Ngày 16/11, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức Hội thảo khoa học quốc tế với chủ đề: “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch – Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam”. Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) là đơn vị thực hiện, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) là đơn vị bảo trợ truyền thông. Tập đoàn CEO là nhà tài trợ của Hội thảo.
Hội thảo được tổ chức tại Trụ sở Trường Đại học Luật Hà Nội dưới hình thức trực tiếp (100 đại biểu) và trực tuyến (200 - 300) đại biểu.
Hội thảo có sự tham dự của lãnh đạo Ban Kinh tế Trung ương, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch; các đại biểu quốc hội; các đối tác quốc tế: Hiệp Hội Bất động sản Hoa Kỳ (NAR); Hiệp hội Bất động sản Singapore; Phòng Thương mại Mỹ tại Việt Nam (AmCham); Phòng Thương mại châu Âu tại Việt Nam (EuroCham); Phòng Thương mại Australia tại Việt Nam (AusCham); Trung tâm Nghiên cứu Bất động sản Thái Lan; Hiệp hội Môi giới Bất động sản Indonesia…; cùng hơn 50 chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản, kinh tế, tài chính, pháp lý… trong nước và quốc tế.
Hội thảo là diễn đàn khoa học để lãnh đạo Quốc hội, Chính phủ, các bộ, ban, ngành, hiệp hội, tổ chức quốc tế, các nhà khoa học, giới chuyên gia, học giả trong và ngoài nước, các nhà hoạch định chính sách, giới báo chí - truyền thông, các nhà tư vấn quốc tế, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản du lịch…, trao đổi, phân tích, bình luận, đánh giá về cơ hội, tiềm năng và khung chính sách, pháp luật của thị trường bất động sản du lịch Việt Nam; Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế và khuyến nghị chính sách; đưa ra sáng kiến lập pháp, góp phần xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch Việt Nam trước thềm sửa đổi Luật Đất đai 2013 và các luật có liên quan, nhất là trong bối cảnh hậu Covid-19.
Khoảng 10 năm trở lại đây, diễn biến chung của thị trường bất động sản Thái Lan được ghi nhận là tăng trưởng khá chậm, nhưng ổn định. Tình trạng này được xác nhận là có nhiều nguyên nhân, nhưng trong hai năm gần đây, nguyên nhân lớn nhất chính là đại dịch Covid-19. Tình hình diễn biến căng thẳng của dịch bệnh khiến tình trạng suy yếu của thị trường bất động sản Thái Lan diễn ra trong suốt năm 2020 và kéo sang năm 2021.
Mặt khác, việc Thái Lan đưa ra các chính sách cho vay thắt chặt LTV (Loan-to-Value: tỉ lệ cho vay trên giá trị) vào cuối tháng 4/2019 cũng khiến thị trường bất động sản suy giảm, có thời điểm giảm tới 13%. Chính sách này khiến nguồn cầu giảm đáng kể trong suốt năm 2020 dẫn đến sự khó khăn kéo dài cho các doanh nghiệp bất động sản.
Giá bất động sản trong Quý 2 năm 2021 liên tục giảm so với Quý 1 năm 2021. Kinh tế suy thoái, nợ hộ gia đình cao và ảnh hưởng của làn sóng COVID-19 mới nhất khiến người mua phải trì hoãn hoặc dừng hẳn ý định mua, đầu tư bất động sản.
Hiện tại thì ảm đạm như vậy, nhưng khi nhìn lại thị trường bất động sản du lịch Thái Lan, có thể thấy thị trường này đã trải qua một thời kỳ hoàng kim với những dự án phát triển nở rộ, rộng lớn về quy mô và đa dạng về loại hình, đặc biệt là bất động sản du lịch.
Những dự án nghỉ dưỡng cao cấp đã xuất hiện từ lâu tại các thủ phủ nghỉ dưỡng của Thái Lan như Bangkok, Pattaya, Phuket… và thường được săn đón bởi nhiều nhà đầu tư cả trong nước và quốc tế bởi tính ổn định và giá trị tài sản. Trên nền tảng nhu cầu dồi dào này, các dịch vụ phụ trợ cũng được cung cấp để phục vụ các khách hàng tiềm năng. Thường thì, những người mua bất động sản dạng này đều tính đến đầu tư lâu dài và coi nó thành một nơi tạm trú – một hình thức sử dụng rất được ưa chuộng bởi các nhà đầu tư ngoại.
