Đón tín hiệu tích cực, đất nền ven Sài Gòn rục rịch tăng giá

Thanh khoản đất nền tăng trở lại

Theo báo cáo quý 2/2024 của DKRA Group về thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận, ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 5% so với quý trước, tập trung chủ yếu ở thị trường các tỉnh giáp ranh như Bình Dương - Long An - Đồng Nai. Sức cầu chung của thị trường được cải thiện đáng kể so với quý 1/2024. Giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý với mức giá trung bình dưới 30 triệu đồng/m2.

Trong quý 1/2024, phân khúc đất nền khu vực giáp ranh TP.HCM như Bình Dương, Long An… cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt 80%. Đặc biệt, thanh khoản của thị trường cũng có nhiều chuyển biến tích cực sau Tết Nguyên đán, giao dịch chủ yếu đến từ nhóm sản phẩm dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong những tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản ở Long An đón nhận sự quan tâm lớn từ phía khách hàng. Theo đó, khách hàng đã bắt đầu quay trở lại thị trường bất động sản Long An. Lượng tin đăng và lượt tìm kiếm bất động sản có chiều hướng đi lên. Nhu cầu tìm kiếm có sự tăng trưởng tích cực ở loại hình nhà riêng lẻ và đất nền.

Trong tháng 5/2024, bất động sản Long An có sự tăng trưởng tích cực về nhu cầu tìm mua. Cụ thể, lượt tìm kiếm nhà đất Long An tăng thêm 6% so với tháng trước. Bến Lức (tăng 9%) và Đức Hòa (tăng 10%) tiếp tục là hai huyện có nhu cầu tìm kiếm bất động sản cao nhất.

Nhiều dự án thu hồi rổ hàng chờ tăng giá

Theo thông tin từ nhiều đơn vị môi giới, thị trường bất động sản đã xuất hiện làn sóng săn mua đất nền số lượng lớn từ nhóm nhà đầu tư phía Bắc và cả những nhà đầu tư "tay to" đổ về TP.HCM và các khu vực vùng ven. Trong đó, Long An tiếp tục được cho là những thị trường chủ lực.

Thời gian gần đây, sau thông tin loạt "ông lớn" địa ốc đổ bộ đầu tư các dự án khủng tại Long An, cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư cá nhân đã nhanh nhạy vào "đón sóng" thị trường. Lực cầu của thị trường cũng tăng mạnh trở lại. Hiện khá nhiều chủ đầu tư tại Long An như Cát Tường, Seaholdings, Prodezi, Thủ Thừa Invest… đã và đang rục rịch tung sản phẩm ra thị trường.

Đáng chú ý, ngày 13/8/2024, Ban Quản lý Dự án Đầu tư xây dựng huyện Bến Lức kết hợp với UBND xã Thanh Phú tổ chức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ dự án Khu đô thị sinh thái, thương mại du lịch trên địa bàn xã Thanh Phú, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Nguồn kinh phí do Liên danh Công ty TNHH một thành viên Đầu tư & Phát triển DB và Công ty Cổ phần Tập đoàn Ecopark bố trí chi trả. Tổng kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án này là 4.400 tỷ đồng, trong đó chi phí bồi thường đất là hơn 3.686 tỷ đồng. 

 Trong khi đó, một số chủ đầu tư đã có thông báo thu hồi rổ hàng để chờ tăng giá sản phẩm. Cụ thể, Tổng đại lý Westland có thông báo gửi khách hàng về việc thu hồi sản phẩm và tăng giá bán sản phẩm tại dự án King Hill Residence (huyện Bến Lức). Theo đó, kể từ 17 giờ ngày 30/06/2024, Westland sẽ thu hồi toàn bộ sản phẩm tại Dự án King Hill Residences nhằm điều chỉnh chính sách bán hàng và giá bán mới tăng 3%. 

 Theo đánh giá của nhà đầu tư, việc King Hill Residences thu hồi rổ hàng là động thái để đón đầu loạt dự án hạ tầng sắp hoàn thiện và đang triển khai. Đó là tuyến Vành Đai 3 đang đẩy mạnh để quý 4 thông xe kỹ thuật; cao tốc Bến Lức - Long Thành (kết nối trực tiếp Sân bay Quốc tế Long Thành) dự kiến quý 1/2025 thông xe kỹ thuật; đường 830C - Nguyễn Hữu Trí tháng 10 triển khai mở rộng 6 làn đường. Bên cạnh đó, việc Đại học Y dược Tâm Anh cuối năm nay triển khai xây dựng cũng là đòn bẩy giúp dự án tăng giá trong thời gian tới. 

