Theo luật sư Lê Cao, sau khi 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản được sửa đổi thông qua, đã có 13 nghị định được ban hành trong năm 2024 để kịp thời quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các luật này. Ngoài ra, cũng đã có 7 thông tư của các bộ ngành hướng dẫn.
Luật sư Cao cho biết, đây là một khối lượng quy phạm hướng dẫn rất lớn, thế nhưng các địa phương hiện nay vẫn thấy thiếu, vẫn chưa thể đưa luật vào cuộc sống một cách dễ dàng. Điều này đặt ra nhiều vấn đề cần khẩn trương xem xét, giải quyết.
Không có lý do để dừng các thủ tục hành chính về đất đai
PV: Từ ngày 1/8, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, hệ số K không còn được áp dụng để xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Vậy trong giai đoạn chờ bảng giá đất lần đầu được áp dụng, việc xác định giá đất sẽ dựa vào đâu, thưa luật sư?
Luật sư Lê Cao: Khoản 10 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định: "Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương".
Như vậy, trong giai đoạn chờ bảng giá đất lần đầu được công bố (từ 1/8/2024 đến 31/12/2025), bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 vẫn tiếp tục được áp dụng.
Trong trường hợp cần thiết, các địa phương có thể điều chỉnh giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Trình tự điều chỉnh giá đất được thực hiện theo Điều 13, Điều 14, Điều 15 và Điều 17 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.
Có thể thấy, các quy định chuyển tiếp hiện vẫn đảm bảo để các địa phương xử lý các vấn đề về giá đất trên tinh thần ổn định quy định, không gây nên những xáo trộn lớn cho hết hết năm 2025. Tuy nhiên, trong trường hợp cần thiết thì các địa phương cũng có thể chủ động chọn phương án điều chỉnh theo quy định chuyển tiếp của luật.
PV: Hiện nay, UBND TP.HCM đang lấy ý kiến rộng rãi để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp, tiệm cận giá thị trường nhằm áp dụng cho giai đoạn chuyển tiếp, chờ bảng giá đất lần đầu. Tuy vậy, vẫn chưa thể thống nhất, đưa ra bảng giá đất cuối cùng khiến các thủ tục hành chính, hồ sơ về đất đai của người dân trên địa bàn Thành phố gặp ách tắc. Về vấn đề này, luật sư nhìn nhận như thế nào?
Luật sư Lê Cao: Với các quy định viện dẫn ở trên, tôi cho rằng luật đã quy định rất rõ, nếu chưa có giá đất được điều chỉnh theo luật mới, thì vẫn dùng giá đất cũ cho đến hết năm 2025. Vậy tại sao các địa phương lại phải cứng nhắc điều chỉnh bảng giá đất xong mới thực hiện các thủ tục hành chính cho người dân.
Việc các địa phương tiến hành những điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thị trường và điều kiện tại địa phương là cần thiết. Tuy nhiên, khi chưa có giá đất được điều chỉnh mới, mà quy định của luật đã cho phép áp dụng bảng giá đất cũ đến hết năm 2025, không có lý do gì phải dừng các thủ tục hành chính về đất đai của người dân và doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, nếu trên tình hình thực tế tại địa phương, cần có điều chỉnh giá đất sớm, thì việc đó cần được khẩn trương triển khai, trách nhiệm thuộc về các cơ quan có thẩm quyền. Luật không có quy định nào cho phép việc ngừng thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai để chờ các địa phương điều chỉnh giá đất, vì quy định cũ vẫn đang được thực hiện.
Luật sư Lê Cao, Luật sư điều hành Công ty Luật FDVNDo vậy, hồ sơ thủ tục hành chính của người dân vẫn cần được xử lý, tiến hành nhanh chóng và đúng luật. Việc điều chỉnh giá đất vẫn có thể thực hiện và khi nào các quy định giá đất mới của địa phương được ban hành, có hiệu lực thì triển khai áp dụng sau. Luật Đất đai 2024 đã tính toán để tránh "khoảng trống" trong giai đoạn chuyển tiếp này, do đó các địa phương không nên để người dân bị mắc kẹt bởi những việc không tuân thủ đúng tinh thần của luật.