MỘT SỐ LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH Ở THÁI LAN VÀ PHÁP LÝ
Ở Thái Lan, mô hình căn hộ du lịch (Condotel) là các dự án phát triển chung cư được cấp giấy phép kinh doanh khách sạn, điều này cho phép chủ sở hữu các căn hộ theo mô hình này cho thuê như chỗ ở khách sạn bằng các hợp đồng thuê ít hơn 30 ngày (theo ngày hoặc theo tuần), điều này trước đó là không thể nếu chủ sở hữu các bất động sản này không có giấy phép kinh doanh khách sạn.
Để có được giấy phép kinh doanh khách sạn với bất động sản dạng này, các công trình chung cư phải đảm bảo được các tiêu chuẩn về kỹ thuật, chất lượng và quản lý theo Luật khách sạn 2004.
Phần lớn với các dự án dạng này trên thị trường, các chủ đầu tư đã có định hướng xây dựng ngay từ đầu để thuận tiện cho việc sở hữu giấy phép kinh doanh khách sạn ngay sau khi công trình được hoàn thành.
Ông Chakkrit Chakrabandhu Na Ayudhya, Phó giám đốc điều hành chuỗi đầu tư của tập đoàn khách sạn JLL, cho biết, “mô hình căn hộ du lịch kiểu này đã quen thuộc ở Thái Lan, nhất là ở địa điểm du lịch lớn như Pattaya, Phuket và Băng Cốc, mô hình này vẫn chỉ chiếm một phần nhỏ trong ngành bất động sản. Tuy nhiên, qua nghiên cứu chúng tôi kết luận rằng mô hình căn hộ du lịch cho thuê này lại đang là xu hướng được nhiều chủ đầu tư chú trọng xây dựng, theo đó số lượng các dự án này sẽ tăng trưởng đáng kể trong tương lai”.
Theo thống kê chính thức từ JLL, đến nửa cuối năm 2021, sẽ có hơn 3.000 căn hộ với giấy phép kinh doanh khách sạn luôn sẵn sàng đón khách, chiếm hơn 30% tổng số phòng cho thuê mới. Blue Horizon Development gần đây đã cho xây dựng dự án chung cư với 189 căn hộ theo mô hình này, trong khi đó, Best Western cùng The Beachfront Rawai đang phát triển năm dự án theo mô hình này với tổng số 1500 căn hộ sẵn sàng đón khách trong 3 năm tới.
“Hợp đồng cho thuê ngắn hạn ngày càng trở nên phổ biến đối với các căn hộ cho thuê ở Thái Lan, tuy nhiên nếu ko có giấy phép kinh doanh khách sạn hợp lệ có thể bị coi là bất hợp pháp”, bà Pitinut Pupatwibul, Phó chủ tịch - Cố vấn chiến lược của tập đoàn khách sạn JLL.
Ngoài ra, bà còn chỉ ra rằng “mô hình condotel còn giúp các chủ sở hữu tránh được các rắc rối về kiện tụng liên quan đến các hợp đồng cho thuê ngắn hạn. Cùng lúc đó, việc sở hữu và mục đích sử dụng của các căn hộ theo dạng này cũng ngăn cản việc chủ sở hữu sử dụng vào mục đích sử dụng cá nhân và từ chối cho thuê chúng.”
“Đối với các nhà thầu xây dựng dự án condotel kiểu này, việc phát triển mô hình này đem lại cơ hội mới và các lợi thế bổ sung, đây là một điều rất cần thiết với thị trường chung cư ở Thái Lan, nhất là ở Băng Cốc, khi ngày càng có nhiều cạnh tranh trong thị trường cho thuê dài hạn và doanh số bán đang chậm dần.”
Để có được thị trường condotel phát triển rộng mở như hiện nay, Thái Lan cũng đã từng bước thay đổi, bổ sung nhiều quy định pháp luật điều chỉnh thị trường này.
Ban đầu, ở Thái Lan, các dự án xây dựng căn hộ dạng chung cư chỉ có một mục đích là để ở, đất ở. Tuy nhiên, Luật chung cư đã có nhiều sửa đổi sau đó. Đến năm 2008, một phiên bản sửa đổi đã được đưa vào áp dụng, trong đó các điều luật tập trung tăng cường bảo vệ người tiêu dùng và thêm một vài thoả thuận mua bán bắt buộc.
