Thích
Hiệu suất cho thuê ngược chiều với giá mua
4 năm trước, khi nhận bàn giao căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực Nam Từ Liêm, chị Lại Minh Anh bước vào thị trường với tâm thế khá tự tin. Thời điểm đó, mặt bằng giá chung cư vẫn được xem là "dễ chịu" so với hiện nay, nhu cầu thuê ổn định. Căn hộ nhanh chóng được chị cho khách thuê với giá 15 triệu đồng/tháng, đủ để trang trải khoản lãi vay ngân hàng và vẫn còn dư một phần coi như lợi nhuận.
Thế nhưng, quỹ đạo thị trường sau đó lại đi theo hướng khiến nhiều nhà đầu tư như chị dần "vỡ mộng": "Lúc mua, tôi tin rằng tiền thuê hàng tháng đủ bù lãi ngân hàng và có dư. Nhưng càng về sau, mọi thứ càng lệch khỏi những gì mình hình dung", chị Minh Anh nói.
Theo chị, vấn đề nằm ở tốc độ tăng "phi mã" của giá chung cư. Trong khi giá căn hộ chung cư trên thị trường liên tục được đẩy lên những mặt bằng mới, thì giá cho thuê chỉ nhích lên rất chậm, thậm chí có giai đoạn gần như đi ngang. "Giá mua tăng quá nhanh, trong khi giá thuê thì không thể tăng tương ứng. Tính lại mới thấy lợi suất cho thuê chỉ quanh mức 3%/năm, thấp hơn cả lãi suất gửi ngân hàng. Nếu đem tiền đi gửi tiết kiệm thì vừa nhàn, lãi lại cao hơn, không phải lo tìm khách, quản lý căn hộ hay sửa sang khi nhà xuống cấp. Còn đầu tư cho thuê thì càng tính kỹ, tôi càng thấy lợi nhuận bị bào mòn", chị Minh Anh thừa nhận.
Không chỉ ở câu chuyện tăng giá, hiệu quả đầu tư căn hộ cho thuê còn kém hấp dẫn bởi những biến động từ chính nhu cầu thị trường, đặc biệt là sự thiếu ổn định ngày càng rõ nét của dòng tiền cho thuê. Trao đổi với PV, anh Phạm Văn Mạnh, nhà đầu tư sở hữu căn hộ cho thuê tại khu vực Tây Hồ cho hay, bài toán khó hiện nay không còn nằm ở mức giá thuê, mà ở khả năng giữ chân khách thuê dài hạn.
"Trước đây, khách thuê chủ yếu là người nước ngoài hoặc chuyên gia, hợp đồng thường ký 2 - 3 năm nên dòng tiền rất ổn định. Nhưng vài năm trở lại đây, nhóm khách này giảm rõ rệt, thay vào đó là khách thuê ngắn hạn, ở vài tháng rồi chuyển đi", anh Mạnh chia sẻ. Theo anh, sự thay đổi cơ cấu người thuê đã khiến dòng tiền cho thuê trở nên "bấp bênh" hơn trước. "Căn hộ cứ vài tháng lại phải tìm khách mới, mỗi lần trống nhà đến 1 - 2 tháng là mất tiền, chưa kể chi phí môi giới, dọn dẹp, sửa chữa lặt vặt phát sinh liên tục", anh nói.
Ngoài ra, theo anh Mạnh, mức độ cạnh tranh trên thị trường ngày càng gay gắt cũng đang trực tiếp làm suy giảm khả năng sinh lời của căn hộ cho thuê. "Cùng một khu vực, cùng tầm giá nhưng căn hộ mới bàn giao ngày càng nhiều, nội thất hiện đại hơn, tiện ích tốt hơn. Muốn giữ khách, chủ nhà buộc phải giảm giá thuê hoặc bỏ thêm tiền nâng cấp căn hộ, mà đầu tư thêm thì lợi nhuận lại càng mỏng", anh Mạnh chỉ ra, đồng thời cho rằng trong bối cảnh cầu thuê không còn tăng mạnh như trước, nguồn cung liên tục được bổ sung, căn hộ cho thuê đang dần đánh mất lợi thế là kênh đầu tư mang lại dòng tiền ổn định.
Trong bối cảnh cầu thuê không còn tăng mạnh như trước, nguồn cung liên tục được bổ sung, căn hộ cho thuê đang dần đánh mất lợi thế là kênh đầu tư mang lại dòng tiền ổn định. (Ảnh minh hoạ)
Thực tế cho thấy, hiệu quả đầu tư loại hình căn hộ cho thuê đang bộc lộ xu hướng suy giảm rõ nét khi tỷ suất lợi nhuận liên tục bị nén xuống mức thấp và ngày càng kém hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác, đặc biệt là tiền gửi ngân hàng. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Hà Nội hiện chỉ dao động quanh ngưỡng 3%, giảm mạnh so với mức 4,9 - 5% ghi nhận vào đầu năm 2023. Trong khi đó, tại TP.HCM, tỷ suất lợi nhuận cũng giảm từ mức 4,6% vào năm 2023 xuống còn khoảng 3,8 - 4% vào năm 2025. So sánh với các quốc gia trong khu vực, mức lợi suất này đang ở mức thấp hơn đáng kể. Chẳng hạn, tại Indonesia và Thái Lan, tỷ suất cho thuê trung bình đạt 6%, còn ở Philippines và Malaysia là khoảng 5%.
