Số liệu thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã bắt đầu có sự cải thiện. Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng 4.400 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mới mở bán, tăng 40% so với năm 2023. Trong đó, nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao tầng, chiếm 85%.
Các dự án mở bán mới đều được phát triển theo hướng đa dạng hóa loại hình và dịch vụ, tiện ích nhằm đáp ứng nhu cầu thay đổi của khách hàng sau đại dịch. Đến cuối năm 2024, một số dự án đã "mạnh dạn" ra mắt, nhận booking, tiếp thêm động lực cho phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.
Nguồn cung, lượng giao dịch BĐS du lịch, nghỉ dưỡng qua các quý. (Ảnh chụp màn hình)
Bên cạnh đó, tâm lý thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hiện cũng đang chuyển biến tích cực khi nhà đầu tư bắt đầu dần lấy lại niềm tin. Cụ thể, nhóm khách hàng cao cấp, có tiềm lực tài chính mạnh tìm kiếm các sản phẩm sở hữu lâu dài như biệt thự biển tại điểm đến nổi tiếng, có hệ thống dịch vụ, tiện ích, thương hiệu quản lý vận hành quốc tế... Như vậy, vừa phục vụ mục đích nghỉ dưỡng cá nhân, vừa có thể đầu tư dài hạn.
Còn với khách hàng có tiềm lực tài chính trung bình, nhóm này có nhu cầu tìm kiếm các sản phẩm dòng tiền với giá trị đầu tư hợp lý như condotel, căn hộ nghỉ dưỡng ở những dự án khách sạn tại các khu vực du lịch phổ biến, có giá dưới 3 tỷ đồng. Nhu cầu này đang có xu hướng gia tăng cùng sự mở rộng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu. Thời điểm này, các nhà đầu tư có sự nghiên cứu, lựa chọn tương đối cẩn thận, thông thái.
Cũng theo VARS, trong năm qua, toàn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận khoảng 2.500 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt hơn 50%. Trong đó, hơn 80% lượng giao dịch được đóng góp bởi một dự án tại Nha Trang với gần 2.000 sản phẩm thấp tầng được mở bán. Các giao dịch khác chủ yếu tập trung vào các sản phẩm condotel có giá dưới 3 tỷ đồng/căn, hoặc các sản phẩm nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài tại các khu vực du lịch đang hồi phục mạnh mẽ.
Còn theo thống kê của DKRA Group, lượng tiêu thụ bất động sản nghỉ dưỡng hiện đã đạt khoảng 250 căn. Các sản phẩm shophouse nghỉ dưỡng đạt tiêu thụ 2 - 5%. Trong đó, tính riêng condotel đã bán được khoảng 3.000 căn.
Thêm vào đó, kết quả phục hồi tích cực của ngành du lịch cũng được cho là căn cứ vững chắc, bệ phóng quan trọng thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của phân khúc bất động du lịch, nghỉ dưỡng. Bởi lẽ, du lịch cần một hệ thống hạ tầng từ giao thông đến cơ sở lưu trú chất lượng để đảm bảo và duy trì tính hấp dẫn, không chỉ giữ chân du khách" mà còn "thúc giục" du khách quay trở lại.
Theo báo cáo số liệu của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, năm 2024, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam ước đạt 17,5 triệu lượt, tăng 38,9% so với năm 2023. Khách nội địa ước đạt 110 triệu lượt, tăng 1,6% so với cùng kỳ. Tổng thu từ khách du lịch ước đạt khoảng 840.000 tỷ đồng, tăng 23,8% so với cùng kỳ năm 2023.
Các chuyên gia chỉ ra một loạt yếu tố tích cực đang thúc đẩy sự phục hồi của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Cụ thể, nền kinh tế đang phát triển ổn định, lượng khách du lịch, đặc biệt là khách quốc tế, gia tăng mạnh mẽ. Chính phủ cũng đang tích cực triển khai các biện pháp nhằm đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn vào năm 2030. Trong khi các dự án phát triển và tái cơ cấu theo hướng đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thị trường.
Tính đến thời điểm hiện tại, các "ông lớn" trong lĩnh vực bất động sản đang không ngừng nỗ lực trong công cuộc vực lại "sức khoẻ" bất động sản nghỉ dưỡng. Những động thái mạnh mẽ từ các tập đoàn lớn đã thể hiện sự quyết tâm trong việc phục hồi và phát triển bền vững cho ngành du lịch, nghỉ dưỡng.
