BẤT CẬP GIÁ ĐẤT ĐÃ TỒN TẠI TỪ LÂU
Có thể thấy, hiện tại, để thị trường bất động sản phát triển bền vững thì hệ thống pháp luật điều chỉnh như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu giá tài sản đóng vai trò hết sức quan trọng, góp phần to lớn mang lại sự tin cậy và minh bạch cho thị trường.
Để làm được điều này, rõ ràng việc rà soát, hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý đất đai, đăng ký đất đai, chính sách về giá đất cũng như việc loại bỏ những quy định pháp luật rườm rà, chồng chéo của các văn bản pháp luật là cần thiết. Bởi:
Về giá đất, giá đất hiện nay ở Việt Nam tồn tại hai loại: Giá đất Nhà nước và giá đất thị trường.
Trong đó, giá đất do Nhà nước xác định bao gồm: Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể quyết định trong từng trường hợp mang tính cá biệt.
Loại giá này đóng vai trò quan trọng, làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất, tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất và một số trường hợp khác.
Giá đất thị trường có thể hiểu đơn giản là mức giá phụ thuộc vào cung - cầu thị trường tùy theo thời điểm. Loại giá này được hình thành từ các giao dịch của người sử dụng đất trên nguyên tắc tự do, bình đẳng, thỏa thuận. Mức giá giao dịch trên thị trường của mỗi thửa đất có sự khác biệt nhất định.
Việc tồn tại hai giá đất là một tất yếu khách quan và có thể nhận thấy, ngay từ khi bắt đầu quy định về giá đất đến nay, pháp luật đất đai luôn xác định quản lý theo cơ chế thị trường có định hướng của Nhà nước với nguyên tắc xuyên suốt trong định giá đất là giá đất phải sát, phù hợp với giá đất thị trường. Tuy nhiên, cũng chính vì cơ chế quản lý thị trường định hướng Nhà nước này dẫn đến việc khó đảm bảo nguyên tắc sát giá thị trường và thực tiễn vẫn tồn tại sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước so với giá đất thị trường.
Cụ thể, khung giá đất được Chính phủ ban hành với mục đích làm căn cứ để UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành bảng giá đất tại từng địa phương, hai loại giá này được các cơ quan nêu trên ban hành định kỳ 5 năm một lần.
Ngay trong quy định trên có thể thấy, việc khung giá đất, bảng giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần rõ ràng là thời gian quá lâu, thậm chí ngay sau khi ban hành hoặc có hiệu lực thi hành thì khung giá, bảng giá đất đã là không phù hợp đối với một số khu vực cụ thể trong trường hợp khu vực đó có dự án khiến giá đất thị trường biến động mạnh.
Hiện tại, theo khung giá đất của Chính phủ ban hành đang có hiệu lực (Nghị định 96/2019/NĐ-CP của Chính phủ) thì khu vực vùng đồng bằng sông Hồng (gồm các tỉnh, thành phố như Hà Nội, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hải Phòng), khung giá đất ở tối thiểu 1.500.000 đồng/m2 đến tối đa 162.000.000 đồng/m2. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ căn cứ vào khung giá này để ban hành bảng giá đất cụ thể từng khu vực tại địa phương của mình, tuy nhiên, không được vượt quá 30% mức giá tối đa, trong trường hợp quy định mức giá tối đa cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.
Theo đó, nếu áp khung giá đất ở này đối với địa phương như TP. Hà Nội (căn cứ Quyết định 30/2019/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội), tôi cho rằng mức giá này, kể cả mức giá đã vượt quá 30% mức giá tối đa trong khung giá đất ở đô thị thì vẫn là quá thấp, thậm chí thấp hơn gấp nhiều lần, không phù hợp với thực tế một số khu vực tại các địa phương này. Khung giá đất và bảng giá đất có lẽ chỉ phù hợp đối với các địa phương cách xa trung tâm tỉnh, thành phố, nơi mà giá đất không có sự biến động nhiều.
Mặc dù tại khoản 1, Điều 9 và khoản 1, Điều 14 Nghị định 44/2014/NĐ-CP cũng có quy định về điều chỉnh giá đất khi thị trường biến động như trong trường hợp giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ và/hoặc UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ phải tiến hành điều chỉnh lại khung giá đất, bảng giá đất. Tuy nhiên, quy định này cũng khó có thể triển khai trên thực tế bởi không phải khu vực nào giá đất của một hoặc nhiều loại đất trên thị trường cũng tăng nên không thể áp dụng. Điều này có thể dễ dàng thấy được khi mà Nghị định 96/2019/NĐ-CP được ban hành năm 2019 thay thế hiệu lực của Nghị định số 104/2014/NĐ-CP năm 2014 (cách nhau 05 năm) quy định khung giá đất hiện nay cũng chưa có sự điều chỉnh, thay đổi.
