Áp lực bủa vây thị trường BĐS, kịch bản nào cho thanh khoản?

Thị trường trước sức ép lớn, dòng tiền chuyển trạng thái

Dữ liệu của BHS Property cho thấy, năm 2026 sẽ là một năm thị trường có nhiều biến động, dự báo sẽ tạo ra bước ngoặt cho một chu kỳ phát triển mới. Trong bối cảnh đó, thanh khoản đang trở thành bài toán nan giải trước áp lực nguồn cung khổng lồ cùng làn sóng tăng lãi suất.

Với giới đầu tư bất động sản, nếu ví thị trường là một cơ thể sống, thì thanh khoản chính là "mạch máu". Khi dòng máu ngừng lưu thông, mọi chỉ số tăng trưởng dù đẹp đẽ đến đâu cũng trở nên vô nghĩa. Thực tế cho thấy, thanh khoản đang chịu sức ép ngày càng lớn khi dòng tiền có dấu hiệu chững lại.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn tiền "rẻ" khép lại đang buộc toàn bộ các chủ thể trên thị trường bất động sản, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các nhà phát triển dự án, buộc phải thay đổi tư duy toàn diện. Cụ thể, thị trường chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.

Hiện nay, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng "nóng". Dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro. Trong bối cảnh lãi suất tăng cao và nhiều biến số vĩ mô khó đoán định, việc mua bất động sản với mục đích đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính, cần được cân nhắc kỹ càng.

Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property phân tích, có 5 yếu tố đang âm thầm xoay chuyển hướng đi của dòng tiền.

Thứ nhất là lãi suất và tín dụng – yếu tố có tác động trực tiếp nhất tới thanh khoản. Lãi suất ảnh hưởng đến khả năng vay vốn, mặt bằng giá và tâm lý người mua. Hiện nay, lãi thả nổi khi mua bất động sản đạt ngưỡng 13 - 14%/năm, trong khi nhiều lĩnh vực khác như nông nghiệp chỉ khoảng 5 - 6%/năm. Xu hướng kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản trong năm 2026 được dự báo tiếp tục duy trì. Tuy nhiên, theo ông Nga, đây là bước điều chỉnh cần thiết nhằm hạn chế nguy cơ bong bóng và giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Thứ hai là yếu tố pháp lý và nguồn cung. Sau khi khoảng 2.000 - 3.000 dự án được tháo gỡ vướng mắc trong năm 2025, nguồn cung thị trường được dự báo tăng mạnh trong năm 2026, có thể cao hơn khoảng 50% so với năm trước. Điều này giúp người mua có thêm nhiều lựa chọn, song cũng khiến thị trường bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, khi thanh khoản không chia đều cho tất cả.

Thứ ba là tăng trưởng GDP. Theo ông Nga, bất động sản luôn gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế. Việt Nam hiện duy trì tốc độ tăng trưởng khoảng 7 - 8%/năm, cao hơn nhiều quốc gia trong khu vực Đông Nam Á. Nền kinh tế tăng trưởng mạnh sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở, đầu tư và đô thị hóa, tạo nền tảng dài hạn cho thị trường.

Thứ tư là hạ tầng – động lực quan trọng thúc đẩy thị trường. Việt Nam đang triển khai hơn 500 dự án hạ tầng lớn, từ cao tốc, sân bay đến cảng biển và chỉnh trang đô thị. Đây là giai đoạn đầu tư hạ tầng mạnh mẽ, góp phần tái phân bổ dòng tiền và mở ra các khu vực phát triển mới.

Thứ năm là yếu tố tâm lý nhà đầu tư. Trong bối cảnh lãi suất cao, xung đột địa chính trị chưa hạ nhiệt, giá dầu tăng và lo ngại lạm phát, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn. Đồng thời, giá bất động sản tại nhiều khu vực trung tâm đã bị đẩy lên mức cao, khiến dòng tiền có xu hướng quan sát và trì hoãn quyết định.

Sự kết hợp của các yếu tố trên đang khiến thanh khoản thị trường đối mặt áp lực đa chiều, đồng thời thúc đẩy quá trình phân hóa và sàng lọc diễn ra ngày càng rõ nét.

Thị trường phân hóa mạnh, thanh khoản kỳ vọng cải thiện có chọn lọc

Cũng theo ông Lê Xuân Nga, dù đối mặt với nhiều áp lực, triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 vẫn được đánh giá có cơ sở phục hồi trong trung và dài hạn. Phần lớn các yếu tố gây khó khăn hiện nay mang tính chu kỳ ngắn hạn, trong khi nền tảng kinh tế và nhu cầu vẫn duy trì ổn định.

"Thanh khoản thị trường có thể cải thiện khoảng 30% so với hiện tại, nhưng sẽ không diễn ra đồng đều mà mang tính chọn lọc rõ rệt. Thị trường bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, trong đó giao dịch không còn tập trung vào khu vực nội đô – nơi mặt bằng giá đã neo cao, mà có xu hướng lan tỏa sang các khu vực tiềm năng hơn.

Các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực với mức giá hợp lý tiếp tục là điểm sáng nhờ nhu cầu bền vững và khả năng hấp thụ tốt. Bên cạnh đó, bất động sản đô thị có khả năng khai thác dòng tiền ổn định và các sản phẩm nghỉ dưỡng trong tầm giá 2 - 3 tỷ đồng cũng được đánh giá có tiềm năng", ông Nga dự báo.

Đáng chú ý, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển về các khu vực vùng ven – nơi mặt bằng giá còn hấp dẫn và được hưởng lợi từ hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ. Sự tham gia của các chủ đầu tư lớn cùng các dự án quy mô sẽ góp phần thúc đẩy thanh khoản tại các khu vực này.

Đồng quan điểm, song ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam bổ sung thêm, mặt bằng giá bất động sản năm 2026 vẫn sẽ tăng nhưng với tốc độ chậm hơn so với các chu kỳ trước. Quá trình tái cấu trúc và sàng lọc tiếp tục diễn biến sâu rộng, đặc biệt khi lãi suất tăng đã hạn chế hoạt động đầu tư lướt sóng.

"Lãi suất cao cũng tạo áp lực lên các chủ đầu tư khi chi phí vốn, vận hành và thuế gia tăng, buộc doanh nghiệp phải thận trọng hơn, thậm chí hoãn triển khai dự án mới. Đối với người mua nhà, đặc biệt là người trẻ, lãi vay cao trên nền giá bất động sản đắt đỏ khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn, kéo theo xu hướng chuyển sang thuê.

Trong khi đó, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ đối mặt với rủi ro lớn, buộc phải tái cơ cấu danh mục sản phẩm. Ngược lại, những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và tầm nhìn dài hạn sẽ chiếm ưu thế", ông David Jackson nhận định.

Năm 2026 không chỉ là giai đoạn thử thách thanh khoản mà còn là thời điểm thị trường bất động sản bước vào quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Khi dòng tiền được phân bổ lại theo hướng thận trọng và hiệu quả hơn, thị trường sẽ từng bước hình thành nền tảng bền vững, tạo tiền đề cho chu kỳ tăng trưởng mới trong những năm tiếp theo./.