Đơn cử như Vingroup, trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng, song song với đà hồi phục của ngành du lịch, hoạt động kinh doanh của Vinpearl vừa qua ghi dấu ấn khởi sắc khi lượng khách quốc tế lưu trú tại các cơ sở Vinpearl trong 9 tháng đầu năm 2024 tăng 64% so với cùng kỳ năm ngoái, vượt trội so với mức tăng trung bình 43% của thị trường. Doanh thu của VinWonders trong quý III/2024 cũng tăng trưởng lần lượt 52% so với cùng kỳ năm ngoái.
Hay Sun Group tiếp tục khẳng định sự tiên phong khi không chỉ duy trì hoạt động ổn định tại các khu nghỉ dưỡng hiện có, đặc biệt là tại Phú Quốc, mà còn mạnh tay đầu tư vào những dự án lớn. Tiêu biểu trong số đó là Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng và giải trí biển Hòn Thơm, với tổng mức đầu tư lên tới 50.000 tỷ đồng. Đây là một dự án kỳ vọng sẽ tạo ra cú hích mạnh mẽ cho ngành du lịch Phú Quốc, thu hút đông đảo du khách. "Ông lớn" này cũng đang góp sức tìm lại sự sôi động cho thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng khi ra hàng nhiều dự án mới như dự án Sun Symphony Residence Đà Nẵng của Sun Group hay The Pathway tại quảng trường biển Sầm Sơn (Thanh Hóa).
Nhiều "ông lớn" trong lĩnh vực bất động sản đang không ngừng nỗ lực trong công cuộc vực lại "sức khoẻ" bất động sản nghỉ dưỡng khi liên tục bàn giao sản phẩm mới.
Tương tự, CEO Group cũng không ngừng mở rộng với việc khai trương Khu nghỉ dưỡng Wyndham Garden Sonasea Van Don tại Vân Đồn, Quảng Ninh vào cuối tháng 4/2024, thể hiện chiến lược phát triển bền vững và tham vọng hoàn thiện chuỗi khách sạn 5 sao trên toàn quốc.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp cũng lên kế hoạch bàn giao sản phẩm, xây dựng và triển khai nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở các tỉnh, thành khác nhau. Từ quý III/2024 đến cuối năm 2024, Tập đoàn Novaland đã bàn giao 1.200 căn nhà phố, biệt thự biển của Dự án NovaWorld Phan Thiết tại TP. Phan Thiết (Bình Thuận). Đối với các dự án nghỉ dưỡng tại Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu), Novaland bàn giao khoảng 700 căn ở 3 dự án.
Charm Group cũng đã bàn giao lượng lớn sản phẩm nhà phố, biệt thự biển tại Dự án Charm Resort Hồ Tràm và đưa vào hoạt động Dự án Charm Resort Long Hải, với tổng số sản phẩm bàn giao là hơn 1.000 sản phẩm. Hay nhiều doanh nghiệp như DIC, Nam Group… cũng bắt đầu xây dựng và triển khai bán hàng ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Ngoài ra, Tân Hoàng Minh Group cũng đang lên kế hoạch đề xuất nghiên cứu thực hiện dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái Bàu Sen với tổng mức đầu tư khoảng 15.000 tỷ đồng; Vinaliving thuộc Tập đoàn VinaCapital cũng đã gặt hái thành công đáng kể với dự án Ixora Ho Tram by Fusion II.
Có thể nói, các dự án lớn được triển khai không chỉ có quy mô ấn tượng mà còn mang lại những giá trị gia tăng cho ngành du lịch. Với các sản phẩm chất lượng, sự chú trọng đến phát triển bền vững và những yếu tố công nghệ tiên tiến, các dự án này đang giúp khu vực bất động sản nghỉ dưỡng khôi phục sức sống, đồng thời tạo ra sự hấp dẫn mới cho du khách và nhà đầu tư.
Hơn nữa, không chỉ đầu tư vào hạ tầng, các doanh nghiệp còn tích cực phát triển các sản phẩm dịch vụ chất lượng cao, phù hợp với nhu cầu thay đổi của thị trường. Chính những nỗ lực này sẽ giúp thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng không chỉ duy trì mà còn có thể bùng nổ trở lại trong thời gian tới.
Dựa theo số liệu của VARS, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo, năm 2025, vấn đề cung - cầu có những chuyển biến rõ rệt. Về nguồn cung, ước tính sẽ tăng khoảng 80% so với năm 2023. Các chủ đầu tư đang hoàn tất việc điều chỉnh giá bán và chính sách, dự kiến sẽ "bung" nguồn cung trong thời gian tới.
Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung tập trung vào căn hộ dịch vụ tại các khu vực du lịch trọng điểm, mặc dù vẫn còn dư thừa nguồn cung cao cấp tại một số địa phương do hạ tầng và tiện ích chưa hoàn thiện.
