Bài 3 - Bình ổn giá nhà: Nhà nước phải giữ vai trò nhạc trưởng

Theo thống kê mới nhất của Numbeo, Hà Nội và TP.HCM hiện nắm giữ vị trí thứ 9 và thứ 8 trong bảng xếp hạng toàn cầu về tỷ lệ giá nhà trên thu nhập - vượt qua cả những đô thị vốn nổi tiếng đắt đỏ như Hong Kong, Seoul, Singapore hay London. Điều đó có nghĩa, ngay giữa lòng hai thành phố năng động nhất Việt Nam, giấc mơ an cư của hàng triệu người dân đang trở nên xa xỉ hơn cả ở những trung tâm tài chính - thương mại hàng đầu thế giới.

Một căn hộ chung cư hai phòng ngủ, được coi là “thường thường bậc trung” ở khu vực ngoài trung tâm Hà Nội hay TP.HCM, nay có giá khoảng 5 tỷ đồng. Theo tính toán, một người lao động có thu nhập gấp đôi mức bình quân khoảng 16 triệu đồng/tháng (tương đương 200 triệu đồng/năm) cần phải làm việc miệt mài trong 25 năm, không chi tiêu vào tiền lương thì mới đủ trả tiền gốc mua nhà. Nếu một gia đình hai vợ chồng cùng đi làm, thời gian có thể rút ngắn một nửa, nhưng khi tính đến sinh hoạt thường nhật và chi phí nuôi con, hành trình trả gốc vẫn có thể kéo dài tới 30 - 40 năm.

Ngay cả khi chấp nhận vay ngân hàng để hiện thực hóa giấc mơ an cư, những người thuộc nhóm thu nhập trung bình khá cũng khó có thể “chịu nổi” áp lực tài chính. Với khoản vay 70% giá trị căn hộ và lãi suất 7%/năm, riêng tiền lãi năm đầu tiên đã ngốn tới 245 triệu đồng - cao hơn cả tổng thu nhập kiếm được. Tiền gốc chưa kịp trả, lãi vay đã trở thành “vòng kim cô” siết chặt giấc mơ an cư của hàng triệu người dân đô thị.

Đằng sau những con số “lạnh lùng” ấy là một nghịch lý nóng bỏng: Những tòa tháp cao cấp nguy cơ chỉ sáng đèn lác đác vài ô cửa, trong khi ngoài kia hàng triệu gia đình vẫn mỏi mòn kiếm tìm một mái ấm vừa đủ. Nếu thiếu một bàn tay nhạc trưởng kịp thời điều tiết, sự chênh vênh này có thể nhanh chóng biến thành cú trượt dài cho cả thị trường lẫn quá trình phát triển đô thị.

Trong cuộc trao đổi cùng Reatimes, PGS.TS. Phạm Thế Anh - Trưởng khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, để hạ nhiệt cơn sốt giá nhà và khôi phục niềm tin thị trường, Nhà nước cần củng cố vai trò trò người cầm nhịp, dẫn dắt các chủ thể hướng về mục tiêu cân bằng và phát triển bền vững.

- Numbeo xếp Hà Nội và TP.HCM thuộc nhóm các thành phố dẫn đầu thế giới về tỷ lệ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập. Theo ông, đâu là nguyên nhân đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người lao động? Tình trạng này nếu kéo dài sẽ gây ra những hệ lụy gì cho người dân và nền kinh tế - xã hội nói chung?

PGS.TS. Phạm Thế Anh: Thực tế, trong nhiều thập kỷ qua, cứ vài ba năm lại xảy ra một đợt “sốt” bất động sản, đến nay, giá nhà đã vượt xa khả năng thanh toán của người dân, kể cả người có thu nhập cao 50 - 70 triệu đồng/tháng hiện cũng khó mua nhà ở các thành phố lớn. Còn nhóm có thu nhập ngang mức bình quân khoảng 5.000 USD/năm (tương đương 130 triệu đồng/năm) thì dù có tích cóp 30 năm cũng khó chạm tới giấc mơ an cư chốn đô thị.

Giá nhà cao không chỉ khiến người dân mất rất nhiều năm để trả nợ mà thậm chí còn không đủ khả năng trả lãi. Đây là lý do chính khiến các giao dịch bất động sản hiện nay chỉ dành cho giới siêu giàu và giới đầu cơ, còn đại đa số người lao động không thể tiếp cận được.

Trước hết, cần nhấn mạnh rằng, nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu nhất của người dân. Tăng trưởng kinh tế cao là tốt, nhưng nếu tăng trưởng cao mà không ổn định được giá nhà, để nó ngày càng tăng nhanh hơn thu nhập của người dân thì sẽ không đạt được mục đích an sinh, chất lượng cuộc sống vì thế mà giảm sút.

Tình trạng sốt giá và đầu cơ bất động sản còn khuếch đại sự chênh lệch giàu nghèo và gia tăng bất ổn xã hội. Người giàu, những người đang nắm giữ nhiều bất động sản và có khả năng tiếp cận các đòn bẩy tài chính, sẽ càng trở nên giàu có hơn. Ngược lại, những người thu nhập thấp và trung bình khó khăn hơn trong việc tiếp cận nhà ở.

Thứ hai, giá nhà ở đã tăng vài chục phần trăm cho tới vài lần ở một số khu vực khiến nguồn lực trong nước có xu hướng mải mê tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá trên thị trường tài sản, thay vì đầu tư vào sản xuất để tạo giá trị gia tăng cho nền kinh tế.