Vì tính chất nhạy cảm của bất động sản, trong trường hợp mặt bằng được sử dụng với nhiều mục đích, nhà thầu từ đó phải căn chỉnh, bổ sung theo tiêu chuẩn với các phụ lục và giải thích rõ ràng. Tuy nhiên những điều cũng gây ra nhiều bất cập khi có nhiều nội dung trong đó chưa có pháp lý rõ ràng để các doanh nghiệp làm theo. Và dẫn đến xảy ra một số tranh chấp, kiện tụng.
Thời điểm ban đầu, Luật chung cư không hề đề cập đến việc sử dụng các căn hộ khách sạn. Và Luật khách sạn cũng không hề đề cập đến việc các khách sạn được vận hành như các chung cư với các dịch vụ tiện ích đi kèm cung cấp cho người lưu trú. Nhưng điều này cũng đồng nghĩa với việc không có điều luật nào cấm mô hình kinh doanh khách sạn được vận hành theo dạng condotel. Tuy nhiên, ngay từ khâu thiết kế và xây dựng một tòa chung cư, mục đích sử dụng đã phải được tính đến và thể hiện được mặt bằng sử dụng trong bản thiết kế, từ đó, nếu một tòa chung cư trước đó được xây dựng và không tính việc kinh doanh vào, sẽ rất khó để xin được giấy phép kinh doanh.
Có rất nhiều quy định đặt ra với một công trình, nhưng thường chỉ là các quy định đối với một toà nhà chung cư, không phải khách sạn nói riêng. Ví dụ, việc phải thông qua Khảo sát đánh giá tác động môi trường (EIA). Nhưng EIA này mới chỉ áp dụng cho các toà chung cư, công trình nói chung, chưa phải khách sạn nói riêng. Do đó, nếu mục đích sử dụng để kinh doanh khách sạn, kiến trúc sư, nhà tư vấn và nhà thầu sẽ phải đảm bảo được bản thiết kế chung cư phù hợp với mục đích kinh doanh khách sạn. Nói cách khác, bản thiết kế phải chỉ ra được rõ các vấn đề như bến đỗ, thang máy, hệ thống cống, các hạng mục an ninh và an toàn,…
Tại thời điểm xây dựng công trình, nhà thầu sẽ làm thủ tục đăng ký cho tòa nhà đó và quyền sở hữu từng căn hộ trong công trình. Lúc này, kinh doanh khách sạn chưa thể được vận hành. Sau đó, phải có thêm giấy phép kinh doanh khách sạn thì mới có thể cho thuê căn hộ ngắn hạn. Ở bước này, thủ tục có thể kéo dài vài năm, tùy theo khả năng và cách tổ chức trước đó của nhà thầu công trình đó.
Sau khi có được EIA, nhà thầu vẫn cần phải xin đổi quyền sở hữu mặt bằng ở sang kinh doanh từ phía chính quyền, trong trường hợp đặc thù này là kinh doanh khách sạn, từ đó văn bản thay đổi mục đích sử dụng mặt bằng được nộp lên nơi có thẩm quyền đất cấp quận cùng với các giấy tờ đã được nêu trước đó. Nếu người đồng sở hữu không ký đầy đủ các giấy tờ trên đồng nghĩa đơn xin đổi không được thông qua. Việc thay đổi này liên quan đến cả bên sở hữu căn hộ và quản lý nhà, do đó, ban quản trị và các chủ sở hữu căn hộ cần lưu ý để đảm bảo nội quy và không vi phạm quy chế.
Tuy nhiên vẫn còn một vấn đề tồn tại đó là nhà thầu hay các chủ sở hữu chưa hình thức hóa cụ thể được việc sử dụng mặt bằng như thế nào cho mục đích kinh doanh khách sạn. Thay vì thực sự tuân thủ theo các yêu cần thiết cho một mặt bằng kinh doanh khách sạn, nhiều chủ hộ quảng cáo bất động sản của mình trên các trang web theo hình thức thuê ngắn hạn như AirBnB, Agoda. Điều này khiến các nhà chức trách đau đầu để đánh thuế những cá nhân này – thuế thu nhập hay thuế kinh doanh. Nếu không có các quyền sở hữu hợp lệ, sẽ rất khó để kiểm soát và giám sát các cơ sở này. Bởi Thái Lan có thị trường khách sạn và du lịch rất sôi động. Điều này càng nhấn mạnh tầm quan trọng trong việc bảo vệ lấy thị trường này, phân biệt được nguồn tiền từ du lịch về đâu là tối quan trọng và được chính phủ nước này đặc biệt quan tâm.