Dự án King Hill Residences, liền kề đại đô thị sinh thái, thương mại, du lịch 220ha do liên doanh Tập đoàn Ecopark và đối tác Nhật Bản đầu tư. Dự án này cũng giáp ranh với đại đô thị quy mô hơn 143 ha của tập đoàn Kosy. Đây là dự án có mặt bằng giá tốt so với các dự án cùng phân khúc đã chào bán trước đó. Pháp lý đủ điều kiện chuyển nhượng sang tên khách hàng. Ngân hàng cho vay 70%. Mật độ xây dựng thấp chỉ 40% (thấp hơn khoảng 15% so với các dự án cùng phân khúc). Ngoài những lợi thế đó, đây cũng là dự án duy nhất mở bán ở vị trí trung tâm của 2 siêu đô thị, nên sự thu hút sự quan tâm lớn của khách hàng là điều không khó lý giải.

Dự án King Hill Residences, liền kề đại đô thị sinh thái, thương mại, du lịch 220ha do liên doanh Tập đoàn Ecopark và đối tác Nhật Bản đầu tư. Dự án này cũng giáp ranh với đại đô thị quy mô hơn 143 ha của tập đoàn Kosy. Đây là dự án có mặt bằng giá tốt so với các dự án cùng phân khúc đã chào bán trước đó. Pháp lý đủ điều kiện chuyển nhượng sang tên khách hàng. Ngân hàng cho vay 70%. Mật độ xây dựng thấp chỉ 40% (thấp hơn khoảng 15% so với các dự án cùng phân khúc). Ngoài những lợi thế đó, đây cũng là dự án duy nhất mở bán ở vị trí trung tâm của 2 siêu đô thị, nên sự thu hút sự quan tâm lớn của khách hàng là điều không khó lý giải.

Trước đó, vào tháng 4/2024, Trần Anh Group cũng có thông báo về việc thu hồi sản phẩm và tăng giá bán tại dự án Lavilla Green City. Theo đó, kể từ ngày 30/4, chủ đầu tư sẽ thu hồi toàn bộ sản phẩm và các chính sách bán hàng tại dự án nhằm điều chỉnh chính sách bán hàng và giá bán sản phẩm (dự kiến tăng giá bán 5%).

Sức hút đất nền sẽ khó giảm, đây là thời điểm tốt để tham gia thị trường

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group nhận định, phân khúc đất nền đã có sổ hoặc các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng giao thông đồng bộ, vị trí liền kề các khu dân cư, khu công nghiệp, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố đã và đang sở hữu những điểm sáng nhất định, được các nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn.

Phân khúc này luôn được lòng giới đầu tư nhờ nhiều yếu tố, điển hình là tâm lý chuộng nhà gắn liền với đất và nhu cầu tích lũy tài sản an toàn cũng như khả năng tăng lợi nhuận từ đất nền vẫn ở mức cao. Dựa trên dòng nghiên cứu kéo dài chu kỳ lặp lại, cơn sốt đất có thể quay lại vào giai đoạn 2025 - 2026.

Theo ông Thắng, nguồn cung đất nền mới sẽ ngày càng khan hiếm, khi cho rằng Nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế việc phân lô bán nền. Trong tương lai, khi thị trường hồi phục trở lại thì sự khan hiếm này sẽ giúp những dự án đã được phê duyệt hay đã mở bán sẽ có cơ hội tăng giá với mức độ nhất định, tiềm năng tăng giá của những dự án đó sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Sức cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ khiến giá đất nền tăng. Tuy nhiên, khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới sẽ không còn hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng mà sẽ phát triển theo hướng ổn định và bền vững.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 cho phép các địa phương được áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025. Sau đó các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026. Bảng giá mới sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất và buộc xây dựng tiệm cận giá thị trường. Các chuyên gia nhận xét bảng giá đất mới sẽ kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng, từ đó tác động đến giá bất động sản.

Đơn cử, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh; trong đó bảng giá đất điều chỉnh tăng rất cao so với bảng giá đất cũ. Mức tăng nhiều nơi lên từ 10-30 lần, cá biệt có nơi tăng 51 lần. Việc này đang gây lo lắng cho người dân, doanh nghiệp tại địa phương này, khi nhiều người e ngại sẽ "lan" sang các đô thị khác, nhất là sau khi Luật Đất đai có hiệu lực thì giá đất không hề có dấu hiệu hạ nhiệt, dù thanh khoản vẫn còn thấp.

Nhiều chuyên gia cũng dự báo, trong ngắn hạn, giá bán đất nền ở khu vực vùng ven TP.HCM sẽ vẫn tiếp tục tăng, nhất là phân khúc bình dân và trung cấp. Đất nền có sẵn tại các khu vực vệ tinh sẽ được lựa chọn nhiều hơn khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách từ các khu vực này đến trung tâm thành phố được kéo gần lại. Do đó, giai đoạn này, nếu xác định được bài toán về tài chính phù hợp thì nhà đầu tư nên cân nhắc mua đất nền để xây dựng nhà ở, để đầu tư cho thuê hoặc tích sản lâu dài khi tìm được dự án có giá hợp lý và chính sách bán hàng tốt./.