Giới trẻ cũng có xu hướng lựa chọn học tập và làm việc ở những lĩnh vực có thể kiếm lời từ chênh lệch giá, thay vì các ngành khoa học cơ bản, những ngành kỹ thuật vất vả với mức lương mà làm cả đời không có đủ tiết kiệm để mua nổi một căn nhà trong thành phố.

Ai sẽ là người bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh với muôn vàn rủi ro, trong khi găm giữ bất động sản lại có thể nhân đôi giá trị sau vài năm? Nếu không trả lời được câu hỏi này, tôi e rằng mục tiêu có hai triệu doanh nghiệp trong cả thập kỷ tới sẽ gặp khó khăn.

Thứ ba, tỷ lệ cung tiền và tín dụng/GDP cao còn làm hạn hẹp dư địa nới lỏng tiền tệ khi cần thiết. Khi nguồn lực bị "khóa" trong bất động sản, không phục vụ sản xuất kinh doanh, không đầu tư cho nghiên cứu và phát triển thì bức tranh kinh tế tổng thể và sự phân bổ nguồn lực trở nên méo mó, lệch lạc.

Không chỉ vốn nhàn rỗi của khu vực dân cư, vốn của ngân hàng cũng có xu hướng chảy nhiều vào lĩnh vực này. Hệ thống tài chính do đó ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào thị trường bất động sản.

Thứ tư, giá nhà tăng kéo theo sự tăng giá các dịch vụ liên quan như giá thuê nhà, giá hàng hóa và dịch vụ… từ đó làm giảm năng lực cạnh tranh của quốc gia. Không chỉ vậy, điều này còn gây áp lực lớn lên người có thu nhập thấp, khiến họ khó cải thiện cuộc sống.

Việt Nam vẫn đang là nước thu nhập trung bình thấp, chưa trở thành điểm đến của các dòng di cư quốc tế, nhưng giá nhà lại đắt ngang, thậm chí đắt hơn các nước phát triển. Sự chênh lệch quá lớn giữa giá nhà trong nước và quốc tế sẽ góp phần làm dòng vốn chảy ra, gây thất thoát ngoại tệ khi giới nhà giàu/đầu cơ sẽ chuyển đổi hành vi mua nhà từ thị trường nội địa sang quốc tế. Điều này không hề khó trong bối cảnh kinh tế mở hiện nay.

- Nhiều ý kiến cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản - đặc biệt là những chủ đầu tư lớn - cần nâng cao trách nhiệm xã hội, không nên đẩy giá nhà lên quá cao, vượt quá sức mua của người dân. Quan điểm của ông thế nào?

PGS.TS. Phạm Thế Anh: Thực ra, việc điều tiết giá bất động sản không phải là trách nhiệm của doanh nghiệp. Mục tiêu hoạt động của họ là tối ưu hóa lợi nhuận và bảo đảm hoạt động kinh doanh hiệu quả trong khuôn khổ pháp luật. Kỳ vọng doanh nghiệp tự nguyện “ghìm” giá để bình ổn thị trường là điều khó khả thi, bởi điều đó không nằm trong phạm vi vai trò của họ.

Nếu họ bán sản phẩm với mức giá cao mà vẫn có người mua, thì theo quy luật thị trường, họ sẽ tiếp tục làm vậy. Chức năng điều tiết thị trường, kiểm soát dòng tiền và hạn chế đầu cơ phải thuộc về Nhà nước. Cũng chỉ có Nhà nước mới có đủ công cụ và thẩm quyền để điều chỉnh cơ chế, định hướng vốn chảy vào nhu cầu ở thực, sản xuất - kinh doanh thay vì đầu cơ, đồng thời xây dựng các chính sách thuế, tín dụng và pháp lý đủ mạnh để giữ thị trường ổn định.

Chức năng điều tiết thị trường, kiểm soát dòng tiền và hạn chế đầu cơ phải thuộc về Nhà nước. Cũng chỉ có Nhà nước mới có đủ công cụ và thẩm quyền để bình ổn thị trường.

PGS.TS. Phạm Thế Anh

Nếu Nhà nước can thiệp hành chính vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp để ép giá theo mục tiêu phi thị trường, hiệu quả xã hội cũng sẽ không cao. Ngược lại, khi cơ chế và chính sách được thiết kế hợp lý, Nhà nước có thể bảo đảm sự cân bằng lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và nền kinh tế, từ đó hướng thị trường vận hành theo quy luật lành mạnh và bền vững hơn.

- Nhiều doanh nghiệp cho biết buộc phải tăng giá nhà do các chi phí đầu vào như chi phí tiếp cận đất đai, chi phí xây dựng, vật liệu, nhân công đều leo thang và chiếm tỷ lệ lớn trong cơ cấu giá bán. Theo ông, liệu có giải pháp nào ở góc độ chi phí đầu vào để góp phần kéo giá nhà về mức hợp lý hơn?

PGS.TS. Phạm Thế Anh: Thực tế, chi phí đất và chi phí xây dựng có tăng, nhưng tôi cho rằng, đây không phải là nguyên nhân chính khiến tăng giá nhà tăng vọt như hiện nay. Giá vật liệu xây dựng và nhân công biến động theo quy luật thị trường và xu hướng chung của thế giới, vì vậy rất khó để áp đặt bất cứ biện pháp nào nhằm giảm trực tiếp những khoản này.

Tuy nhiên, Nhà nước có thể hỗ trợ doanh nghiệp và người dân bằng những giải pháp mang tính cơ chế, chẳng hạn như giảm giá đất cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở bình dân, rút ngắn thủ tục cấp phép và phê duyệt dự án để tránh kéo dài thời gian triển khai. Khi thời gian thực hiện dự án được rút ngắn, các chi phí phát sinh như lãi vay ngân hàng hay chi phí quản lý cũng giảm, từ đó góp phần kiểm soát giá bán cuối cùng.

