. Trong năm 2023, nhiều tỉnh tổ chức đấu giá, số lô đấu giá thành công khá lớn và đạt được mục tiêu đặt ra. Đây là một nguồn thông tin rất quan trọng trong việc định giá đất. Cần đưa các thông tin này vào bản đồ giá. Các thông tin theo năm sẽ làm dày thêm nguồn thông tin về giá trên địa bàn. Các đợt đấu giá khác nhau sẽ giúp quan sát được: (i) Giá trị thật. (ii) Sự thay đổi về giá thực. Nếu làm được theo thời gia, đồng thời, cập nhật trên bản đồ giá thì hệ thống thông tin giá đất sẽ được hình thành.

Nếu chỉ dựa vào sự thành công của một số cuộc đấu giá mà lấy giá đấu giá để làm tham chiếu sẽ có những bất cập phái sinh.

PGS. TS. Trần Kim Chung

Tuy nhiên, có những cuộc đấu giá không thành công, do rất nhiều lý do. Vì vậy, nếu chỉ dựa vào sự thành công của một số cuộc đấu giá mà lấy giá đấu giá để làm tham chiếu sẽ có những bất cập phái sinh. Vấn đề nữa là, cần có một số giá đấu giá thành công đủ lớn mới đảm bảo độ tin cậy. Tuy nhiên, số lượng này là bao nhiêu, hiện chưa đủ rõ. Hơn nữa, số lượng thửa đất đấu giá chỉ có hạn, liệu đã đủ tính đại diện chưa cũng là một vấn đề cần xem xét, nghiên cứu.

Thứ tư là, giá đất theo tư vấn: "Căn cứ Quyết định của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh về việc phê duyệt dự toán kinh phí và kế hoạch lựa chọn nhà thầu gói thầu: "Thuê dịch vụ tư vấn điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất giai đoạn 2022 - 2024 tỉnh, kết quả là có được một số quan sát liên quan đến giá đất. Đây là một nguồn thông tin giá đất quan trọng. Tuy nhiên, việc này phải làm thường xuyên. Đồng thời, các thông tin phải được cập nhật vào bản đồ giá. Việc Luật Đất đai 2024 quy định công bố giá đất hàng năm nên việc điều tra, tư vấn giá đất cũng cần phải được làm hàng năm. Thậm chí, mỗi khi có những biến động, cần có những điều tra, tư vấn bổ sung. Vấn đề đặt ra là, số phiếu hỏi có đảm bảo đủ đại diện hay không cần được phân tích, đánh giá khi việc tư vấn giá được làm lần đầu. Hơn nữa, hoạt động tư vấn giá có được làm thường xuyên không?

Năm là, mỗi khi có biến động về đô thị hóa, về các quyết định hành chính về đơn vị hành chính, giá đất sẽ thay đổi. Mặc dù các biến động sẽ khác nhau cả về thời gian, không gian và giá trị nhưng sẽ có những biến động. Việc theo dõi các biến động trước và sau các quyết định hành chính là việc rất cần được tiến hành. Có rất nhiều tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương đang có những thay đổi lớn cả về kinh tế, xã hội… Vì vậy, các biến động về giá đất cần được theo dõi và cập nhật vào bản đồ giá. Tuy nhiên, điều này cần có một đội ngũ đủ đáp ứng được yêu cầu. Hiện tại, đội ngũ này lấy từ đâu?

Chẳng hạn: (i) Bước 1: Theo dõi biến động giá khi các quyết định hành chính được đặt ra về chủ trương; (ii) Bước 2: Theo dõi biến động giá khi các quyết định hành chính được thông qua; (iii) Bước 3: Theo dõi biến động giá khi các quyết định được triển khai trên thực tiễn, theo năm.

Các biến động này có thể diễn ra chỉ trong 1 năm. Nhưng những biến động này cũng có thể diễn ra trong nhiều năm. Vì vậy, công tác theo dõi biến động, cập nhật trên bản đồ giá là cần thiết để góp phần vào việc định giá đất trên bảng giá đất được chính xác hơn. Việc theo dõi biến động này có thể được thực hiện thông qua các công ty tư vấn giá đất. Cũng có thể được theo dõi thông qua công tác thường kỳ của cơ quan định giá đất nhà nước. Cũng có thể theo dõi thông qua các sàn giao dịch và thông qua các cuộc đấu giá. Công tác tích hợp, cập nhật thông tin, lưu trữ thông tin, xử lý thông tin hiện đã đáp ứng yêu cầu hay chưa thật sự là vấn đề cần làm rõ.

