Chu kỳ mới của thị trường bất động sản

PV: Đã kết thúc năm 2023 và thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục trải qua một năm trầm lắng. Chưa kể, thị trường phần nào im ắng chờ đợi việc "thông tỏ" các vấn đề được quy định tại các luật liên quan đến thị trường bất động sản. Sau việc thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) gần đây, với những điểm mới, ông đánh giá tâm lý thị trường năm 2024 sẽ như thế nào?

Ông Võ Hồng Thắng: Năm 2023, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn chung. Chủ yếu liên quan đến vấn đề pháp lý, dòng vốn và tâm lý "phòng thủ" của nhà đầu tư, dù lãi suất tiền gửi ở hầu hết các ngân hàng về cuối năm đều liên tục giảm. Sức cầu thị trường năm 2024 có thể tiếp tục trầm lắng như năm 2023 nếu tình hình chính trị thế giới vẫn bất ổn và nguy cơ lạm phát trên thế giới vẫn cao.

Đối với doanh nghiệp, mức lãi suất vay được cho là tương đối hợp lý. Nhưng điều kiện cho vay vẫn thắt chặt, chỉ dự án đầy đủ pháp lý mới tiếp cận được nguồn vốn. Kịch bản thị trường bất động sản 2024 có thể theo hướng khan hiếm nguồn cung. Đặc biệt là nguồn cung mới và những dự án đủ pháp lý. Tuy nhiên, thị trường vẫn có cơ hội chuyển sang diễn biến khác, khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua và có hiệu lực, kéo theo sự hoàn thiện của các hành lang pháp lý khác, sẽ trở thành trợ lực để thị trường chuyển biến theo hướng tích cực hơn.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án - DKRA Group

Việc thông qua và đi vào áp dụng Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đặc biệt là Luật Đất đai mới sẽ rất có ý nghĩa. Với hành lang pháp lý rõ ràng hơn, các cơ quan nhà nước sẽ có cơ sở đẩy nhanh tiến độ thủ tục pháp lý cho dự án. Pháp lý "thông" mở ra cơ hội tiếp cận vốn dễ dàng, nhanh chóng hơn cho doanh nghiệp.

Chính vì vậy, việc thông qua và đi vào áp dụng của Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đặc biệt là Luật Đất đai mới sẽ rất có ý nghĩa. Với hành lang pháp lý rõ ràng hơn, các cơ quan nhà nước sẽ có cơ sở đẩy nhanh tiến độ thủ tục pháp lý cho dự án. Pháp lý "thông" mở ra cơ hội tiếp cận vốn dễ dàng, nhanh chóng hơn cho doanh nghiệp. Có vốn mồi, doanh nghiệp sẽ có động lực vực dậy. Từ đó, tạo ra nguồn cung dồi dào cho thị trường, thậm chí là làn sóng mới ở một vài phân khúc. Như vậy, ở mức độ nào đó, thị trường bất động sản rất trông chờ các luật liên quan được Quốc hội thông qua và đi vào áp dụng trong thực tế.

PV: Vâng, một quy định đáng chú ý tại Luật Kinh doanh bất động sản mới là việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định này có lợi cho người mua và thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, lành mạnh hơn. Song, đây cũng là thách thức lớn đối với chủ đầu tư?

Ông Võ Hồng Thắng: Nếu tách riêng con số 5% thì đúng là chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn. Nhưng khi đặt trong mối quan hệ với các luật liên quan đến thị trường bất động sản, cũng như bối cảnh thị trường hiện nay, thì tôi cho là quy định này không gây ra tác động nhiều đến nguồn vốn của chủ đầu tư.

Có thể thấy, thị trường hiện tại rất khác các chu kỳ trước, khi dự án kinh doanh đưa ra kinh doanh phải đủ điều kiện pháp lý. Luật Kinh doanh bất động sản mới đã thông qua và quy định khá chặt chẽ vấn đề này. Trong chu kỳ bất động sản tiếp theo, việc đáp ứng được điều kiện pháp lý là yếu tố tiên quyết để dự án được đưa vào kinh doanh.

Vì vậy, trở lại câu chuyện chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh; hay kể cả được thu 30%, thì cũng không ảnh hưởng nhiều đến hoạt động của chủ đầu tư.

Trước đây, chủ đầu tư thu 30% nhưng cũng phải chờ 2 năm, thậm chí 5 năm để hoàn thiện pháp lý. Nhưng hiện tại, thời gian từ lúc cọc tới lúc ký hợp đồng mua bán sẽ rút ngắn, do dự án bán ra đã đủ pháp lý. Vì vậy, việc chờ vài tháng không ảnh hưởng nhiều đến tài chính của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, quy định này cũng giúp thị trường cân bằng, phát triển bền vững hơn, tránh những đổ vỡ đáng tiếc. Quan trọng là các quy định chặt chẽ như trên sẽ bảo vệ được lợi ích hợp pháp và chính đáng của khách hàng.

