Thích
Bảng giá đất được xây dựng theo Luật Đất đai 2024 sẽ không còn cố định theo chu kỳ 5 năm như trước, mà được điều chỉnh hàng năm và tiến gần hơn với giá thị trường.
Việc áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026 dự báo kéo theo nhiều khoản chi phí liên quan đến đất đai tăng mạnh. Một số nhóm đối tượng sẽ chịu ảnh hưởng rõ rệt nhất.
1. Chủ đất nằm trong quy hoạch "treo"
Nhiều khu vực đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chậm triển khai, khiến người dân bị hạn chế hàng loạt quyền sử dụng đất như: không xây dựng, không tách thửa và không thể xin cấp sổ đỏ.
Khi bảng giá đất còn thấp, mức thu tiền sử dụng đất hoặc phí chuyển mục đích ở những khu vực này chưa phản ánh sát giá trị thực. Tuy nhiên, nếu thời điểm quy hoạch được hủy bỏ hoặc điều chỉnh lại rơi đúng vào lúc bảng giá đất mới có hiệu lực, người dân sẽ phải nộp số tiền sử dụng đất cao hơn nhiều lần.
Ví dụ:
Năm 2020, giá đất thực tế trên thị trường chỉ khoảng 10–15 triệu đồng/m2. Đến năm 2025, giá khu vực đã tăng lên khoảng 50 triệu đồng/m2.
Như vậy, chi phí sử dụng đất có thể tăng gấp 5 lần so với trước. Những thửa đất bị "treo" nhiều năm vì vậy có nguy cơ chịu thiệt hại tài chính đáng kể khi được cấp sổ hoặc chuyển mục đích sau thời điểm 2026.
Từ 1/1/2026 khi áp dụng bảng giá đất mới, nhiều đối tượng sẽ chịu ảnh hưởng mạnh mẽ. Ảnh minh họa
2. Trường hợp làm sổ đỏ lần đầu
Khi đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân phải nộp các khoản theo bảng giá đất, gồm:
Tiền sử dụng đất,
Tiền thuê đất,
Lệ phí trước bạ…
Trong đó, tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn nhất, có thể lên đến hàng trăm triệu đồng.
Do bảng giá đất hiện hành thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, khoản tiền này chưa phản ánh đúng giá trị thật. Từ năm 2026, khi bảng giá đất được cập nhật hằng năm và tiệm cận sát giá giao dịch thực tế, chi phí cấp sổ đỏ lần đầu sẽ tăng đáng kể.
3. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
Bảng giá đất mới cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí chuyển mục đích sang đất ở - khoản chi mà rất nhiều hộ gia đình đang quan tâm.
Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được xác định theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (1) Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển – (2) Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển (nếu có)
(1) Tiền sử dụng đất sau khi chuyển = Diện tích đất phải tính tiền × Giá đất trong bảng giá đất tương ứng với loại đất ở.
(2) Tiền đất trước khi chuyển mục đích được xác định theo nguồn gốc đất:
Trường hợp là đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất hoặc đất nhận chuyển nhượng hợp pháp từ loại đất không thu tiền:
Tiền đất trước khi chuyển = Diện tích × Giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất.
Trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần:
Tiền đất trước khi chuyển = (Diện tích × Giá đất tương ứng với thời hạn thuê : Thời hạn thuê) × Thời gian sử dụng đất còn lại.
Khi bảng giá đất mới được áp dụng từ 1/1/2026, giá trị các loại đất đầu vào trong công thức đều tăng, khiến chi phí chuyển mục đích sử dụng đất tăng theo.