MINH BẠCH GIÁ ĐẤT ĐỂ TRÁNH LỢI ÍCH NHÓM
Để khắc phục sự bất cập giữa hai loại giá đất nêu trên, tôi cho rằng giải pháp tránh sự chênh lệch giá Nhà nước và giá thị trường là đẩy mạnh, mở rộng việc xác định giá đất cụ thể là phù hợp khi mà Điều 15 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất cụ thể sẽ được xác định thông qua các phương pháp định giá đất như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu thập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất cũng như kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường do UBND cấp tỉnh quyết định mà không cần căn cứ vào khung giá đất và bảng giá đất.
Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện quy định của pháp luật về xác định giá đất cho thấy việc xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có xu hướng phổ biến là mức giá bồi thường thấp hơn giá thị trường. Giá đất tính tiền bồi thường vẫn mang tính áp đặt và được phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định với những tiêu chí định tính không rõ ràng, dẫn đến mức giá bồi thường trên thực tế không đảm bảo yêu cầu phù hợp giá thị trường, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Bên cạnh đó, việc xác định giá đất cụ thể trong giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư cũng tồn tại những bất cập trong xác định giá đất cụ thể tính tiền thuê đất như xác định sai vị trí, sai thời điểm gây thất thu ngân sách dẫn đến chênh lệch về giá trị khi chuyển nhượng qua tay.
Qua đó cho thấy, việc quyết định đơn giá của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa sát với thị trường, tạo khoảng chênh lệch lớn sẽ dẫn đến một nhóm các đối tượng được hưởng lợi.
Ngoài ra, vẫn có tình trạng cơ quan có thẩm quyền khi tiến hành xác định giá đất không trực tiếp ký hợp đồng với đơn vị tư vấn để thẩm định giá lại mà giao cho chủ đầu tư ký hợp đồng thuê đơn vị tư vấn. Kết quả, đơn vị tư vấn đã không thực hiện một cách khách quan, không so sánh tài sản định giá đúng quy định với số tiền sử dụng đất sau khi phê duyệt đơn giá từ đơn vị tư vấn đã giảm, gây thiệt hại cho việc thu ngân sách Nhà nước.
Giá đất tính tiền bồi thường chưa hợp lý, thấp hơn nhiều so với giá đất trên thực tế là một trong những nguyên nhân chính tạo nên sự phức tạp của khiếu nại khi mà số lượng khiếu nại của người dân về giá đất tính tiền bồi thường là rất lớn vì người dân cho rằng giá đất bồi thường thấp so với thị trường.
Như vậy, để khắc phục được những bất cập trong các quy định pháp luật nêu trên, các cơ quan có thẩm quyền và các chủ thể có liên quan trong quá trình xác định giá đất cụ thể cần phải nâng cao tính độc lập, quyết liệt hơn trong việc thực thi nhiệm vụ, trách nhiệm của mình. Cần có sự hoàn thiện quy định cụ thể về áp dụng phương pháp định giá đất trong quá trình xác định giá đất cụ thể, thống nhất kết quả tư vấn xác định giá đất cụ thể từ tổ chức tư vấn độc lập. Để đảm bảo tính chính xác của giá đất được quyết định, khi tiến hành thẩm định giá đất, xây dựng phương án giá đất thì chủ thể thẩm định giá phải áp dụng ít nhất hai phương pháp định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu.
Thêm vào đó, cần quy định bắt buộc công khai kết quả tư vấn xác định giá đất và ý kiến của Hội đồng thẩm định phương án giá đất cùng với việc công khai quyết định phê duyệt giá đất cụ thể. Việc công khai các thông tin trên nhằm đảm bảo minh bạch các căn cứ trong xác định giá đất cụ thể, phát huy giá trị của việc mở rộng sự tham gia của tổ chức tư vấn định giá độc lập trong quá trình quyết định giá đất của Nhà nước.
Ngoài ra, việc áp dụng các sự phát triển của công nghệ để xác định giá đất cụ thể, tới từng thửa đất, giao dịch đăng ký giá đất thông qua một kênh thanh toán cụ thể, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai, khai thác dữ liệu đất đai cũng là một yếu tố hết sức quan trọng trong việc mang lại sự tin cậy, minh bạch cho thị trường bất động sản.
Tôi tin rằng khi chính quyền đã thực sự quyết liệt, tận dụng tối đa nguồn lực nội tại cũng như các nguồn lực xã hội, có sự chung tay tham gia giải quyết thì sẽ có thể khắc phục được những tình trạng nêu trên, giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch./.