- Thực tế, giá nhà tại các thành phố lớn trên thế giới đều rất cao, nhưng hệ thống giao thông hiện đại cùng hạ tầng đồng bộ tại các đô thị vệ tinh giúp người dân dễ dàng giãn ra vùng ven mà vẫn thuận tiện đi lại trong trung tâm. Liệu đây có phải là hướng đi “đơn giản về tư duy nhưng phức tạp trong thực thi”, và cũng là giải pháp lâu dài cho Việt Nam?

PGS.TS. Phạm Thế Anh: Đây rõ ràng là một hướng đi quan trọng và có tính lâu dài. Nếu chúng ta xây dựng được các tuyến metro, mạng lưới tàu điện ngầm, đường sắt cao tốc và hệ thống tiện ích đồng bộ, người dân hoàn toàn có thể di chuyển từ các khu vực cách trung tâm 30 - 40km, thậm chí xa hơn, mà thời gian đi lại chỉ khoảng 30 phút. Khi đó, việc giãn dân ra ngoại ô sẽ khả thi hơn, giảm áp lực lên trung tâm.

Hiện nay, chỉ một quãng đường 10 - 15km thôi nhưng mất tới cả tiếng đồng hồ di chuyển, khiến người dân buộc phải bám trụ ở khu vực trung tâm Hà Nội hay TP.HCM dù chi phí sinh hoạt và giá nhà đều đắt đỏ. Giải pháp hạ tầng, như bạn nói, mặc dù đơn giản về mặt ý tưởng, nhưng lại tốn nhiều thời gian và nguồn lực để triển khai, thuộc về chiến lược dài hạn. Còn trước mắt, muốn bình ổn thị trường và hạ nhiệt giá nhà, cần triển khai đồng bộ và quyết liệt các giải pháp về nguồn cung, chính sách thuế và tín dụng.

- Theo quy luật cung - cầu, khi giá nhà liên tục tăng cao, việc cần làm đầu tiên để ổn định thị trường là tăng nguồn cung. Vậy theo ông, đâu là những giải pháp cụ thể để tăng nguồn cung mà vẫn đảm bảo chất lượng và khả năng tiếp cận của người mua thực?

PGS.TS. Phạm Thế Anh: Ổn định giá bất động sản cần được xem là một trong những chỉ tiêu quan trọng để đánh giá thành tích kinh tế và cần được đưa vào hệ thống chỉ tiêu kinh tế - xã hội của Quốc hội để giám sát hàng năm. Kiểm soát và duy trì sự ổn định của giá nhà chính là một thước đo quan trọng phản ánh sự phát triển bền vững và lành mạnh của nền kinh tế.

Để làm được điều này, tôi cho rằng cần nhiều giải pháp đồng bộ, trong đó Nhà nước phải đóng vai trò “nhạc trưởng” điều tiết thị trường thông qua các chính sách, công cụ, biện pháp cụ thể. Trước hết, về phía nguồn cung, theo Quyết định 338/QĐ-TTg năm 2023, Việt Nam đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) cho đến năm 2030.

Sau gần hai năm triển khai, mới đây NHNN báo cáo rằng chỉ có 4.500 tỷ đồng (hơn 3%) được giải ngân trong tổng số 145.000 tỷ đồng của gói cho vay nhà ở xã hội (NOXH). Điều này cho thấy số lượng dự án được triển khai sau hai năm là quá ít.

Nguyên nhân chủ yếu là do biên lợi nhuận của các dự án này quá thấp, không đủ hấp dẫn chủ đầu tư, cũng như do chậm tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý khi triển khai các dự án.

Ngay cả khi hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030 thì số lượng này vẫn tương đối ít ỏi và bất hợp lý về cơ cấu. Các địa phương có nhu cầu nhà ở lớn như Hà Nội và TP.HCM chỉ được phân bổ một số lượng khiêm tốn, lần lượt là 56.000 và 70.000 căn.

Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án NOXH, thay vì kêu gọi doanh nghiệp tự nguyện tham gia, có lẽ chính quyền các địa phương nên đứng ra xây và bán/cho thuê quỹ nhà ở này như ở các nước trên thế giới.

Ngoài ra, cũng cần lưu ý tình trạng một số dự án nhà ở xã hội chưa mở bán chính thức đã bị “tuồn” ra ngoài và rao bán trôi nổi, khiến người dân thực sự có nhu cầu gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở theo đúng quy định. Đây là vấn đề cần được quản lý chặt chẽ để đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội và quyền lợi của người dân được bảo vệ.

- Hiện nay đang tồn tại một nghịch lý: Nhà nước tập trung phát triển NOXH, trong khi các chủ đầu tư lại chủ yếu nhắm đến phân khúc hạng sang, ít chú trọng tạo lập nguồn cung đáp ứng nhu cầu của những người có mức thu nhập ở “giữa” - không đủ điều kiện mua NOXH nhưng cũng không đủ tài chính mua nhà ở thương mại. Theo ông, ngoài việc trông chờ vào nguồn cung NOXH, có những giải pháp nào để tăng nguồn cung nhà ở thương mại cho nhóm đối tượng này?

PGS.TS. Phạm Thế Anh: Đúng là đang có một khoảng trống ở nhóm đối tượng có thu nhập ở mức trung bình - khá, khoảng 30 - 60 triệu đồng/m2, chiếm tỷ lệ tương đối lớn trong cơ cấu dân số ở các đô thị lớn.

