Thích
Đất nền hạ nhiệt, nhà đầu tư giảm giá vẫn khó tìm khách
Sau giai đoạn tăng giá mạnh, thị trường đất nền đang ghi nhận những nhịp điều chỉnh rõ nét hơn. Theo khảo sát của Reatimes trên nền tảng Batdongsan.com.vn, tình trạng giảm giá đang xuất hiện tại một số thị trường từng ghi nhận mức tăng nóng, cho thấy mặt bằng giá bắt đầu chịu sức ép khi thanh khoản chậm lại và dòng tiền trở nên thận trọng hơn.
Tại xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh cũ (nay thuộc xã Đông Anh), giá đất tháng 6/2026 khoảng 133 triệu đồng/m2. Dù vẫn tăng 25,5% so với cùng kỳ, mức giá này đã giảm 23,1% so với đỉnh 173 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 2/2026.
Tương tự, tại xã Phú Cát, huyện Quốc Oai cũ (nay thuộc xã Phú Cát), giá đất phổ biến trong quý II/2026 khoảng 33 triệu đồng/m2, giảm 15,4% so với cùng kỳ và thấp hơn 15,4% so với mức đỉnh 39 triệu đồng/m2 ghi nhận vào quý II/2025.
Ngay cả những dự án từng có thanh khoản tốt như Mê Linh cũng không nằm ngoài xu hướng. Giá đất nền tại đây hiện ở mức khoảng 35 - 45 triệu đồng/m2, giảm hơn 31% so với đỉnh 60,2 triệu đồng/m2 tháng 8/2025. Tại một số khu vực khác như Hòa Lạc (Hà Nội) cũng giảm khoảng 15,4% so với đỉnh, tuy nhiên mức giảm ở các khu vực này chưa tương xứng với việc tăng nóng trước đó.
(Ảnh minh hoạ)
Không chỉ tại Hà Nội, đà điều chỉnh cũng xuất hiện ở một số thị trường đất nền các tỉnh lân cận. Tại tỉnh Phú Thọ, giá đất nền hiện phổ biến khoảng 19,1 triệu đồng/m2, giảm khoảng 50% so với vùng giá đỉnh 35 - 40 triệu đồng/m2 ghi nhận trong quý II/2025. Đáng chú ý, sau nhịp giảm mạnh, mặt bằng giá tại đây gần như đi ngang từ quý III/2025 đến nay, dao động quanh ngưỡng 18 - 19 triệu đồng/m2.
Mức điều chỉnh mạnh hơn được ghi nhận tại xã Đoan Bái, huyện Hiệp Hòa cũ (nay thuộc xã Hiệp Hòa, Bắc Ninh). Giá đất nền phổ biến trong quý I và quý II/2026 khoảng 10 triệu đồng/m2, giảm tới 65% so với mức đỉnh 29 triệu đồng/m2 vào quý IV/2025.
Bên cạnh nhịp điều chỉnh về giá, tâm lý và hành vi của nhà đầu tư cũng đang có sự thay đổi rõ nét. Khi thanh khoản chậm lại, bài toán mua vào rồi nhanh chóng sang tay để hưởng chênh lệch không còn dễ dàng như trước. Thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh, nhiều nhà đầu tư buộc phải kéo dài thời gian nắm giữ, hạ thấp kỳ vọng sinh lời, thậm chí chấp nhận giảm giá để sớm thu hồi vốn.
Chia sẻ với Reatimes, chị Nguyễn Thu Hà, một nhà đầu tư tại Hà Nội, cho biết chị vừa bán được một lô đất nền tại khu vực Đông Anh sau nhiều tháng rao bán. Khoảng 1 năm trước, khi thị trường còn sôi động, chị xuống tiền mua lô đất với giá 3,2 tỷ đồng, kỳ vọng có thể sang nhượng lại khi mặt bằng giá tiếp tục đi lên.
Đến cuối năm 2025, do cần thu hồi vốn để phục vụ công việc gia đình, chị bắt đầu rao bán với giá 3,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng ban đầu, thị trường không còn duy trì sức nóng như trước. Lô đất được rao bán trong nhiều tháng nhưng lượng khách quan tâm khá hạn chế, dù vị trí nằm gần trục đường lớn và khu dân cư hiện hữu.
Sau nhiều lần điều chỉnh giá, chị Hà cuối cùng chấp nhận bán với giá 3,5 tỷ đồng, thấp hơn 300 triệu đồng so với mức kỳ vọng ban đầu. "Trước đây, chỉ cần rao bán một thời gian ngắn là có người hỏi, nhưng hiện nay khách hàng cân nhắc rất kỹ. Tôi phải gửi thông tin cho nhiều môi giới, giảm giá khá nhiều mới tìm được người mua. Nếu mua đất nền chỉ để chờ tăng giá rồi bán lại thì hiện nay không còn dễ như trước", chị Hà chia sẻ.
Theo chị Hà, người mua lô đất cho biết sẽ giữ tài sản để đầu tư dài hạn và chờ khu vực hoàn thiện thêm hạ tầng, thay vì mua đi bán lại trong ngắn hạn. Điều này cũng phần nào cho thấy sự thay đổi trong hành vi của dòng tiền trên thị trường đất nền: từ kỳ vọng lướt sóng sang ưu tiên giá trị sử dụng và tiềm năng phát triển thực tế của khu vực.
