Bức tranh ngược chiều của doanh nghiệp BĐS hậu kiểm toán BCTC

Doanh nghiệp vui mừng vì lãi đậm

Năm 2023 có thể coi là một năm khó khăn đối với thị trường bất động sản, thế nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc lại thắng lớn, không chỉ cải thiện lợi nhuận so với năm trước mà còn gây bất ngờ với khoản lãi tính bằng lần.

Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã: AGG) đã có một năm khởi sắc khi lợi nhuận sau thuế đạt 460 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 175 tỷ đồng, gấp 9 lần năm trước và vượt 75% kế hoạch đề ra. Kết quả này đến từ việc công ty bàn giao sản phẩm tại khu phức hợp Westgate (Bình Chánh, TP.HCM).

Một doanh nghiệp khác cũng bội thu từ bán dự án là Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (mã: NDN) lãi cả năm 2023 gần 218 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ 143 tỷ đồng; vượt 36% kế hoạch cả năm. Doanh thu cũng gấp nhiều lần năm trước, đạt 437 tỷ đồng, nhờ nguồn thu từ bàn giao dự án Monarchy B (Đà Nẵng).

Công ty Cổ phần Xây dựng DIC Holdings (mã: DC4) cũng có kết quả kinh doanh khả quan khi ghi nhận 578 tỷ đồng doanh thu thuần năm 2023, gấp 2,1 lần so với cùng kỳ năm 2022. Lợi nhuận sau thuế cả năm 2023 đạt 107 tỷ đồng, tăng trưởng mạnh mẽ so với khoản lỗ hơn 2 tỷ đồng năm trước.

Trong bối cảnh các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM cạnh tranh khốc liệt, không ít doanh nghiệp lãi đậm nhờ bán dự án ở tỉnh lẻ. CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco, mã: NTL) ghi nhận doanh thu và lợi nhuận năm 2023 lần lượt đạt 914 tỷ và 364 tỷ, tăng 134% và 242% so với năm 2022.

Trong đó, quý IV đóng góp tới 82% doanh thu cả năm 2023. Công ty cho biết có được kết quả trên là do dự án khu đô thị Bãi Muối phường Cao Thắng, Hà Khánh, Hà Lầm - thành phố Hạ Long đã đủ điều kiện bán hàng. Công ty ghi nhận doanh thu một phần đã bán thu đủ tiền của dự án này.

Tương tự, Mekong Group (mã VC3) đạt doanh thu năm 2023 ở mức 806 tỷ đồng, tăng 57% so với năm 2022. Lãi sau thuế 142 tỷ đồng, gấp gần hai lần cùng kỳ, mức kỷ lục của doanh nghiệp này.

Theo tìm hiểu, Mekong Group ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh trong năm qua chủ yếu đến từ chủ yếu đến từ dự án khu đô thị Bảo Ninh 2 (La Celia City), có tổng vốn đầu tư hơn 5.500 tỷ đồng, tọa lạc tại bán đảo Bảo Ninh, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.

Lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp "bốc hơi" hàng trăm tỷ đồng sau kiểm toán

Vấn đề chênh lệch số liệu lợi nhuận giữa báo cáo do doanh nghiệp niêm yết và sau kiểm toán đã không còn xa lạ. Mùa công bố báo cáo kiểm toán năm 2023 tiếp tục tái diễn tình trạng này. 

Điển hình trong các doanh nghiệp ngành xây dựng và bất động sản, có thể kể đến trường hợp của Công ty CP đầu tư LDG (mã chứng khoán LDG) với báo cáo tài chính kiểm toán ghi nhận lỗ ròng 527 tỷ đồng, giảm thêm hơn 153 tỷ đồng so với tự lập.

Ban lãnh đạo LDG có đưa ra giải thích, mức chênh này chủ yếu do đơn vị kiểm toán thực hiện điều chỉnh trích lập dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi và dự phòng giảm giá hàng tồn kho với báo cáo tự lập.

Tương tự, Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (mã chứng khoán TDH) cũng công bố báo cáo tài chính kiểm toán 2023 với việc lỗ ròng thêm 14 tỷ đồng, qua đó nâng mức lỗ ròng cả năm lên hơn 62 tỷ đồng.