Một trong những biện pháp để tăng cung nhà ở thương mại là đánh thuế các dự án bỏ hoang, không triển khai, để quá hạn, hoặc thậm chí thu hồi các dự án được phê duyệt nhưng chậm triển khai so với kế hoạch cam kết để chuyển giao cho các chủ đầu tư khác. Theo thống kê, hiện trên toàn quốc hiện có hơn 2.200 dự án đình trệ, tồn đọng, chưa thể triển khai với tổng vốn gần 5,9 triệu tỷ đồng và tổng quy mô sử dụng đất khoảng 347.000ha. Nếu xác định lỗi thuộc về phía chính quyền như chậm cung cấp giấy phép, hoặc vướng mắc về thủ tục hành chính thì sẽ loại trừ.

Tuy nhiên, bên cạnh những dự án vướng mắc ở thủ tục, pháp lý thì vẫn tồn tại tình trạng nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn găm giữ từ vài chục cho đến hàng nghìn héc-ta đất, cần được xử lý để giải phóng nguồn lực đất đai.

Thêm vào đó, có thể cân nhắc điều chỉnh điều kiện mua NOXH cho phù hợp với mức thu nhập trung bình của từng tỉnh, thành. Chẳng hạn, ở Hà Nội và TP.HCM, nếu thu nhập khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng, người dân chỉ đủ chi trả các nhu cầu sinh hoạt cơ bản, gần như không còn dư để trả góp khi mua nhà.

Hay mới đây, Thủ tướng Chính phủ đề nghị, bên cạnh quy định dành tối thiểu 20% diện tích dự án nhà ở thương mại cho nhà ở xã hội, nghiên cứu áp dụng dành 20% diện tích dự án nhà ở xã hội cho nhà ở thương mại.

Định hướng này không chỉ nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội mà còn góp phần cân bằng cơ cấu sản phẩm trên thị trường, mở rộng nguồn cung nhà ở thương mại cho nhóm khách hàng có nhu cầu thực nhưng vượt tiêu chuẩn mua NOXH.

- Mới đây, Bộ Xây dựng đã trình dự thảo Nghị định về Quỹ nhà ở quốc gia với mục tiêu, chức năng hoạt động là đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở chỉ để cho thuê. Quan điểm của ông thế nào về hướng đi này?

PGS.TS. Phạm Thế Anh: Theo tôi, không nên chỉ áp dụng hình thức cho thuê nhà mà nên kết hợp cả thuê lẫn bán, bởi quan điểm về sở hữu nhà, tình hình kinh tế và hệ thống an sinh xã hội ở mỗi quốc gia đều khác nhau. Chẳng hạn, những người từ các tỉnh đến các thành phố lớn làm việc trong một khoảng thời gian nhất định, sau khi nghỉ hưu trở về quê thì nhu cầu chủ yếu của họ là thuê nhà trong thời gian làm việc.

Tuy nhiên, phần đông người dân vẫn mong muốn được sở hữu nhà, không chỉ để ổn định cuộc sống hàng ngày mà còn để tích lũy tài sản lâu dài, tạo lập sự bảo đảm cho tương lai, đồng thời coi đây là một hình thức đảm bảo an toàn tài chính cá nhân trước những biến động kinh tế.

Ở nhiều nước, hệ thống an sinh xã hội phát triển và vững mạnh, nên người dân có thể yên tâm thuê nhà mà không lo rủi ro về nơi ở, bởi khi thất nghiệp hay gặp khó khăn, họ sẽ được hưởng trợ cấp. Trong khi đó, tại Việt Nam, nếu mất việc, người dân không có một mạng lưới hỗ trợ đủ mạnh, dẫn đến nguy cơ bị mất chỗ ở và áp lực tài chính lớn. Vì vậy, chính sách nhà ở ở nước ta cần có sự linh hoạt, vừa đáp ứng nhu cầu thuê nhà trong ngắn hạn cho những đối tượng di cư, vừa đảm bảo quyền sở hữu lâu dài cho những người muốn ổn định cuộc sống, tạo lập tài sản, và bảo vệ an toàn tài chính cho bản thân và gia đình.

- Bên cạnh sự lệch pha cung - cầu thì yếu tố đầu cơ, thổi giá được xem là một trong những nguyên nhân chính gây lũng đoạn thị trường và đẩy giá nhà tăng cao. Theo ông, cần có những biện pháp nào để hạn chế tác động của yếu tố này?

PGS.TS. Phạm Thế Anh: Không thể phủ nhận rằng nhu cầu nhà ở của người dân là quá lớn, gấp nhiều lần so với nguồn cung ít ỏi tại các đô thị. Tuy nhiên, việc giá nhà bị đẩy lên mức trên 100 triệu đồng/m2 không thuần túy là do nhu cầu thực, mà chủ yếu là cuộc chơi của các chủ đầu tư, ngân hàng và giới đầu cơ. Do vậy, các chính sách kiểm soát giá nhà cần phải điều tiết được những hành vi không có lợi và gây rủi ro cho hệ thống tài chính và cả nền kinh tế.

Để điều tiết hành vi kinh tế thì không có gì tốt hơn là dùng chính sách thuế. Thị trường bất động sản tại Việt Nam đang trong tình trạng phát triển thiếu kiểm soát do vắng bóng các sắc thuế điều tiết hiệu quả. Việc thiếu thuế đánh vào hành vi sở hữu nhiều bất động sản, thuế lũy tiến theo giá trị hoặc lũy thoái theo thời gian nắm giữ đã dẫn đến tình trạng găm giữ đất đai, đầu cơ nhà ở, khiến tài nguyên bị lãng phí và một lượng lớn vốn nằm “chết” trong thị trường này thay vì chảy vào các lĩnh vực đem lại lợi ích lâu dài cho nền kinh tế.