Phuket là thị trường biệt thự nghỉ dưỡng khổng lồ của Thái Lan. Và trong năm qua, thị trường này đã chứng kiến những kỷ lục đột phá về doanh số, lên tới hàng trăm triệu USD khi các nhà đầu tư Thái Lan thi nhau tìm cho mình nơi ẩn náu giữa cuộc khủng hoảng Covid-19 toàn cầu. Ước tính hơn 5 tỷ baht Thái tương đương 167 triệu USD được giao dịch cho các bất động sản cao cấp.
Theo ước tính của tập đoàn tư vấn Thái Lan C9 Hotelworks, các giao dịch trong năm 2020 đối với các bất động sản cao cấp nhất đạt đỉnh trong 5 năm gần đây, mặc cho phần còn lại của thị trường tương đối bình ổn. Những ngôi biệt thự trên đảo nhiệt đới rộng lớn với bốn, sáu phòng ngủ trở lên trở thành mục tiêu thu hút giới nhà giàu Thái Lan, những người không thể đi du lịch nước ngoài và mệt mỏi vì vấn đề ô nhiễm không khí gia tăng ở thủ đô của quốc gia này.
Việc sở hữu các biệt thự nghỉ dưỡng ở Thái Lan cũng có những quy định ràng buộc nhất định và cách thức để sỡ hữu các bất động sản này cũng rất đa dạng.
Một số nhà đầu tư thành lập công ty tư nhân rồi tiến hành mua đất. Nhưng nếu không thực hiện đúng cách sẽ rất dễ phải chịu trách nhiệm hình sự.
Các nhà đầu tư cũng có thể sở hữu các toà nhà và cho thuê đất. Tuy nhiên, thời hạn tối đa cho việc thuê đất sẽ là 30 năm. Đối với thời gian tương đối ngắn như trên, các dự án phát triển biệt thự cung cấp cho người mua gói bổ sung thời gian, thường sẽ là hai giai đoạn 30 năm và sẽ được trả trước theo giá bán. Dù vậy, việc được trả trước tới 60 năm sử dụng đất vẫn chưa đảm bảo được lựa chọn tối ưu với khách hàng. Nhiều nhà đầu tư lại thích việc giá bán các căn biệt thự này chỉ theo thời hạn 30 năm, như vậy thì giá sẽ chỉ bằng 1/3 giá hiện hành, và khi hoàn lại cho chủ đầu tư sau thời hạn 30 năm kết thúc, các nhà đầu tư khi đó có thể cân nhắc xem có tiếp tục tái ký hợp đồng hay không.
Trong hai đến ba thập kỷ trở lại đây, hợp đồng 30+30+30 với giá bán đầy đủ đã trở thành tiêu chuẩn với các căn bất động sản dạng này. Chúng được chấp nhận rộng rãi khi mọi thứ đều được liệt kê trong loại hợp đồng này.
CHÍNH SÁCH VỚI NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI THÁI LAN
Có rất nhiều chính sách chi phối hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài tại Thái Lan. Để mua và vận hành một bất động sản hợp pháp, các nhà đầu tư cần tuân thủ Luật Kinh doanh nước ngoài (FBA). Đây là một bản luật bao gồm 3 danh sách khác nhau, bao gồm các hoạt động kinh doanh mà nhà đầu tư nước ngoài có thể tham gia. Trong đó, hoạt động kinh doanh khách sạn được quy định trong danh sách này. Vì vậy, điều kiện đầu tiên là nhà đầu tư cần phải có Giấy phép kinh doanh nước ngoài (FBL). Trừ khi các nhà đầu tư hợp tác cùng một đối tác người Thái Lan, sở hữu công ty kinh doanh, thì sẽ không cần xin giấy phép kinh doanh nước ngoài.