Sáu là, về phân bố bản đồ giá. Có rất nhiều tuyến cần được xác định và tính toán, hướng dẫn. (i) Theo cung độ. Mỗi một tỉnh; Thành phố (Thị xã; Huyện); Thị trấn (Xã; Phường) luôn có một vùng được coi là trung tâm. Từ đó, lan tỏa theo cung độ. Đối với tỉnh, đó là Thủ phủ (Thành phố, thị xã); các đơn vị cấp huyện vòng 1 (liền kề); các đơn vị vòng 2, vòng 3, vòng 4, vòng 5. Thậm chí đối với những tình lớn có thể cung độ sẽ nhiều hơn. Đối với mỗi tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương, có thể có từ 3 - 4, thậm chí 5 - 6 cung độ. Theo tính lan tỏa, mỗi cung độ sẽ có một mức giảm giá khác nhau. 

Cũng như thế, đối với 1 đơn vị cấp huyện, sẽ có các cung độ khác nhau. Đi liền với đó là hệ số giảm giá. Đối với những địa bàn mật độ tập trung cao, hệ số giảm giá có thể chỉ là 0,1. Nhưng có những địa bàn mật độ thưa, hệ số giảm giá có thể là 0,5; 0,7. 

Tiếp đến mỗi một nhánh cũng có các cung độ và hệ số giảm giá khác nhau. Việc lựa chọn hệ số giảm 0,4. Tức là nhóm 2 chỉ bằng 0,6 nhóm 1 cần có những nghiên cứu rất chi tiết, tỷ mỷ, khoa học và biện chứng. Hơn nữa, lượt 2 và lượt 3 và hệ số giảm giá thường khác với lượt 2 và lượt 1. Việc lấy hệ số 0,6 cho đợt 2 với đợt 1 và 0,6 cho đợt 3 với đợt 2 rất khó thuyết phục. Những hệ số này rất cần có những nghiên cứu mang tính phổ quát và từ đó, phân vùng, phân loại cho các tỉnh/huyện/xã…

Bảy là, việc định giá quan trọng nhất là xác định giá một thửa đất cụ thể, để từ đó tính suy rộng cho các địa bàn lần cận là một trong những điểm trọng yếu nhất của Bảng giá đất. Có nhiều cách thức và phương pháp xác định giá cụ thể này. Ngoài 4 phương pháp quy định của Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 về định giá đất. Khi lập Bảng giá đất, còn có các cách thức và phương pháp khác như giá do đấu giá đất; giá do các công ty tư vấn giá đất;...

Với giá đất do các công ty tư vấn giá đất xác định, nếu đưa vào Bảng giá đất mang tính pháp lý, cần hiệp thương giữa các công ty khác nhau để đi đến thống nhất giá đất của thửa đất cụ thể. Trong trường hợp các bên không thống nhất, quyết định cuối cùng sẽ thuộc về Chủ thể chịu trách nhiệm công bố giá đất. Một khi giá được công bố, nó có tính pháp lý. Các giá trị phái sinh phải phù hợp với giá đất được cơ quan có trách nhiệm xác định.

Chẳng hạn, trong Dự thảo Quyết định Bảng giá đất của 1 tỉnh, có nội dung:"Đối với khu đất, dự án đầu tư xây dựng Nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở, giá đất được xác định bằng 40% giá đất ở cùng vị trí, khu vực, đoạn đường". Cần có những nghiên cứu để đảm bảo con số 40% là khoa học và khả thi. Hơn nữa, giá đất mang nặng tính vị trí. Việc xác định: "Cùng vị trí, khu vực, đoạn đường" mặc dù đã quét hầu hết các yếu tố tác động. Tuy nhiên, còn lưu ý đến các yếu tố: xã hội, vị thế. Nếu không, sẽ bỏ lọt các yếu tố tác động. Hơn nữa, quy mô thửa đất lại là điều hết sức quan trọng. Vì vậy, cần có những Phụ lục để minh chứng tính đúng của nội dung này.