Do vậy, hệ thống thuế thu nhập cá nhân của Việt Nam hiện nay nên được thiết kế lại theo hướng tăng nghĩa vụ thuế đối với tiền lãi từ việc đầu cơ, găm giữ các tài sản không phục vụ sản xuất, ít đem lại lợi ích lâu dài cho nền kinh tế như bất động sản bỏ không/găm giữ, vàng hay tiền mã hóa.

Cụ thể, nhà nước cần giảm nhẹ gánh nặng thuế thu nhập từ tiền công và tiền lương (tăng giảm trừ gia cảnh lên 25 triệu đồng/tháng và điều chỉnh hàng năm, bỏ các mức thuế suất cao nhất 30% và 35%), đồng thời tăng các sắc thuế đánh vào hành vi đầu cơ bất động sản. Tổng thu thuế có thể không đổi, nhưng gánh nặng thuế sẽ chuyển bớt từ người lao động làm công ăn lương sang người đầu cơ và qua đó không khuyến khích hành vi này.

Các sắc thuế điều tiết hành vi đầu cơ, giúp tăng cung trên thị trường thứ cấp và qua đó làm giảm giá nhà bao gồm: Thuế đánh vào sở hữu nhiều bất động sản/bất động sản bỏ hoang và thuế đánh theo thời gian sở hữu.

Đối với thuế bất động sản bỏ hoang, nếu sở hữu một căn nhà hoặc dưới một diện tích tối đa nào đó có thể không phải chịu thuế nhằm đảm bảo an sinh, nhưng nếu sở hữu căn nhà thứ hai trở đi thì phải đóng thuế. Hoặc trong bối cảnh già hóa dân số như hiện nay, để khuyến sinh, nhà nước có thể dựa theo số con trong một gia đình để xác định số căn/diện tích nhà được miễn thuế.

Thuế sở hữu nhà ở là loại thuế phổ biến ở hầu hết các nước trên thế giới. Trước hết, loại thuế này sẽ hạn chế đầu cơ và găm giữ bất động sản, vốn đang tạo ra các "đô thị ma" và tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường thứ cấp, đẩy giá nhà đất lên cao một cách phi lý, kéo theo chi phí sinh hoạt và sản xuất gia tăng, từ đó làm giảm năng lực cạnh tranh của quốc gia.

Khi chi phí sở hữu căn nhà thứ hai tăng lên do thuế, những người găm giữ sẽ có xu hướng sử dụng hiệu quả hơn bằng cách cho thuê hoặc đưa vào sản xuất kinh doanh, hoặc buộc phải bán bớt. Điều này sẽ làm tăng nguồn cung trên thị trường sơ cấp và góp phần hạ nhiệt giá nhà trên thị trường, giúp thị trường bất động sản trở nên lành mạnh và tránh được sự lãng phí tài nguyên.

Bên cạnh đó, thuế bất động sản sẽ tạo ra nguồn thu ổn định để tái đầu tư vào phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương như công viên, đường sá, bệnh viện, trường học, từ đó nâng cao chất lượng sống và dịch vụ công. Đặc biệt, sắc thuế này sẽ giúp dịch chuyển nguồn lực xã hội khỏi các kênh đầu cơ, hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất thực, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững và hạn chế sự gia tăng chênh lệch giàu nghèo trong xã hội.

Ngoài ra, nó cũng là nguồn thu quan trọng để nhà nước có thể cắt giảm các sắc thuế khác, khuyến khích sản xuất kinh doanh và phát triển hệ thống hạ tầng ở các địa phương. Biểu thuế nên có tính lũy tiến, tức là thuế suất thấp (ví dụ 1%) với căn nhà chịu thuế đầu tiên và tăng dần 1%/căn với các căn nhà kế tiếp.

Với thuế đánh vào thời gian sở hữu, đây là loại thuế đánh vào hành vi đầu cơ ngắn hạn, mua đi bán lại nhanh chóng nhằm kiếm lời từ chênh lệch giá. Hành vi này không nên được khuyến khích bởi nó hầu như không đem lại giá trị gia tăng cho xã hội, nhưng lại là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá và gây hỗn loạn trên một thị trường có thông tin bất cân xứng như thị trường bất động sản ở Việt Nam.

PGS.TS. Phạm Thế Anh

Việc áp thuế sở hữu nhiều bất động sản sẽ là “một mũi tên trúng nhiều đích”: Vừa hạn chế đầu cơ, hạ nhiệt giá nhà; vừa tạo nguồn thu để phát triển cơ sở hạ tầng và cắt giảm các sắc thuế khác; vừa hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất thực, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững.

Thuế suất thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hiện nay là 2% áp trên giá bán, không phân biệt thời gian nắm giữ. Để giảm hành vi đầu cơ lướt sóng này, thuế suất cần mang tính lũy thoái theo thời gian nắm giữ (nắm giữ càng lâu thì thuế suất càng thấp). Người nắm giữ lâu dài (ví dụ trên 5 năm) có thể chỉ chịu thuế suất chuyển nhượng ở mức rất thấp 1%, nhưng nếu mua đi bán lại trong vòng 1 năm hay ngắn hơn sẽ chịu thuế suất lên tới 5% hay thậm chí 10% giá bán.

Rất tiếc, trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) gần đây nhất của Bộ Tài chính, tất cả các thảo luận trước đó về việc đưa vào mới hay sửa đổi các sắc thuế này đều đã bị loại bỏ. Đây là một bước lùi trong việc điều tiết giá nhà và thị trường bất động sản.

