Người mua nhà thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy tài chính không còn dễ sử dụng

Với mong muốn sớm ổn định chỗ ở, chị N.A (32 tuổi, Hà Nội) dự kiến mua một căn hộ có giá khoảng 3,5 tỷ đồng, trong đó sử dụng toàn bộ 2 tỷ đồng vốn tích lũy và vay ngân hàng thêm khoảng 1,5 tỷ đồng.

Trên tính toán ban đầu, phương án tài chính được chị tính toán rõ, theo đó vốn tự có chiếm hơn một nửa giá trị căn hộ, phần còn thiếu được bù bằng khoản vay ngân hàng. Tuy nhiên, khi khảo sát thực tế và tính toán đầy đủ hơn các chi phí liên quan, chị N.A nhận thấy bài toán không đơn giản nằm ở việc "đủ tiền mua nhà". Khoản vay 1,5 tỷ đồng kéo theo một nghĩa vụ tài chính kéo dài nhiều năm, trong khi chi phí vốn không còn ở mức thấp như trước. Trong bối cảnh giá căn hộ tại Hà Nội vẫn neo cao, lãi suất vay mua nhà gia tăng khiến mỗi đồng vốn vay đều trở nên đắt đỏ hơn. Đòn bẩy tài chính vì vậy không còn là giải pháp đơn thuần để rút ngắn khoảng cách giữa số tiền tích lũy và giá trị căn nhà, mà trở thành bài toán về sức chịu đựng của dòng tiền trong suốt thời gian vay.

"Với khoản vay 1,5 tỷ đồng, theo mức lãi suất tôi tham khảo, riêng tiền lãi mỗi tháng có thể vào khoảng 16 - 19 triệu đồng. Nếu tính thêm phần gốc phải trả, áp lực dòng tiền hàng tháng sẽ còn lớn hơn. Tôi tính đi tính lại thì thấy nếu cố mua lúc này, gần như toàn bộ dòng tiền sẽ phải dành cho căn nhà", chị N.A chia sẻ, đồng thời cho biết sẽ giữ lại khoản tiền tích lũy, tiếp tục thuê nhà và theo dõi thêm diễn biến thị trường.

Câu chuyện của chị N.A phần nào cho thấy sự thay đổi trong cách người mua nhìn nhận đòn bẩy tài chính. Khi giá nhà ở mức cao và chi phí vay tăng, quyết định xuống tiền không chỉ được cân nhắc bằng khả năng huy động đủ vốn ban đầu, mà còn phải đặt trong tương quan với thu nhập, chi phí trả nợ và các nhu cầu tài chính khác trong dài hạn.

Dữ liệu từ CBRE cho thấy, sức hấp thụ của thị trường căn hộ Hà Nội đã chững lại trong quý II/2026. Hơn 5.800 căn được bán ra, tương đương khoảng 68% nguồn cung mở bán mới trong kỳ. Tỷ lệ này gần như không thay đổi so với quý I/2026 nhưng thấp hơn đáng kể giai đoạn 2024 - 2025, khi mức hấp thụ thường trên 90%, thậm chí có thời điểm vượt nguồn cung mới.

Không chỉ thể hiện qua lượng giao dịch, sự thận trọng còn thể hiện rõ trong ý định mua của khách hàng. Khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, tỷ lệ người "chuẩn bị mua" bất động sản giảm từ 11% xuống 6%, trong khi nhóm "đang cân nhắc mua" giảm từ 44% xuống 30%. Ngược lại, nhóm chưa có nhu cầu mua tăng mạnh từ 13% lên 39%. Chỉ 17% người được khảo sát dự kiến giao dịch trong 6 tháng tới, trong khi tỷ lệ có kế hoạch mua trong vòng 2 năm tăng từ 57% lên 69%.

Những diễn biến trên cho thấy người mua đang có xu hướng cân nhắc và thận trọng hơn trước khi xuống tiền. Trong bối cảnh giá căn hộ vẫn ở mức cao, bài toán không chỉ nằm ở khoản vốn ban đầu mà còn ở khả năng duy trì dòng tiền trong suốt thời gian sở hữu, đặc biệt với những người phải sử dụng đòn bẩy tài chính. Giá trị khoản vay càng lớn, chi phí vốn và áp lực trả nợ càng cao, khiến quyết định mua nhà đòi hỏi sự tính toán dài hạn hơn.