PV: Để nhanh chóng xây dựng được bảng giá đất và đảm bảo phù hợp, tiệm cận giá thị trường, luật sư có đề xuất gì cho UBND TP.HCM? Câu chuyện hài hòa lợi ích giữa các bên cần được đảm bảo như thế nào?
Luật sư Lê Cao: Các thành phố lớn như TP.HCM thì chỉ cần một chính sách thay đổi cũng sẽ dẫn tới nhiều vấn đề về đời sống kinh tế - xã hội biến động. Đặc biệt là chính sách về giá đất.
Khi giá đất thay đổi, có thể có lợi cho người này nhưng đôi khi lại gây bất lợi cho người khác. Chẳng hạn, nếu giá đất được tính sát thị trường theo chiều hướng tăng lên, để tính tiền nhà nước bồi thường khi bị thu hồi thì có lợi cho người sử dụng đất. Nhưng cũng là người sử dụng đất đó, nếu tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất thì phải nộp tăng thêm, ngoài ra còn có các vấn đề về thuế, phí và nghĩa vụ tài chính khác.
Do đó, quy định về giá đất cần đảm bảo tính quy phạm phổ biến để đảm bảo sự công bằng. Tuy nhiên, do các đô thị lớn có những khác biệt quá lớn về vị trí địa lý trong cùng địa phương như đất ở phường, quận khác đất ở xã,huyện; đất mặt phố khác đất hẻm nhỏ… nên để bao quát được những khác biệt này cần phải cẩn trọng rà soát.
Hiện nay, quy trình, cách thức, trình tự điều chỉnh giá đất đã có, dù bảng giá đất cũ vẫn được áp dụng nhưng các địa phương cũng cần tranh thủ thực hiện sớm các hoạt động cụ thể để điều chỉnh giá đất theo luật mới với tinh thần tuân thủ luật, thực thi hướng dẫn của các nghị định một cách có hệ thống.
Các địa phương làm quy định về giá đất là làm quy phạm, làm chính sách, do đó phải dựa trên tính lịch sử, kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của địa phương; có sự khảo sát chặt chẽ và kỹ lưỡng; lựa chọn các phương thức phù hợp với từng loại đất khác nhau, từng vị trí cụ thể khác nhau, từng đặc điểm khác nhau để có thể điều chỉnh trên tinh thần khách quan toàn diện, bao quát nhưng đúng luật.
Thực tiễn và các sự kiện luôn đi trước, quy định theo sau, không phải quy định nào cũng lắp ghép vào thực tiễn được, do đó vai trò của cơ quan có thẩm quyền nhà nước là thực thi đúng các quy định, rút ra được những điểm vênh khi áp dụng trên thực tế, để có thể uyển chuyển điều chỉnh nhằm đảm bảo quy phạm phổ biến và đạt được sự đồng thuận cao nhất.
Tâm lý sợ sai khiến nhiều địa phương không dám triển khai áp dụng luật
PV: Ba luật điều chỉnh thị trường bất động sản là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có hiệu lực từ 1/8/2024. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định mới của luật hiện nay vẫn còn nhiều trở ngại. Điều này đòi hỏi cần nhanh chóng có những nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật?
Luật sư Lê Cao: Sau khi 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản được sửa đổi thông qua thì đến nay đã có 13 nghị định được ban hành trong năm 2024 để kịp thời quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các luật này. Ngoài ra, cũng đã có 7 thông tư của các bộ ngành hướng dẫn.
Có thể thấy, một khối lượng quy phạm hướng dẫn rất lớn đã được ban hành, thế nhưng các địa phương vẫn thấy thiếu, vẫn chưa thể đưa luật vào cuộc sống một cách dễ dàng. Theo tôi, có một số vấn đề cần được xem xét về câu chuyện vì sao luật chậm đi vào cuộc sống.