- Nhiều quốc gia trên thế giới đã sử dụng hiệu quả công cụ thuế bất động sản để hạn chế đầu cơ và phân bổ lại nguồn lực xã hội. Với Việt Nam, theo ông, đâu là điều kiện tiên quyết để chính sách này có thể thực thi mà không tạo “cú sốc” cho thị trường?

PGS.TS. Phạm Thế Anh: Để đánh thuế hiệu quả cần phải hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và định danh bất động sản. Việc này là không khó và Chính phủ nên đẩy nhanh.

Nếu định danh được chúng ta sẽ dễ xác định được các mức thuế khác nhau với người sở hữu. Các tổ chức tín dụng có thể xác định các khoản vay mua nhà của các cá nhân và doanh nghiệp thông qua hệ thống Trung tâm Thông tin tín dụng quốc gia Việt Nam (CIC). Hệ thống này giúp họ biết được ai đang có khoản nợ ngân hàng hay đã mua căn nhà nào, từ đó có thể quản lý và thẩm định hồ sơ vay hiệu quả.

Việc đánh thuế bất động sản là bình thường giống như chúng ta vẫn nộp thuế thu nhập khi đi làm. Người dân cần hiểu chính sách đánh thuế sở hữu bất động sản là sở hữu từ căn nhà thứ hai, thứ ba trở đi, chứ không phải căn nhà đầu tiên thế nên phần lớn người dân mua nhà ở thực thì không bị ảnh hưởng.

Nhiều người có quan niệm tích lũy cho con cái nhưng cần lưu ý, chúng ta cần phải tạo ra thế hệ, tầng lớp sau chăm chỉ, chịu khó lao động thì từ đó xã hội mới đi lên. Về bản chất, con người khi sinh ra phải lao động, tự sản xuất tự thụ hưởng.

Còn nếu vẫn có người mong muốn tích lũy/găm giữ thì chỉ cần thực hiện nghĩa vụ thuế. Bởi khi đã sở hữu nhà ở, tức là người đó đã và đang thụ hưởng cơ sở vật chất hạ tầng xã hội được xây dựng từ tiền thuế của người dân.

Việc áp dụng các biện pháp trên nếu có chủ trương, có lộ trình sẽ không tạo ra cú sốc nào, ngược lại nó sẽ giúp nền kinh tế phát triển bền vững và thực chất.

- Lý do Bộ Tài chính bỏ hai đề xuất áp thuế 20% trên thu nhập chuyển nhượng bất động sản và giữ nguyên mức 2% như hiện hành là cần có lộ trình phù hợp để bảo đảm đồng bộ với quá trình hoàn thiện chính sách khác liên quan đến đất đai, nhà ở… Ông đánh giá thế nào về hiệu quả chống đầu cơ của loại thuế này? Đâu là rào cản lớn nhất khiến đề xuất này chưa khả thi?

PGS.TS. Phạm Thế Anh: Phương án tính thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản, tương tự như thuế thu nhập doanh nghiệp. Thuế đánh vào tiền lãi bất động sản từng có trong hệ thống quy định pháp luật chứ không phải đến nay mới được đề cập. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, biện pháp này khả thi đến đâu và có giúp làm lành mạnh thị trường bất động sản không là vấn đề cần bàn.

Thuế đánh vào tiền lãi bất động sản bản chất là thuế thu nhập cá nhân hoặc doanh nghiệp khi chuyển nhượng các dự án bất động sản, hoặc là chuyển nhượng nhà ở. Trước đây, Luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN) năm 2007 có quy định thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản là 25% tiền lãi (tương đương với thuế suất thu nhập doanh nghiệp ở thời điểm đó). Tuy nhiên, đến năm 2015, Luật thuế TNCN được sửa đổi do khó xác định được tiền lãi, nhiều giao dịch trên thực tế không phản ánh đúng giá mua vào và bán ra.

Do không xác định được giá mua, giá bán nên cơ quan quản lý áp dụng thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng với mức thuế suất là 2% giá bán. Thuế này tương tự như khi bán chứng khoán, nhà đầu tư phải chịu mức thuế 0,1%.

Vấn đề là khi áp dụng thuế chuyển nhượng theo giá bán, người dân có xu hướng khai thấp giá bán trên hợp đồng để giảm số thuế phải nộp. Thông thường, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành sẽ được sử dụng làm cơ sở tính thuế. Tuy nhiên, bảng giá đất của Nhà nước thường lạc hậu so với giá thị trường, dẫn đến mức thuế phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản thường không đầy đủ.

Đây có lẽ là một trong những lý do xuất hiện trở lại phương án đề xuất đánh thuế 20% tiền lãi từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, như đã nêu ở trên, để phương án này khả thi thì đòi hỏi cơ quan chức năng phải giám sát được giá mua vào và bán ra của bất động sản trong các lần giao dịch sát nhau.

Trong trường hợp nhà thuộc dự án có hợp đồng mua bán rõ ràng giữa chủ đầu tư với người mua (mua bán lần đầu), giá giao dịch là rõ ràng và có thể dùng để áp dụng tính thuế. Nhưng khi bất động sản đã trải qua nhiều giao dịch trao tay giữa các cá nhân với nhau, việc xác định giá mua và bán (thật) trong quá khứ là rất khó.

Tôi cho rằng, đề xuất trên chỉ là bổ sung thêm một lựa chọn cho phương án đánh thuế 2% vào giá bán hiện nay nếu cơ quan quản lý giám sát được giá mua và giá bán. Về bản chất, sắc thuế này không có gì mới. Loại thuế này cũng không có tác dụng trong việc chống đầu cơ, găm giữ hay những cơn sốt giá trên thị trường bất động sản.