Không riêng trường hợp của chị Hà, nhiều nhà đầu tư đang nắm giữ đất nền tại các khu vực vùng ven Hà Nội cũng cho biết thanh khoản đã chậm hơn đáng kể. Để tìm được khách mua, một số nhà đầu tư buộc phải điều chỉnh giá, chấp nhận thu hẹp lợi nhuận kỳ vọng, thậm chí chịu áp lực tài chính nếu sử dụng đòn bẩy.
Thời găm giữ chờ tăng giá sắp qua?
Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền tiếp tục là phân khúc chịu áp lực thanh khoản lớn trong quá trình thị trường tái cơ cấu. Những sản phẩm được giao dịch chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai đang gặp nhiều khó khăn, ngay cả khi giá bán tại một số khu vực đã điều chỉnh đáng kể.
VARS IRE nhận định, sự điều chỉnh này phản ánh quá trình "thanh lọc" của thị trường bất động sản, đồng thời cho thấy tiêu chí lựa chọn tài sản của nhà đầu tư đang thay đổi theo hướng thực chất hơn. Nếu trước đây dòng tiền chủ yếu chạy theo kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay các yếu tố nền tảng như pháp lý minh bạch, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững mới trở thành cơ sở quyết định. Thị trường theo đó không còn ưu tiên những tài sản chỉ sở hữu lợi thế về thông tin quy hoạch hay kỳ vọng tăng giá, mà hướng nhiều hơn tới các sản phẩm có khả năng khai thác hiệu quả, tạo dòng tiền ổn định và đáp ứng nhu cầu thực trong dài hạn.
Chia sẻ với báo chí, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn của Savills Việt Nam nhận định, dư địa của mô hình tìm lợi nhuận bằng "phân lô, bán nền" và "găm đất" chờ tăng giá sẽ dần thu hẹp khi chi phí nắm giữ tăng và thông tin thị trường minh bạch hơn. Về dài hạn, giá trị bất động sản sẽ ngày càng phụ thuộc vào khả năng phát triển, khai thác và tạo ra dòng tiền, thay vì chỉ nắm giữ tài sản và chờ tăng giá.
Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn của Savills Việt Nam.
Theo bà Giang, những thay đổi về chính sách sẽ từng bước tác động trực tiếp đến cách thức thị trường vận hành. Việc hạn chế phân lô, bán nền tại các đô thị lớn, gia tăng chi phí đối với hoạt động nắm giữ đất nhưng không đưa vào sử dụng, cùng với việc đẩy mạnh kết nối dữ liệu giữa đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và giao dịch bất động sản sẽ góp phần thu hẹp không gian cho đầu cơ, găm giữ đất và hình thành giá ảo. Khi thông tin được minh bạch hơn và chi phí đầu cơ gia tăng, lợi thế của việc mua đất chỉ để chờ giá lên cũng sẽ không còn như trước.
Theo giới chuyên môn, Nghị quyết 21-NQ/TW sẽ tạo ra sự phân hóa ngày càng rõ trên thị trường đất nền. Không phải mọi sản phẩm đều chịu tác động theo cùng một chiều, mà giá trị của từng khu vực sẽ được sàng lọc dựa nhiều hơn vào pháp lý, vị trí, hạ tầng và khả năng tạo ra giá trị thực. Theo đó, nhóm đất nền có pháp lý đầy đủ, nằm tại khu vực nội đô hoặc sát các đô thị lớn, sở hữu vị trí và hạ tầng tốt có khả năng tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, thậm chí tăng nhỉnh hơn khi nguồn cung mới ngày càng khan hiếm do chính sách hạn chế phân lô, bán nền. Đây là nhóm tài sản có nền tảng giá trị rõ ràng hơn và có khả năng đáp ứng nhu cầu sở hữu lâu dài.
Ở chiều ngược lại, đất nền phân lô tự phát, thiếu hạ tầng và chủ yếu được mua bán dựa trên kỳ vọng tăng giá sẽ đối mặt với áp lực điều chỉnh lớn hơn, thậm chí có nguy cơ mất thanh khoản. Khi chính sách hạn chế phân lô, bán nền đi vào thực thi, dòng vốn đầu cơ, lướt sóng có xu hướng thoái trào, qua đó buộc mặt bằng giá tại những khu vực này phải điều chỉnh về gần hơn với giá trị thực.
Như vậy, tác động đáng chú ý của chính sách không chỉ nằm ở việc kiểm soát hoạt động phân lô, bán nền, mà sâu hơn là thúc đẩy sự thay đổi trong cách dòng tiền tìm kiếm lợi nhuận trên thị trường. Từ chỗ dựa nhiều vào đầu cơ, tích trữ đất và kỳ vọng tăng giá, dòng vốn sẽ phải hướng nhiều hơn tới những bất động sản có khả năng khai thác giá trị sử dụng và tạo ra dòng tiền thực tế./.