Thứ nhất, tuổi thọ của các luật ở nước ta rất ngắn, trong bình khoảng 10 năm là thay luật mới, còn sửa đổi thì rất nhiều, rất nhanh. Do đó, nhiều cán bộ địa phương thấy quy phạm nhiều, thay đổi liên tục, chưa kịp hiểu quy định vừa mới được tập huấn thi hành lại phải đọc quy định mới, dẫn đến việc áp dụng trở nên không dễ dàng.
Lê Cao, Luật sư điều hành Công ty luật FDVN
Thứ hai, luật đáng ra cần quy định các vấn đề bao quát và phổ biến, nhưng nhiều khi lại quá ôm đồm cả những chi tiết đặc thù. Ngược lại, có những quy định không thi hành được mà phải có nghị định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn. Điều này khiến những người thực thi khó vận dụng trong thực tế.
Thứ ba, hệ thống các quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản là các quy phạm pháp luật phức tạp, ảnh hưởng lớn đến đời sống hầu hết mỗi người. Bất động sản còn là nguồn lực lớn của nền kinh tế các địa phương, quốc gia, do đó không dễ có thể vận hành ngay những quy định mới.
Thứ tư, nhiều địa phương có tâm lý sợ sai, lo ngại việc áp dụng luật không đúng sẽ bị các chế tài nặng nề của pháp luật. Chính tâm lý sợ sai khiến các địa phương không dám làm, không dám quyết liệt triển khai áp dụng, thay vào đó là chờ đợi, nghe ngóng, xem địa phương nào triển khai thực thi trước thì tham khảo, học theo.
Thứ năm, đội ngũ nhân sự am hiểu chuyên môn về các quy định pháp luật để triển khai chi tiết ở các địa phương còn hạn chế nên việc triển khai các quy định mới khó diễn ra nhanh chóng.
Từ những đặc điểm này, tôi cho rằng Chính phủ và các Bộ, ngành cần có hệ thống quy phạm tường minh để hướng dẫn luật thật rõ ràng, giúp các địa phương dễ đưa các quy định của luật vào cuộc sống.
Ngoài ra, chúng ta cần có một hệ thống quản trị minh bạch, hoàn thiện sớm các quy phạm có tính thống nhất cao nhưng phải đảm bảo các địa phương hiểu và vận dụng vào được cuộc sống.
Đặc biệt, cần loại bỏ tình trạng các địa phương ngại, sợ, không dám làm, không dám triển khai.
PV: Theo luật sư, ngoài việc xây dựng bảng giá đất, thì thực tế còn những vấn đề nào cấp thiết phải có hướng dẫn, giải quyết trong giai đoạn chuyển tiếp hiện nay?
Luật sư Lê Cao: Ngoài vấn đề giá đất, các luật liên quan đến bất động sản nói trên còn có hai vấn đề cần được xử lý, hướng dẫn giải quyết, gồm:
Một là sự tương thích và phù hợp giữa luật về bất động sản và pháp luật về quy hoạch. Điều 253 Luật Đất đai 2024 chỉ nhắc nhẹ đến thực hiện quy hoạch theo Luật Quy hoạch chung khi điều chỉnh, rà soát lại quy hoạch tại Điều 73 Luật Đất đai 2024. Sự kết nối và tương thích vì vậy chưa rõ ràng, nhất là chờ đến khi nào thì mới rà soát xong theo Điều 73, trong khi nhiều người dân đang đợi hàng ngày để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất.
Hai là, Điều 254 Luật Đất đai 2024 quy định chuyển tiếp về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Vậy tại thời điểm này, nếu có thu hồi đất thì các địa phương sẽ lại chọn áp dụng giá đất cũ theo tinh thần chuyển tiếp hay chờ giá đất mới được ban hành. Việc các địa phương đang chờ giá đất mới thì người dân có quyền ngừng nhận bồi thường để chờ đất mới hay không?
Tôi cho rằng, đây là hai vấn đề cần được quan tâm và có hướng dẫn cụ thể, ngoài vấn đề liên quan đến giá đất.
- Trân trọng cảm ơn luật sư!