Về nguyên tắc khi đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng hoặc 2% giá bán bất động sản, thì người bán là bên có nghĩa vụ nộp thuế. Song trên thực tế, gánh nặng thuế sẽ được chia sẻ cho cả người mua và người bán. Khi có thuế, người bán sẽ nâng giá bán lên cao hơn và người mua sẽ phải gánh chịu một phần mức thuế đó. Bên cần mua hơn hoặc bên cần bán hơn sẽ phải "gánh" phần thuế này nhiều hơn. Với cấu trúc thị trường hiện tại, khi nhu cầu nhà ở rất lớn còn nguồn cung lại hạn hẹp, thuế chuyển nhượng bất động sản có xu hướng sẽ dồn về phía người mua do họ là bên yếu thế hơn trong thương lượng.

Mức thuế phổ thông đánh vào thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nắm giữ lâu dài (trên 5 năm) nên được hạ thấp xuống 1% hoặc thậm chí là bằng 0, nhằm ổn định giá nhà. Tuy nhiên, để hạn chế hoạt động đầu cơ ngắn hạn, mức thuế này cần được nâng lên đối với những bất động sản được mua đi bán lại trong thời gian ngắn. Thời gian nắm giữ càng ngắn thì phải chịu thuế suất càng cao. 

- Theo thống kê đến cuối tháng 8/2025, tín dụng bất động sản đã đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 19% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều ý kiến lo ngại việc dòng vốn tín dụng tiếp tục chảy vào bất động sản sẽ làm gia tăng rủi ro bong bóng bất động sản, quan điểm của ông thế nào?

PGS.TS. Phạm Thế Anh: Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đối mặt với nguy cơ lớn nếu dòng vốn tiếp tục chảy vào các hoạt động đầu cơ thay vì sản xuất và đổi mới. Không có tăng trưởng thật nếu tiền chỉ đi vào đất và cổ phiếu.

Việc thị trường nhà ở tăng nóng trong những năm gần đây, kết hợp với các chính sách tín dụng dễ dãi, có thể dẫn đến bong bóng giá tài sản, gây bất ổn vĩ mô với những hệ lụy như lạm phát hay mất giá tiền tệ.

Cấu trúc thị trường vốn hiện rất méo mó, chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Việc mở rộng tín dụng với tốc độ nhanh càng làm tăng quy mô và sự phụ thuộc của nền kinh tế vào tín dụng. Tăng trưởng tín dụng cao cũng khiến dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản nhiều hơn bởi đây vừa là tài sản thế chấp lý tưởng, vừa mang lại sự bảo đảm an toàn cho ngân hàng so với cho vay sản xuất kinh doanh vốn nhiều rủi ro hơn.

Đồng thời, môi trường kinh doanh thiếu ổn định, chi phí đầu vào cao và hạ tầng chưa phát triển làm giảm hấp dẫn của lĩnh vực sản xuất. Ngoài ra, do thiếu các sắc thuế đủ mạnh để điều tiết hoạt động đầu cơ, nên sự chênh lệch lợi nhuận/rủi ro giữa đầu cơ tài sản và đầu tư sản xuất ngày càng lớn, càng khuyến khích tín dụng chảy vào đầu cơ bất động sản.

Tăng trưởng tín dụng không nhất thiết dẫn đến tăng trưởng kinh tế, nó chỉ là một công cụ của chính sách tiền tệ. Nếu được phân bổ hiệu quả, vào đúng lĩnh vực sản xuất, tạo ra giá trị gia tăng thì tín dụng sẽ hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Nhưng nếu phân bổ sai, chủ yếu đi vào lĩnh vực đầu cơ thì sẽ gây bong bóng và bất ổn.

Với lượng tiền và tín dụng đã đưa vào lưu thông quá lớn như hiện nay (tỷ lệ tín dụng/GDP và cung tiền M2/GDP lần lượt là 140% và 160%), mỗi lần thúc đẩy tăng trưởng tín dụng thì kết quả lại là lạm phát cao, nội tệ mất giá nhanh và giá tài sản lên một tầm cao mới, trong khi thu nhập của phần lớn người lao động lại không tăng kịp.

Việc mở rộng tiền tệ liên tục trong thời gian dài, vượt quá xa tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, sẽ luôn tạo ra sức ép gia tăng mọi loại giá cả trong nền kinh tế, từ tiền công, tiền lương, giá cả hàng hóa tiêu dùng, cho đến ngoại tệ và giá nhà đất. Nguồn lực của nền kinh tế không đi vào khu vực sản xuất thực. Điều này một mặt làm gia tăng chênh lệch giàu nghèo trong xã hội, mặt khác khiến hệ thống ngân hàng và doanh nghiệp khó huy động được nguồn vốn dài hạn cho sản xuất.

Để ổn định kinh tế vĩ mô và kiểm soát được giá nhà, Ngân hàng Nhà nước cần được trao quyền độc lập trong việc thực thi/theo đuổi các mục tiêu được Quốc hội giao, tránh các sức ép trong điều hành chính sách khi phải theo đuổi quá nhiều mục tiêu mâu thuẫn nhau. Cụ thể, NHNN sẽ chủ động điều hành chính sách tiền tệ, kiểm soát tăng trưởng cung tiền ở mức hợp lý, dao động trong khoảng 5 - 8%/năm, để tránh tạo ra các cú sốc lạm phát và bong bóng bất động sản.