Lý giải nguyên nhân, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, vấn đề cốt lõi nằm ở sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá mua và giá thuê. Trên thực tế, giá bán căn hộ tại Hà Nội đang tăng với tốc độ vượt xa khả năng tăng của giá thuê. Hiện nay, giá bán chung cư đã đạt mức trung bình 80 - 90 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30 - 40% chỉ trong vòng 1 năm. Trong khi đó, giá thuê chỉ tăng khoảng 8 - 10%/năm, thậm chí tại nhiều dự án gần như "đứng giá" trong thời gian dài do sức chịu đựng của thị trường thuê đã chạm ngưỡng.
Sự lệch pha này khiến bài toán đầu tư cho thuê ngày càng kém hấp dẫn nếu xét thuần túy trên góc độ dòng tiền. Khi giá tài sản tăng quá nhanh, trong khi giá thuê không thể điều chỉnh tương ứng, tỷ suất sinh lời tất yếu bị bào mòn. Đối với nhiều nhà đầu tư, lợi nhuận cho thuê hiện không chỉ thấp hơn lãi suất ngân hàng, mà còn khó bù đắp các chi phí phát sinh như khấu hao, bảo trì, thuế, phí quản lý và rủi ro trống phòng.
Cần tính toán kỹ lưỡng
Nhìn về trung và dài hạn, ông Nguyễn Quốc Anh dự báo tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ có thể tiếp tục chịu áp lực suy giảm, trong bối cảnh nguồn cung mới ngày càng dồi dào nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc trung - cao cấp và cao cấp, trong khi mặt bằng giá nhà thứ cấp vẫn neo ở mức cao.
Theo giới chuyên gia, diễn biến trên đặt ra yêu cầu phải nhìn nhận lại cách tiếp cận đầu tư căn hộ trong giai đoạn mới. Bài toán đầu tư căn hộ cho thuê không còn đơn thuần dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản, mà đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng và tính toán kỹ lưỡng hơn về dòng tiền, khả năng khai thác và rủi ro thị trường. Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung chung cư được dự báo tiếp tục tăng mạnh trong những năm tới, áp lực cạnh tranh trong phân khúc cho thuê nhiều khả năng sẽ gia tăng rõ rệt.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho rằng, nhà đầu tư mới càng cần thận trọng hơn khi tham gia thị trường căn hộ cho thuê, bởi dư địa của thị trường này đã thu hẹp đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng. Ông cho rằng, bài toán dòng tiền cần được đặt lên hàng đầu, thay vì kỳ vọng đơn thuần vào tăng giá tài sản trong tương lai.
Việc sử dụng đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi mà nhà đầu tư cần hết sức lưu ý. Theo ông Bùi Văn Doanh, khi tỷ lệ vay quá cao, áp lực trả nợ hàng tháng có thể vượt xa khả năng cân đối dòng tiền từ cho thuê, nhất là trong bối cảnh lãi suất biến động và lợi suất cho thuê đã giảm mạnh. Trong tình huống này, khoản vay không chỉ trở thành gánh nặng mà còn trực tiếp tăng rủi ro phá sản hoặc phải bán tháo tài sản trong điều kiện bất lợi.
"Nhiều nhà đầu tư cá nhân từng kỳ vọng tiền thuê đủ "nuôi" khoản vay, nhưng khi nhu cầu thuê giảm hoặc dòng tiền gián đoạn, họ buộc phải bù vốn từ nguồn khác để tránh mất khả năng thanh toán. Đây là lý do các nhà đầu tư mới nên tính toán kịch bản dòng tiền phòng thủ, chuẩn bị sẵn nguồn vốn dự phòng cho các giai đoạn thị trường kém thuận lợi, thay vì chỉ trông chờ vào tiền thuê để chi trả nợ", ông Doanh nhận định.
Bên cạnh chi phí lãi vay, ông Doanh cho rằng hàng loạt khoản chi trong giai đoạn đầu cũng cần được tính toán đầy đủ, bao gồm phí quản lý, bảo trì, khấu hao nội thất, thuế, chi phí môi giới tìm khách thuê và rủi ro trống phòng. Chỉ cần căn hộ trống thuê một vài tháng mỗi năm, tỷ suất lợi nhuận thực tế có thể bị kéo xuống thấp hơn đáng kể so với con số lý thuyết.
Do đó, nhà đầu tư nên có chiến lược đầu tư trung và dài hạn, được xác lập ngay từ bước đầu. Thị trường hiện nay đang bước vào giai đoạn phân hóa và phát triển có chọn lọc. Trong bối cảnh này, việc chọn lọc dự án kỹ lưỡng, gắn với nhu cầu thực của thị trường, hiểu rõ đặc điểm từng khu vực, nhóm khách thuê mục tiêu và triển vọng hạ tầng xung quanh sẽ là yếu tố quyết định. Đây không chỉ giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro, mà còn tạo cơ hội tìm kiếm lợi nhuận bền vững trong một thị trường đang ngày càng phân hóa mạnh./.