TDH giải trình nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch trên là vì chi phí tài chính tăng 27% so với báo cáo tự lập, do trích lập dự phòng giảm giá các khoản đầu tư; chi phí quản lý tăng 4% do tăng trích lập dự phòng nợ phải thu khó đòi và chi phí dịch vụ mua ngoài; từ lãi khác gần 5 tỷ đồng chuyển thành lỗ khác gần 1 tỷ đồng do điều chỉnh giảm thu nhập khác từ hoạt động thanh lý tài sản, đồng thời ghi nhận tăng chi phí khác của dự án đã hoàn thành.

Các "ông lớn" cũng có những sai số lớn, CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán NVL) ghi nhận lợi nhuận hợp nhất sau thuế trong báo cáo kiểm toán năm 2023 đạt gần 486 tỷ đồng, giảm 199 tỷ đồng so với báo cáo tự lập. Như vậy, lợi nhuận sau thuế của Novaland năm 2023 giảm đến 78% so với năm 2022.

Theo giải trình của Novaland, nguyên nhân phát sinh chênh lệch chủ yếu cũng là do khoản lỗ đến từ việc trích lập dự phòng giảm giá trị hàng tồn kho tại công ty liên kết theo yêu cầu từ đơn vị kiểm toán trên quan điểm thận trọng. Khoản trích lập dự phòng này dự kiến sẽ được hoàn nhập khi dự án tiếp tục triển khai.

Cũng hoạt động trong mảng bất động sản, Công ty CP Đầu tư Năm Bảy Bảy (mã chứng khoán NBB) cũng chỉ ghi nhận khoản lãi sau thuế 1,1 tỷ đồng năm 2023. Trước đó, doanh nghiệp báo lãi hơn 8 tỷ đồng trong báo cáo tự lập.

Theo giải trình của NBB, lãi sau thuế sau kiểm toán giảm 87% là do chi phí quản lý tăng 1,1 tỷ và chi phí khác tăng 5,8 tỷ (trích lãi chậm nộp thuế).

Ở lĩnh vực xây dựng, Công ty CP Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (mã chứng khoán HBC) cũng ghi nhận lỗ ròng 1.111 đồng, tăng thêm 333 tỷ đồng so với báo cáo tự lập. Nguyên nhân đến từ việc doanh thu thuần và giá vốn của có sự điều chỉnh ngược chiều nhau, dẫn đến lãi gộp giảm 13% so với báo cáo tự lập.

Bên cạnh đó, chi phí quản lý tăng đến 57%, lên 758 tỷ đồng, phần lớn là chi phí dự phòng.

Tính đến cuối năm 2023, HBC có lỗ lũy kế 3.240 tỷ đồng. Điều này làm vốn chủ sở tính đến cuối năm 2023 còn 93,4 tỷ đồng, giảm đến 92% so với năm 2022.

Đặc biệt, phía đơn vị kiểm toán cũng đưa ra ý kiến ngoại trừ đối với báo cáo tài chính năm 2023 của HBC liên quan đến việc thu hồi tạm ứng, thu hồi nợ; nhấn mạnh về khoản lỗ lũy kế hơn 3.240 tỷ đồng và một số khoản nợ quá hạn thanh toán dẫn đến nghi ngờ về khả năng hoạt động liên tục của HBC.

Nhìn chung các sai lệch trong báo cáo tài chính do doanh nghiệp tự lập và sau kiểm toán thường xuất hiện những sai sót trong việc ghi chép và trình bày các khoản mục trên báo cáo tài chính. Phần nhiều là do chênh lệch quan điểm khác nhau giữa doanh nghiệp với các kiểm toán viên liên quan đến các ước tính kế toán như các khoản dự phòng, khấu hao và phân bổ,... Sai sót phổ biến nhất là do nhầm lẫn từ hạch toán số liệu từ các công ty con, công ty liên doanh liên kết của doanh nghiệp làm cho báo cáo tài chính của công ty mẹ bị sai theo.