Với nhà đầu tư, tác động của chi phí vốn còn trực tiếp hơn khi lãi vay ảnh hưởng đến hiệu quả của khoản đầu tư. Đòn bẩy càng lớn, chi phí nắm giữ càng cao, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ thời gian nắm giữ, phương án trả nợ và khả năng thanh khoản nếu thị trường không tăng giá như kỳ vọng.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam, chia sẻ với báo chí, người mua nhà hiện đang chịu áp lực "kép". Bên cạnh giá bất động sản neo cao, chi phí vốn tăng cũng trở thành một rào cản trước khi đưa ra quyết định, bởi chi phí càng lớn thì biên lợi nhuận càng bị thu hẹp.

"Chi phí phát triển dự án là yếu tố chính hình thành giá thành sản phẩm, nếu chi phí tăng lên thì giá bán cũng tăng theo. Trong bối cảnh đó, vốn vay ngân hàng là một trong những công cụ quan trọng giúp người mua tiếp cận bất động sản. Tuy nhiên, khi giá trị khoản vay lớn hơn và chi phí vốn trở thành một phần đáng kể trong tổng chi phí sở hữu, quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính là bài toán cần được cân nhắc kỹ lưỡng", bà Hương nói.

Khảo sát người tiêu dùng bất động sản mới đây của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra khoảng cách đáng kể giữa mặt bằng lãi suất hiện hành và mức lãi suất kỳ vọng. Trong khi lãi suất cho vay mua nhà trên thị trường phổ biến ở mức 12 - 15%/năm, đa số người được khảo sát cho rằng mức 5 - 9%/năm mới đủ hấp dẫn để đưa ra quyết định vay vốn. Khi lãi suất vượt 10%/năm, người đi vay có xu hướng thận trọng hơn.

Giới chuyên môn nhận định, vấn đề người mua quan tâm hiện nay nằm ở việc có đủ khả năng duy trì khoản vay trong suốt thời gian dài hay không. Khoản vay càng lớn và thời gian trả nợ càng dài, yêu cầu về sức chịu đựng của dòng tiền càng cao, nhất là khi thu nhập có thể biến động hoặc thời gian thanh khoản tài sản kéo dài hơn dự kiến. Trong bối cảnh đó, đòn bẩy tài chính đang được nhìn nhận theo hướng thận trọng hơn. Nếu trước đây vốn vay có thể giúp người mua rút ngắn khoảng cách giữa số tiền tích lũy và giá trị tài sản, thì hiện nay, mỗi khoản vay đồng thời là một cam kết tài chính dài hạn. Vì vậy, quyết định mua bất động sản không chỉ được cân nhắc trên cơ sở giá tài sản hay kỳ vọng tăng giá, mà ngày càng phải đặt trong tương quan với thu nhập, dòng tiền và khả năng chống chịu trước những biến động của thị trường.

Lãi suất và dòng tiền là biến số quan trọng chi phối tốc độ phục hồi thị trường

Nếu lãi suất cao khiến người mua thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, thì ở chiều ngược lại, chủ đầu tư cũng đang phải tính lại bài toán vốn và thanh khoản. Khi sức mua chưa thực sự trở lại, chính sách bán hàng trở thành công cụ giúp doanh nghiệp chia sẻ một phần áp lực tài chính với khách hàng, đồng thời duy trì dòng tiền bán hàng.

Ghi nhận thực tế của Reatimes trên thị trường cho thấy, nhiều chủ đầu tư đang đẩy mạnh các chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, qua đó giảm áp lực vốn ban đầu và tạo thêm dư địa tài chính cho khách hàng. Cùng với đó, chiến lược đưa sản phẩm ra thị trường cũng có sự điều chỉnh. Thay vì ưu tiên tốc độ mở bán, doanh nghiệp chú trọng hơn đến khả năng hấp thụ, hiệu quả bán hàng và cân đối dòng tiền. Vì vậy, một số dự án dù đã hoàn tất pháp lý, đủ điều kiện mở bán vẫn chủ động lùi thời điểm ra mắt, chờ điều kiện thị trường thuận lợi hơn.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, các chính sách hỗ trợ chỉ có thể chia sẻ một phần chi phí tài chính, không thể thay thế năng lực thanh toán của người mua hay giải quyết căn cơ bài toán vốn của doanh nghiệp. Khả năng duy trì ưu đãi trong dài hạn vì thế phụ thuộc trước hết vào tiềm lực tài chính, dòng tiền và năng lực cân đối nguồn vốn của từng chủ đầu tư.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng việc chủ đầu tư chia sẻ một phần chi phí tài chính với khách hàng sẽ còn phổ biến trong thời gian tới. Tuy nhiên, hiệu quả của các chương trình ưu đãi không chỉ nằm ở mức hỗ trợ, mà còn phụ thuộc vào chất lượng sản phẩm, tiến độ triển khai và uy tín của chủ đầu tư. Nhìn từ đó, trong bối cảnh chi phí vốn còn cao, ưu đãi có thể tạo thêm động lực giao dịch và hỗ trợ thanh khoản trong ngắn hạn, nhưng khó trở thành lợi thế cạnh tranh mang tính bền vững. Về dài hạn, năng lực tài chính, chất lượng sản phẩm và khả năng thích ứng với diễn biến thị trường mới là những yếu tố quyết định sức cạnh tranh của doanh nghiệp.

