Chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất đang bộc lộ bất cập
Đây là ý kiến của TS. Nguyễn Tân Thịnh, Cục trưởng Cục Quản lý công sản - Bộ Tài chính, tại Diễn đàn Tài chính Việt Nam 2023 mới đây. Việc công khai, minh bạch, hiệu quả trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất có vai trò quan trọng trong việc tiếp cận đất đai của người dân, doanh nghiệp, từ đó tác động tới hiệu quả sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Song, thực tiễn có không ít bất cập ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp cũng như thất thu ngân sách.
Thứ nhất, chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình tổ chức chưa được cụ thể hóa trong Luật Đất đai 2013, dẫn tới không xác định được nghĩa vụ tài chính về đất đai phải thực hiện.
Đồng thời, việc chuyển đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính sang thuê đất từ hình thức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đã làm phát sinh thủ tục hành chính, chi phí để thực hiện chuyển hình thức sử dụng đất và làm thủ tục để được miễn tiền thuê đất, ảnh hưởng tới giá dịch vụ sự nghiệp công nhưng thực tế không làm tăng thu ngân sách nhà nước.
Thứ hai, Luật Đất đai năm 2013 ưu tiên giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá nhưng yêu cầu phải có mặt bằng sạch; trong bối cảnh nguồn lực và sự quan tâm cho công tác giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất “sạch” chưa đầy đủ thì quy định này chưa thực sự phát huy trong thực tế.
Bên cạnh đó, quá trình thực hiện còn có khó khăn, vướng mắc khi xác định hình thức giao đất, cho thuê đất sẽ được thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hay không phải thông qua đấu thầu, đấu giá.
Thứ ba, Luật Đất đai năm 2013 cho phép hầu hết các trường hợp người sử dụng đất được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm. Nhiều doanh nghiệp lựa chọn hình thức trả tiền một lần để giữ đất và sau đó chuyển nhượng vì họ vẫn có quyền chuyển nhượng, trong khi Nhà nước chỉ được thanh toán tiền thuê một lần ngay từ năm đầu cho thuê đất, vì vậy, tính chất của nguồn thu không bền vững.
Thứ tư, chế độ ưu đãi về tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất còn bất hợp lý như người được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá thì không được hưởng ưu đãi miễn, giảm; chế độ ưu đãi vừa thực hiện thông qua đơn giá thuê đất, vừa thông qua cơ chế miễn, giảm tiền thuê đất...
Thứ năm, chưa có quy định cụ thể về thời hạn phải xác định giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất.
“Do đó, nhiều dự án được giao đất, cho thuê đất nhưng nhiều năm sau vẫn chưa có giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Trong điều kiện giá đất luôn có biến động, thậm chí biến động mạnh trong thời gian ngắn, dẫn tới nguồn lực không được tập trung kịp thời vào ngân sách Nhà nước, có thể gây thất thoát, lãng phí hoặc việc kéo dài thời gian xác định nghĩa vụ tài chính dẫn tới doanh nghiệp có thể bị truy thu cộng với tiền chậm nộp cho thời gian chưa xác định nghĩa vụ tài chính, tác động tới kết quả sản xuất, kinh doanh và tài chính của doanh nghiệp”, Cục trưởng Cục quản lý công sản chỉ ra thực trạng.
Thứ sáu, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn nhiều bất cập. Trong đó, chính sách giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) không có nhiều thay đổi và đột phá so với quy định tại Luật Đất đai năm 2003 (Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP). Đồng thời, còn nhiều bất cập dẫn tới việc xác định giá đất cụ thể chưa sát với giá đất thị trường, nhất là ở các thành phố lớn.