Tám là, việc xác định giá đất cao nhất trên Bảng giá đất là một trong những chỉ báo quan trọng (có thể là quan trọng nhất tùy quan niệm). Trong thực tế hiện nay, có địa điểm của một tỉnh được định giá 150 triệu đồng/m2 là cao nhất; có tỉnh định giá cao nhất là 800 triệu đồng/m2... Bước tiếp theo ở vị trí 1 là 120 triệu đồng/m2. Và vị trí 2 là 0,6. Vấn đề đặt ra là, đã có quan sát giao dịch nào để minh chứng giá này có trên thực tế. Bên cạnh đó, cơ sở nào để bậc tiếp theo là 120 triệu đồng/m2 (hay bất cứ một giá nào được đưa ra – ví dụ thực tế). Hơn nữa, hệ số 0,6 có được những bên nào chấp nhập. Đặc biệt, những luận cứ bảo vệ các hệ số, các giá trị cần được kèm theo các phụ lục về những giá trị này.

Chín là, đối với các nội dung quy định cứng:"khu vực, vị trí" nhưng nội dung thể hiện lại có 3 yếu tố:" vị trí, khu vực, đoạn đường". Cần nhất thể hóa các nội dung này hoặc là 3 tiêu chí, hoặc là 2 tiêu chí vì thực chất, các nội dung này là đồng đẳng. Trên phương diện lý luận, giá đất tùy thuộc vào vị trí, vị trí và vị trí. Ở đây hàm 3 tiêu chí. Vì vậy, trong việc xác định Bảng giá đất, nền chăng quán triệt chung gồm 3 tiêu chí. Trong thực tiễn, quá trình định giá đất, thực chất là cụ thể hóa các yếu tố vị trí trong bản đồ giá đất. Như vậy, tính đồng bộ là hết sức quan trọng.

Một là, việc công bố bảng giá đất hiện đã được phân cấp cho chính quyền địa phương. Vì vậy, các tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương cần có cách tiếp cận toàn diện, đồng bộ, thống nhất, khả thi và chế tài công tác xây dựng bảng giá đất của tỉnh để không chỉ được sử dụng đến 31/12/2025 mà sẽ được công bố vào đầu tháng 1 hàng năm.

Hai là, công tác thu thập thông tin về giá đất: (i) Qua các giao dịch, qua đấu giá, qua tư vấn giá... cần phải được thường xuyên, liên tục cập nhật và phải có giá trị đích thực. Việc khai báo giá mua bán và giao dịch phải được bạch hóa. 

Ba là, cần phải có một thiết kế tổng thể về phân bổ vùng giá đất để xây dựng bản đồ giá đất trên thực tế. Khắc phục tình trạng cào bằng trong các phân vùng, phân khu trong quy định giá đất. Xây dựng các chỉ số có trọng số và sát với thực tế.

Bốn là, thường xuyên cập nhật các biến động kinh tế xã hội: các đô thị mới được hình thành; các cơ sở hạ tầng mới được đầu tư; các khu công nghiệp mới được phê duyệt; các quy hoạch mới được phê duyệt để điều chỉnh các phân khu trong bản đồ giá đất.

Năm là, tăng cương hơn nữa công tác tư vấn giá đất. Nhất là, cần hình thành các đơn vị sự nghiệp công lập về định giá đất bên cạnh các trung tấm phát triển quỹ đất và trung tâm đăng kí đất đai để chính quy hóa các đầu mối đảm bảo chuyên môn trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn.

Sáu là, tăng cường công tác chế tài về định giá đất và xây dựng Bảng giá đất. Khắc phục tối đa việc định giá đất trên những cơ sở không vững chắc, không đầy đủ, không có tính tham khảo trên thực tiễn đồng thời với thương xuyên tổ chức rà soát, cập nhật và chế tài các hoạt động không đúng trong công tác định giá đất.

Định giá đất là một vấn đề có tính lý luận và thực tiễn rất cao. Để định giá đất đai đúng và khả thi, chế tài, cần đồng bộ hóa về phương pháp, về dữ liệu và về triển khai trên thực tiễn. Đồng thời, để tính được giá đúng phải tiến hành công tác theo dõi, định giá một cách thường xuyên, liên tục và phải được áp dụng trên từng thửa đất. Việc phân cấp về cho địa phương cấp tỉnh việc tính giá đất, công bố bảng giá đất là một bước thay đổi lớn. Cần tích cực triển khai trên thực tiễn một cách kiên định, thường xuyên, khoa học, chế tài và khả thi.