Nhìn về triển vọng thị trường, ông David Jackson chia sẻ với Reatimes rằng, lãi suất và dòng tiền sẽ tiếp tục là hai biến số quan trọng chi phối tốc độ phục hồi trong những tháng cuối năm. Dù nhiều nền tảng tích cực đang dần hình thành, khả năng chuyển hóa thành thanh khoản thực tế vẫn phụ thuộc lớn vào chi phí vốn và khả năng tiếp cận tín dụng của cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

"Dù các nền tảng tích cực đang dần được hình thành, khả năng chuyển hóa thành thanh khoản thực tế vẫn phụ thuộc rất nhiều vào chi phí vốn và khả năng tiếp cận tín dụng của cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà", ông Jackson nhận định.

Theo ông, mặt bằng lãi suất cho vay khó giảm mạnh trong những tháng cuối năm, trong khi doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với chi phí huy động vốn, nghĩa vụ đáo hạn trái phiếu và yêu cầu quản trị rủi ro ngày càng chặt chẽ. Áp lực dòng tiền có thể khiến một số chủ đầu tư tiếp tục tăng cường ưu đãi, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để thúc đẩy bán hàng và cải thiện dòng tiền. Tuy nhiên, khi chi phí đầu vào và chi phí vốn vẫn ở mức cao, dư địa giảm giá bán trên thị trường sơ cấp sẽ không nhiều.

Ở phía cầu, ông Jackson cho rằng người mua nhà sẽ tiếp tục thận trọng khi giá bất động sản còn cao, nguồn cung vừa túi tiền hạn chế và chi phí vay chưa thực sự thuận lợi. Nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu, nhưng khả năng chuyển hóa thành giao dịch ngày càng phụ thuộc vào sức khỏe tài chính và khả năng cân đối dòng tiền của người mua.

Từ những yếu tố này, ông dự báo sự phân hóa trên thị trường sẽ rõ nét hơn trong nửa cuối năm. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí phù hợp, mức giá hợp lý và chủ đầu tư uy tín sẽ có lợi thế về thanh khoản. Ngược lại, các dự án có giá quá cao hoặc chưa đáp ứng đúng nhu cầu có thể đối mặt với áp lực tiêu thụ lớn hơn. Trên thị trường thứ cấp, tại một số khu vực, việc điều chỉnh giá hoặc bán dưới kỳ vọng có thể tiếp diễn khi nhà đầu tư cần thu hồi vốn và giảm chi phí nắm giữ.

Triển vọng này cũng đặt ra yêu cầu tái cơ cấu nguồn cung theo hướng sát hơn với nhu cầu thực. Theo ông Jackson, nếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và trung cấp được cải thiện, đồng thời các chính sách hỗ trợ tín dụng và tháo gỡ pháp lý tiếp tục phát huy hiệu quả, thanh khoản có thể từng bước phục hồi. Khi người mua có thêm lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính, niềm tin thị trường cũng có cơ sở để cải thiện.

Ngược lại, nếu giá sơ cấp tiếp tục neo cao trong khi nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, quá trình tái cân bằng sẽ diễn ra chậm hơn. Khi đó, khoảng cách giữa sản phẩm đưa ra thị trường và nhu cầu thực tế vẫn lớn, khiến thanh khoản khó tạo đột phá trong ngắn hạn.

"Tôi cho rằng nửa cuối năm 2026 chưa phải giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh, nhưng có thể là thời điểm tạo lập nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn. Sự phục hồi, nếu diễn ra, sẽ mang tính chọn lọc, tập trung vào những dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch, mức giá hợp lý và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín", ông Jackson nhận định.

Như vậy, thay vì kỳ vọng vào một sự phục hồi đồng loạt, thị trường những tháng cuối năm nhiều khả năng sẽ tiếp tục vận động theo hướng chọn lọc. Chi phí vốn, sức khỏe dòng tiền và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực sẽ ngày càng trở thành những "bộ lọc" quan trọng, quyết định khả năng giao dịch của cả doanh nghiệp lẫn người mua./.