Trong vấn đề này, TS. Nguyễn Tân Thịnh cũng chỉ ra, giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp vô hình chung lại biến động theo giá đất ở, không phản ánh thực chất quan hệ cung - cầu của đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Thứ bảy, việc chuyển mục đích sử dụng đất tuy rất quan trọng đối với việc khai thác nguồn lực đất đai, nhưng thực tế còn nhiều bất cập. Đối tượng được chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay rất rộng, cộng với yếu tố giá đất còn chưa sát với giá trị trường, nên Nhà nước không điều tiết được một cách đầy đủ phần địa tô này.
Kiến nghị hoàn thiện chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất
Thứ nhất, rà soát bổ sung đầy đủ đối tượng được giao đất, cho thuê đất. Đề xuất các tổ chức hội đặc thù, các quỹ tài chính nhà nước hoạt động theo mô hình đơn vị sự nghiệp công lập hoặc áp dụng cơ chế tài chính như đơn vị sự nghiệp công lập thì được áp dụng cơ chế giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và được miễn tiền thuê đất đối với đất xây dựng trụ sở, cơ sở hoạt động sự nghiệp; còn lại chuyển sang chế độ thuê đất.
Thứ hai, hình thức thu tiền thuê đất một lần chỉ nên duy trì với các cơ sở xã hội hóa hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận, sản xuất nông, lâm nghiệp. Đồng thời, có quy định phù hợp để bảo đảm chi phí tiền thuê đất không tăng đột biến sau mỗi chu kỳ ổn định (5 năm), tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có thể chủ động tính toán chi phí tiền thuê đất khi xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh và phương án tài chính.
Thứ ba, cho phép áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Theo phương án này, Nhà nước thực hiện thu hồi đất của người đang sử dụng, lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định; sau đó tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu.
“Thực hiện theo phương án này sẽ giải quyết được bất cập hiện nay là Nhà nước thiếu nguồn kinh phí để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, sớm đưa đất vào thực hiện dự án, công khai, minh bạch”, TS. Nguyễn Tân Thịnh đánh giá.
Thứ tư, sửa đổi quy định về chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng chặt chẽ, rõ ràng hơn, đồng bộ với việc tăng cường công tác quản lý, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Thu hẹp phạm vi các trường hợp người đang sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng vào mục đích nào thì chỉ được sử dụng vào mục đích đó. Trường hợp không còn nhu cầu sử dụng vào mục đích đã được xác định thì phải trả lại đất cho Nhà nước.
Thứ năm, việc đổi mới, hoàn thiện quy định về giá đất phải khắc phục được cơ bản những vấn đề do thực tiễn đặt ra và phải bao gồm nhiều giải pháp đồng bộ. Theo đó, giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất. Việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được tổ chức thực hiện trước thời điểm có quyết định, nhưng tối đa không quá 3 tháng.
Bên cạnh đó, tiếp tục hoàn thiện các phương pháp định giá đất; nghiên cứu phương pháp xác định giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo tỷ lệ % so với giá đất ở để giải quyết tình trạng không có giao dịch đối với loại đất này trên thị trường, nếu cách làm của các địa phương hiện nay là phù hợp.
Cuối cùng là rà soát cơ chế miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chính sách ưu đãi đối với xã hội hóa… đảm bảo đúng đối tượng, địa bàn.
Ví dụ, không thực hiện chế độ miễn, giảm đối với các trường hợp sử dụng đất tại đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị, dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án có sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ.
Chuyển chế độ miễn tiền thuê đất theo một số năm như hiện nay thành giảm tiền thuê đất theo một tỷ lệ nhất định trên số tiền thuê đất phải nộp nhằm tăng cường công tác quản lý, nâng cao trách nhiệm của người sử dụng đất đối với đất đã được thuê.
Rà soát lại các mức ưu đãi đầu tư về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để xử lý theo hướng, “nếu đã ưu đãi qua đơn giá thuê đất thì bỏ quy định về mức ưu đãi cụ thể theo pháp luật đầu tư và ngược lại để tránh ưu đãi chồng ưu đãi”, TS. Nguyễn Tân Thịnh đề xuất.