Việc nới lỏng hay dỡ bỏ trần tín dụng chỉ nên dành cho các ngân hàng đáp ứng đầy đủ các chuẩn an toàn vốn, quản trị rủi ro, và NHNN cần xây dựng được một hệ thống thông tin giám sát tự động, kịp thời và minh bạch.

Chính sách tiền tệ và tín dụng cần được sử dụng đúng chức năng, nhiệm vụ chính là ổn định kinh tế vĩ mô, tức là nới lỏng khi nền kinh tế rơi vào khó khăn/suy thoái và thắt chặt khi nền kinh tế tăng trưởng nóng, có dấu hiệu mất ổn định kinh tế vĩ mô. Lãi suất phải được sử dụng linh hoạt để đạt được vai trò bình ổn này, chứ không phải chỉ có giảm hay giữ nguyên bất chấp những sức ép về lạm phát, tỷ giá, hay bong bóng tài sản như hiện nay.

Muốn tăng trưởng cao và bền vững, Việt Nam cần tìm kiếm động lực mới chứ không thể dựa vào chính sách tiền tệ và tín dụng. Tái cấu trúc thị trường vốn theo hướng giảm tỷ trọng của khu vực ngân hàng cũng là điều cần thiết.

- Năm 2022, Ngân hàng nhà nước chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với một số phân khúc bất động sản rủi ro cao và có tỷ lệ đầu cơ lớn. Song tác động lại lan sang cả nhóm có nhu cầu ở thực do lãi vay tăng đáng kể, cao nhất lên tới 13%/năm. Nhiều ý kiến cho rằng, thay vì “chặn dòng”, cần “nắn dòng” để vốn tín dụng chảy vào đúng phân khúc, đúng mục tiêu. Theo ông, cần có giải pháp cụ thể thế nào để sử dụng hiệu quả dòng vốn, vừa bảo đảm an toàn cho hệ thống tín dụng, vừa hỗ trợ nhu cầu thực?

PGS.TS. Phạm Thế Anh: Hiện nay, việc mở rộng tín dụng và áp dụng lãi suất gần như cào bằng đã tạo điều kiện cho giới đầu cơ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn giá rẻ hơn, trong khi người lao động lại không có nhu cầu do thiếu hụt nguồn cung NOXH. Do thiếu sự phân biệt này, mỗi khi tín dụng được nới lỏng hay lãi suất giảm, dòng vốn lại có xu hướng chảy mạnh vào bất động sản mang tính đầu cơ thay vì phục vụ nhu cầu ở thực. Chính sách tín dụng và lãi suất trong lĩnh vực bất động sản phải có sự phân định về mục đích sử dụng dòng vốn, đối với cả cá nhân lẫn doanh nghiệp.

Về phía cá nhân, cần phân biệt hành vi của người vay mua ngôi nhà thứ nhất với hành vi vay mua nhà thứ hai, thứ ba để đầu cơ tích trữ. Nếu đa số những người lao động thu nhập trung bình cao tiếp cận gói vay để mua căn nhà thứ nhất, lãi suất phải áp dụng thấp, chỉ khoảng 4 - 5%/năm. Còn những người vay để mua căn nhà thứ hai, thứ ba… thì phải chịu lãi suất khác. Đồng thời, tỷ lệ cho vay với các nhà nhà thứ hai, thứ ba... cũng cần phải được giới hạn lại. Với căn nhà thứ nhất, tỷ lệ cho vay có thể lên đến 70 - 80% giá trị căn nhà, nhưng từ căn nhà thứ hai, tỷ lệ này nên được khống chế ở mức 50% hoặc thấp hơn nữa, tùy theo số lượng sở hữu. Chúng ta không nên sử dụng chính sách tín dụng để khuyến khích những người vay để đầu cơ, găm giữ bất động sản.

Tương tự với doanh nghiệp, chính sách tín dụng hay lãi suất cũng phải phân định giữa các doanh nghiệp bất động sản. Doanh nghiệp vay tiền phát triển một dự án bất động sản, nếu chưa hoàn thành dự án đó mà lại tiếp tục vay găm giữ dự án khác thì phải chịu mức lãi suất khác. Bên cạnh đó cần áp dụng mức lãi suất ưu đãi và ưu tiên nguồn vốn cho những chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở bình dân.

Nếu không có sự khác biệt thì việc triển khai NOXH, nhà ở giá rẻ không hấp dẫn do lợi nhuận thấp. Nếu được hỗ trợ thì có thể sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư làm nhà giá rẻ do phân khúc này vẫn có nhu cầu rất lớn, dễ thanh khoản và tỷ lệ hấp thụ nhanh hơn. Bất động sản nhà ở giá rẻ và tầm trung vẫn có tiềm năng lớn nếu được hỗ trợ bởi các chính sách tín dụng hợp lý và nguồn cung được cải thiện.

Bất động sản nhà ở giá rẻ và tầm trung vẫn có tiềm năng lớn nếu được hỗ trợ bởi các chính sách tín dụng hợp lý và nguồn cung được cải thiện.

PGS.TS. PHẠM THẾ ANH

Bên cạnh đó, các chính sách tài khóa nên tập trung vào nâng cao hiệu quả đầu tư công, giảm thuế có chọn lọc cho các dự án bất động sản phục vụ sản xuất và an sinh xã hội, đồng thời thúc đẩy đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số để nâng cao giá trị gia tăng của các khu công nghiệp và đô thị thông minh.

- Trân trọng cảm ơn PGS.TS. Phạm Thế Anh về cuộc trao đổi. Hy vọng những phân tích thẳng thắn và các kiến nghị thiết thực của ông sẽ là nguồn tham khảo quan trọng, góp phần hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm bình ổn, kiểm soát giá nhà và hướng tới sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới!