Địa phương nào đang dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng thị trường bất động sản 5 năm qua?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang thể hiện khả năng phục hồi và thích ứng mạnh mẽ trước những biến động vĩ mô, với điểm sáng nổi bật đến từ các đô thị trọng điểm. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn mới đây cho thấy, trong chu kỳ 5 năm từ 2021-2025, Hà Nội dẫn đầu cả nước về mức tăng trưởng giá với 112%, theo sau là Hải Phòng 71%, Đà Nẵng 53% và TP.HCM 42%. Đà tăng trưởng này càng trở nên rõ nét trong quý III/2025.

Điển hình là thị trường Đà Nẵng và Quảng Nam (cũ) đã có sự bứt tốc ngoạn mục khi mức độ quan tâm tăng tới 24% tại Đà Nẵng và 58% tại Quảng Nam so với cùng kỳ năm trước, kéo theo giá bán leo thang lần lượt 30% và 32%.

Đáng chú ý, động lực chính đến từ dòng tiền ngoại tỉnh, với mức quan tâm từ nhà đầu tư Hà Nội tăng vọt 141% và từ TP.HCM tăng 32%. Trong đó, đất nền và chung cư tại Đà Nẵng đồng loạt bùng nổ. So với quý III/2023, giá đất nền tại thời điểm quý III/2025 đã tăng 68% còn chung cư tăng 50%. Phân khúc chung cư Đà Nẵng thậm chí còn lọt top các thành phố du lịch có hiệu suất đầu tư tốt nhất suốt hai năm qua với mức tăng giá tới 146%.

Lý giải sức nóng này, ông Hà Nghiệm, Giám đốc chi nhánh Đà Nẵng của Batdongsan.com.vn cho rằng, việc kết hợp lợi thế hạ tầng của Đà Nẵng và quỹ đất rộng của Quảng Nam sau sáp nhập đã mở ra không gian phát triển mới. Dù giá đất nền đã tăng mạnh, nhưng mới chỉ vượt đỉnh năm 2019 chưa tới 15%, cho thấy dư địa tăng trưởng vẫn còn rất hấp dẫn.

Tương tự Đà Nẵng, thị trường Hải Phòng cũng đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ rệt nhờ nền tảng kinh tế vững chắc và chiến lược sáp nhập với Hải Dương. Trong quý III/2025, phân khúc chung cư gây ấn tượng với mức tăng giá 17% so với quý I/2023 và duy trì lợi suất cho thuê cạnh tranh 4,6%. Cùng lúc đó, nhà riêng cũng tăng mạnh 32%, nổi bật tại quận Lê Chân và Kiến An.

Theo bà Nguyễn Thị Ngọc Thương, Giám đốc chi nhánh Hải Phòng của Batdongsan.com.vn, việc sáp nhập đã tạo ra một cực tăng trưởng mới có sức bật quốc gia, với mô hình siêu đô thị biển tích hợp, thu hút mạnh mẽ nhà đầu tư và nguồn cư dân mới, tạo cơ sở phát triển đa dạng các loại hình bất động sản, từ bất động sản công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất nền, đến bất động sản đô thị như chung cư, nhà riêng, nhà phố, đồng thời đẩy mạnh nhu cầu của phân khúc bất động sản cho thuê.

Trong khi đó, hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM lại cho thấy những sắc thái riêng biệt trong đà phục hồi. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho biết, tại Hà Nội, dù mức độ quan tâm có dấu hiệu phục hồi, tốc độ tăng giá đã chậm lại, chỉ tăng 13% trong năm 2025 so với mức 39% của năm 2024. Chung cư tiếp tục là tâm điểm khi tăng giá tới 95% so với quý I/2023, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Ngược lại, phân khúc phổ thông - trung cấp dưới 55 triệu đồng/m2 lại có lợi suất cho thuê tốt nhất. Bên cạnh đó, nhà riêng và đất nền cũng ghi nhận mức tăng lần lượt 63% và 50%, đặc biệt bứt phá tại các khu vực cận trung tâm và vùng ven.

Nếu Hà Nội chứng kiến giá tăng nhưng tốc độ chậm lại, thì TP.HCM đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn sau thời gian dài trầm lắng. Ngay sau thông tin sáp nhập, giá rao bán trung bình trong quý III/2025 tại TP.HCM mới đã đạt 99 triệu đồng/m2 - mức cao nhất trong hai năm qua. Chung cư trung tâm vẫn dẫn dắt thị trường, nhưng điểm sáng đáng chú ý nằm ở TP. Thủ Đức, nơi giá đã tăng từ 32-48% kể từ đầu năm 2023.

Tại các tỉnh giáp ranh, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) cũng chuyển biến rõ rệt. Đất nền tại TP.HCM cũ và Bình Dương (cũ) đã "ấm" trở lại với mức tăng 5-6% so với quý trước, cho thấy dòng tiền đang ưu tiên những khu vực có hạ tầng hoàn thiện và kết nối tốt. Trái lại, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) vẫn khá im ắng khi giá và lượng quan tâm đều giảm.

Tổng kết lại bức tranh thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhìn nhận, thị trường TP.HCM sau giai đoạn quan sát đang bật lại mạnh hơn, nguồn cung cải thiện, thanh khoản đang nhích lên. "Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, giá bán tiếp tục tăng lên nhưng nhu cầu có sự hạ nhiệt, dòng tiền vẫn tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp cận trung tâm và chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường", ông Tuấn cho biết./.