PV: Vậy là việc tháo gỡ pháp lý cho thị trường bất động sản vẫn là giải pháp chủ chốt và quan trọng nhất để khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp, thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Đúng vậy. Đây là vấn đề doanh nghiệp đã kiến nghị rất nhiều. Ách tắc nhất là vấn đề định giá đất. Hiện chúng ta đang thảo luận nhưng cũng chưa đưa ra được phương pháp định giá đất phù hợp. Về phía các đơn vị thẩm định giá cũng e ngại, việc đấu giá đất vì thế mà khó triển khai. Doanh nghiệp thiếu quỹ đất sạch để phát triển dự án.

Vì vậy, thị trường rất trông chờ Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua để có hành lang pháp lý rõ ràng cho doanh nghiệp hoạt động. Đặc biệt là xử lý vấn đề định giá đất. Khi dự án đủ điều kiện bán hàng, mặc dù doanh nghiệp thu 5% nhưng sau vài tháng là đủ điều kiện bán hàng, thu tiền tiếp thì cũng là điểm thuận lợi. Còn thu 30% rồi dự án "treo" 5 năm, thậm chí hơn, thì không những chủ đầu tư thâm hụt dòng tiền, mà còn ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của khách hàng.

Đón đầu chu kỳ mới của thị trường bất động sản

PV: Hiện tại, hai luật lớn liên quan đến thị trường bất động sản đã thông qua và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng sẽ "chốt" trong thời gian ngắn nữa. Với phần nào nội dung đã rõ, dưới góc độ của chuyên gia trong mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án, theo ông, những năm tới, việc phát triển các dự án cần lưu ý đến vấn đề gì, hướng đầu tư, loại hình sản phẩm ra sao?

Ông Võ Hồng Thắng: Dưới góc độ chung của thị trường, rõ ràng trong năm 2024 - 2025, bất động sản nhà ở sẽ là phân khúc hồi phục đầu tiên. Vì vậy, việc tập trung vào bất động sản nhà ở, đặc biệt là những dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, phân khúc chung cư hạng B, C là khả quan. Điều này phù hợp với nhu cầu thị trường, cũng như chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045, theo Quyết định số 2161/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Do đó, trong ngắn hạn, định hướng phát triển phân khúc nhà ở bình dân có lợi thế hơn so với các phân khúc còn lại. Có những chủ đầu tư quyết định chỉ phát triển bất động sản nhà ở trong giai đoạn này. Về dài hạn, mấu chốt vẫn liên quan đến nguồn lực sẵn có và định hướng của các nhà phát triển bất động sản.

PV: Thưa ông, gần đây, xu hướng xanh hóa đang được nhắc đến nhiều hơn, đặc biệt khi Thủ tướng Chính phủ tái cam kết tại COP28 hồi cuối tháng 11/2023, về việc Việt Nam quyết tâm thực hiện mục tiêu phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Bất động sản cũng không nằm ngoài xu hướng này. Ông có nhận định gì về xu hướng xanh hóa bất động sản trong giai đoạn tới? Theo ông, đâu là những rào cản cũng như hướng thúc đẩy phân khúc này?

Ông Võ Hồng Thắng: Bất động sản xanh không còn là xu hướng nữa, mà gần như là điều các doanh nghiệp trong ngành này buộc phải thay đổi. Tại COP28, Việt Nam tái cam kết sẽ đưa mức phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Chắc chắn tất cả các định hướng, ở mọi ngành nghề của Chính phủ trong tương lai sẽ tập trung vào mục tiêu này.

Tuy nhiên, hiện doanh nghiệp bất động sản vẫn "bơ vơ" trong chiến lược phát triển bất động sản xanh. Đơn cử như doanh nghiệp bất động sản chưa tiếp cận được nguồn tài chính xanh. Tham gia tư vấn cho nhiều dự án có yếu tố xanh, tôi nhận thấy doanh nghiệp bất động sản luôn có nguy cơ bị "đội" chi phí. Như chi phí xây dựng có thể tăng lên 3-5% và toàn bộ dự án có thể đội vốn vài trăm tỷ. Cuối cùng, doanh nghiệp phải phân bố chi phí đó vào trong giá bán, tức là phân bổ lại cho khách hàng.

Về mặt luật pháp cũng chưa có quy định rõ ràng. Chính phủ chưa có chương trình hỗ trợ, khuyến khích doanh nghiệp khi làm dự án xanh. Tuy nhiên, trong tương lai, luật pháp Việt Nam sẽ có những thay đổi. Chính sách hỗ trợ cho những chủ đầu tư dự án có công trình xanh sẽ cụ thể hơn.

Tương tự, nhiều ngân hàng, các quỹ đầu tư cũng sẽ dành một phần ngân sách, cũng như có hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn xanh.

Tuy chuyển đổi xanh là chiến lược phát chiến lược dài hạn, nhưng tôi cho là việc bắt đầu hành động ngay trong giai đoạn này là rất hợp lý, nếu không chúng ta sẽ chậm trễ.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!