Ngoài ra, với các nhà đầu tư đến từ Mỹ, vì Thái Lan và Mỹ đã ký “Hiệp ước quan hệ kinh tế Thái Lan – Hoa Kỳ”, nên các nhà đầu tư Mỹ có thể tham gia kinh doanh một số ngành như người bản sứ, trong đó bao gồm: sở hữu đất đai, khai thác đất đai và tài nguyên, viễn thông, vận tải, uỷ thác tài chính, kinh doanh nông sản nội địa…
Với việc kinh doanh khách sạn, các nhà đầu tư nước ngoài cũng cần lưu ý, để đầu tư, mua và điều hành khách sạn ở Thái Lan thì cần các loại giấy phép như Giấy phép kinh doanh khách sạn, Giấy phép kinh doanh nhà hàng, Giấy phép cho các phòng hội thảo, Giấy phép kinh doanh giải trí, Giấy phép kinh doanh rượu và thuốc lá…
Ngoài ra, Luật Khách sạn 2004 cũng quy định rằng các công ty cung cấp dịch vụ chỗ ở ngắn hơn 30 ngày đươc quy thành mô hình khách sạn. Vì vậy, khi chủ sở hữu cho thuê một căn hộ, cũng có thể quy thành một dịch vụ khách sạn. Trên thực tế, rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài không hề biết đến những quy định cụ thể này và đã vi phạm bộ luật. Mô hình này bắt buộc phải có giấy phép kinh doanh khách sạn.
Để phát triển thị trường du lịch của mình, Thái Lan có rất nhiều chính sách thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư bất động sản du lịch tại Thái Lan, với rất nhiều hình thức sở hữu bất động sản khác nhau.
Căn hộ khách sạn, hay còn được gọi là Condotel, là một sản phẩm đầu tư lý tưởng với nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư có thể chọn mua các loại hình bất động sản du lịch này và cho thuê. Đối với loại hình này, chủ sở hữu chỉ được phân bổ một số ngày sử dụng bất động sản cố định trong 1 năm (có thể từ 2 tuần đến 1 tháng). Thời gian còn lại thuộc quyền sử dụng của khách sạn cho thuê, toàn quyền điều hành và quản lý khu nghỉ dưỡng thuộc về khách sạn đó.
Để sở hữu loại hình bất động sản này, ngoài việc đầu tư trực tiếp, nhà đầu tư cũng có thể cân nhắc đến việc mua một căn hộ thông qua một công ty nước ngoài. Mô hình này tương tự như việc mua bán cổ phần bất động sản với chủ sở hữu căn hộ, nếu nhà đầu tư muốn bán căn hộ của mình thì chỉ cần đơn giản chuyển giao lại số cổ phần của công ty trên.
Với các bất động sản cao cấp như biệt thự, biệt thự nghỉ dưỡng, Thái Lan áp dụng chính sách 51-49, tức, 49% chủ sở hữu bất động sản tại một dự án có thể là người nước ngoài. Điều này đồng nghĩa các nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu mô hình này như một tài sản tự do. Đặc biệt, mô hình này được trang bị cung cấp tương tự chuỗi khách sạn 5 sao, nên việc đầu tư cho thuê lại là rất tiềm năng.
Không chỉ riêng bất động sản du lịch, Thái Lan cũng rất thông thoáng trong chính sách tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài sở hữu các loại hình bất động sản khác trong nước. Đơn cử như chung cư freehold, là loại hình bất động sản dễ sở hữu nhất đối với nhà đầu tư nước ngoài; theo luật pháp, 49% diện tích bất động sản chung cư có thể được người nước ngoài sở hữu hợp pháp và vĩnh viễn (cho đến khi chủ căn hộ quyết định bán tài sản đó).
Khi nhà đầu tư nước ngoài mua một căn hộ chung cư, tất cả phúc lợi và quyền hạn riêng biệt được chủ căn hộ nắm hoàn toàn trong toàn bộ diện tích chung cư. Tức là nhà đầu tư không chỉ sở hữu căn hộ, mà còn có đồng quyền sở hữu một phần bãi đậu xe, sân vườn, hồ bơi, thậm chí là khu vực lễ tân.
Nhưng riêng với các tài sản như nhà đất, nhà phố thì Thái Lan rất khắt khe khi ban hành điều lệ “cấm người nước ngoài sở hữu tài sản nhà đất”. Có một số trường hợp ngoại lệ, nhưng hầu hết với mô hình này, nhà đầu tư nước ngoài không được quyền mua. Mặc dù không được mua hoàn toàn lô đất, nhưng Thái Lan cũng tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài có thể xem xét phương án thuê lô đất trong thời hạn 30 năm, đương nhiên họ có toàn quyền sử dụng hay xây dựng nhà trên lô đất đó. Và kỳ hạn cho thuê có thể được tiếp tục gia hạn sau 30 năm.