Về nhu cầu, sự cải thiện mạnh mẽ của hành lang pháp lý, cùng với sự phục hồi tích cực của ngành du lịch và bán lẻ, đã thúc đẩy nhu cầu đầu tư. Các sản phẩm được thị trường ưa chuộng chủ yếu là biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài và căn hộ du lịch tại các dự án có phương án vận hành rõ ràng ở các khu vực du lịch phát triển.
Đồng thời, về giá cả, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao nhưng có sự điều chỉnh hợp lý. Các biệt thự nghỉ dưỡng tại những khu vực dư thừa nguồn cung cao cấp ghi nhận giá ổn định, trong khi các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài tại các điểm đến du lịch trọng điểm tiếp tục tăng trưởng 15% mỗi năm, nhờ vào dòng tiền cho thuê ổn định. Một số nhà đầu tư cũng đã quyết định cơ cấu lại danh mục đầu tư, tập trung vào các sản phẩm có tiềm năng sinh lời bền vững.
Giao dịch trên thị trường cũng có sự cải thiện rõ rệt. Thanh khoản chủ yếu tập trung vào các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài và căn hộ du lịch có suất đầu tư phù hợp, đặc biệt ở những khu vực có hạ tầng tốt và lượng khách quốc tế ổn định.
Đặc biệt, kết quả phục hồi tích cực của ngành du lịch cũng được cho là căn cứ vững chắc, bệ phóng quan trọng thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Bởi lẽ, du lịch cần một hệ thống hạ tầng từ giao thông đến cơ sở lưu trú chất lượng để đảm bảo và duy trì tính hấp dẫn, không chỉ giữ chân du khách" mà còn "thúc giục" du khách quay trở lại.
Từ những chỉ báo trên, ông Nguyễn Chí Thanh cũng chỉ ra những yếu tố quan trọng cần đảm bảo để phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có thể duy trì đà phát triển "chậm mà chắc".
Đầu tiên là vấn đề về mặt pháp lý. Cần có những quy định, văn bản hướng dẫn rõ ràng, cụ thể hơn để chuẩn hóa vấn đề sở hữu và các vấn đề liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng. Việc định danh bằng các khái niệm pháp lý sẽ là cơ sở để triển khai các quy định cụ thể, từ đó mới có thể thực thi một cách hiệu quả.
"Khi vướng mắc pháp lý được giải quyết, các chủ đầu tư sẽ có thể tập trung nguồn lực vào việc phát triển dự án, nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ. Đồng thời, nhà đầu tư cũng sẽ an tâm hơn khi "xuống tiền", từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển. Nếu các văn bản hướng dẫn sớm được triển khai với những quy định chặt chẽ, rõ ràng và mang tính thực tiễn cao sẽ góp phần "gỡ rối" cho condotel và mở ra triển vọng tích cực cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới", ông Thanh nhấn mạnh.
Thêm vào đó, cần xác định hoạt động khai thác vận hành là then chốt. Doanh nghiệp cần đầu tư đúng mực cho khâu nghiên cứu phát triển sản phẩm, để đảm bảo đưa ra những dòng sản phẩm mới, không ngừng cải tiến nhằm đáp ứng ngày càng cao nhu cầu của khách hàng/nhà đầu tư. Các sản phẩm bất động sản này cũng cần đưa vào quy trình khai thác vận hành chuyên nghiệp để đảm bảo tính hiệu quả, bền vững. Việc tối ưu hóa phương thức vận hành sẽ giúp các chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh chóng và đạt được hiệu quả kinh doanh. Các chính sách hấp dẫn nhằm thu hút khách du lịch và đảm bảo chất lượng dịch vụ cũng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của phân khúc này.
Hơn nữa, đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không thể tách rời câu chuyện phát triển hạ tầng giao thông và ngành du lịch, dịch vụ. Cần có sự cải thiện về hạ tầng giao thông cả trong nước và quốc tế, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc di chuyển và thu hút du khách. Đây được coi là trợ lực chính, có yếu tố quyết định tới bài toán hiệu quả của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Đồng quan điểm, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels lưu ý Việt Nam đang có quá trình phát triển du lịch ấn tượng trước đại dịch và sở hữu tiềm năng để trở thành điểm đến du lịch quốc tế. Tuy nhiên, Việt Nam cần có kế hoạch hành động để gia tăng khả năng cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực.
"Năm 2025, kỳ vọng là năm bứt tốc của khu vực Đông Nam Á, với động lực tăng trưởng đến từ sự khôi phục của thị trường khách Trung Quốc. Ngoài ra, thị trường Ấn Độ cũng được đánh giá là một tệp khách nhiều tiềm năng trong thời gian tới. Đây là cơ hội cho thị trường Việt Nam bởi chúng ta có nhiều tiềm năng để nắm bắt nguồn khách này; trên cơ sở đó, sẽ tạo điều kiện cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển", ông Mauro khẳng định.
Song song đó, vị chuyên gia cũng nhấn mạnh việc chú trọng yếu tố phát triển bền vững, sử dụng nguyên vật liệu thân thiện với môi trường tại các dự án, đang là xu hướng mà thị trường quan tâm. Khách hàng đang ưu tiên những trải nghiệm phù hợp với giá trị cá nhân. Vì thế, dự án nào truyền đạt được cam kết về phát triển bền vững, yếu tố sức khỏe sẽ nắm ưu thế cạnh tranh, lẫn khả năng gia tăng giá trị trong dài hạn.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills HotelsCó thể thấy, những yếu tố mang tính chất vừa chủ quan, vừa khách quan, đòi hỏi các nhà đầu tư và cơ quan chức năng phối hợp chặt chẽ để khơi thông tiềm năng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Bên cạnh những kết quả tích cực, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn gặp một số khó khăn. Đó là việc thiếu hành lang pháp lý rõ ràng, khó khăn trong việc cấp sổ hồng khiến phân khúc condotel rơi vào trầm lắng.
Nghị định 10/2023 của Chính phủ, sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 43/2014 về hướng dẫn Luật Đất đai, được xem như văn bản "cởi trói" cho condotel. Phải nói là nhiều chủ đầu tư và khách mua căn hộ condotel đã đặt rất nhiều kỳ vọng vào sự "cởi trói" này.
Luật Đất đai 2024 được ban hành cũng tiếp tục được các chủ đầu tư và khách mua căn hộ condotel đặt kỳ vọng sớm giải quyết việc cấp sổ đỏ cho condotel. Thế nhưng, thực tế lại không dễ dàng như vậy. Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 mới chỉ giải quyết tình huống condotel trên đất ở mà chưa có quy định rõ ràng hay hướng dẫn cụ thể với trường hợp xây dựng trên đất khác, trong khi chủ yếu sản phẩm này được phát triển trên đất thương mại, dịch vụ. Vì thế, số lượng các dự án condotel được cấp sổ hoặc các chủ đầu tư có thể thực thi được các điều kiện này được cho là "hiếm hoi".
Mặc dù, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ ràng hơn, đưa vào điều chỉnh luật những dự án đủ điều kiện để phát triển sản phẩm căn hộ du lịch. Song, việc cấp sổ cho các loại hình này vẫn chưa "khá khẩm".
Các chuyên gia cho rằng, việc minh bạch hóa sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới sẽ tạo động lực phát triển cho phân khúc này. Đó là tiềm lực và nguồn lực giúp phát triển về du lịch và kinh tế xã hội. Nếu các văn bản hướng dẫn sớm được thông qua với những quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn sẽ giúp gỡ vướng cho condotel. Thời gian tới, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có tiềm năng bởi thị trường sẽ dần phục hồi dưới tác động của các bộ luật mới.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh Hà Nội, Công ty tư vấn chiến lược và đầu tư bất động sản CBRE nhấn mạnh, biện pháp tháo gỡ cấp bách hiện nay là khi chúng ta luật hoá một cách cụ thể việc cấp các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các bất động sản nghỉ dưỡng. Như đất ở mà làm bất động sản nghỉ dưỡng thì vẫn được cấp lâu dài nhưng ngược lại với thương mại dịch vụ, căn hộ nghỉ dưỡng hay biệt thự nghỉ dưỡng sẽ chỉ được cấp có thời gian nhất định. Tôi nghĩ như vậy sẽ rất minh bạch, rõ ràng. Hy vọng các tỉnh thành sẽ triển khai đúng theo các quy định của luật.
Thực tế cho thấy, condotel được xây dựng ở những địa phương coi du lịch là một trong những mũi nhọn phát triển kinh tế và hầu hết chỉ phục vụ cho khách du lịch. Các chuyên gia cho rằng, chừng nào du lịch còn phát triển, chừng đó bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn cơ hội để tăng trưởng. Vì thế, các khung pháp lý khi được quy định rõ ràng hơn sẽ giúp các nhà đầu tư có cơ sở thúc đẩy lại sự phát triển của thị trường condotel, kích thích làn sóng đầu tư của người dân trong bối cảnh hiện nay để tạo ra động lực kinh tế.
Theo bà Nguyễn Hoài An, đầu tư các sản phẩm sẽ là những bài toán kinh doanh, vấn đề thị trường, vấn đề về cạnh tranh và vấn đề về quản lý vận hành, lựa chọn các đơn vị đồng hành, cùng quản lý để đảm bảo được dòng doanh thu lâu dài./.
