Giá bất động sản Hà Nội tiếp tục neo cao giữa 'cơn khát' nguồn cung chất lượng

Nền kinh tế Việt Nam bước vào năm 2026 với nhiều tín hiệu phục hồi tích cực, tạo nền tảng hỗ trợ cho thị trường bất động sản duy trì đà tăng trưởng ở một số phân khúc trọng điểm.

Theo báo cáo thị trường quý I/2026 của CBRE Việt Nam, GDP Việt Nam trong quý đầu năm tăng 7,83% so với cùng kỳ, trong khi tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 15,2 tỷ USD, tăng 42,9% so với cùng kỳ năm trước. Đây được xem là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy nhu cầu đối với các loại hình bất động sản gắn với sản xuất, thương mại và đô thị.

Giá căn hộ Hà Nội tiếp tục neo cao

Phân khúc căn hộ tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận mặt bằng giá cao trong bối cảnh nguồn cung mới gia tăng đáng kể.

Theo CBRE, thị trường Hà Nội có khoảng 8.010 căn hộ mở bán mới trong quý I/2026, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước và là mức mở bán quý I cao nhất kể từ năm 2021. Tuy nhiên, thanh khoản có phần chững lại khi tổng lượng giao dịch đạt khoảng 5.382 căn, giảm so với quý trước do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết và tâm lý thận trọng trước biến động lãi suất.

Điểm đáng chú ý nhất nằm ở mặt bằng giá bán sơ cấp. Theo CBRE, tại khu vực nội đô Hà Nội cùng các địa bàn như Gia Lâm và Đông Anh (không bao gồm các đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên), giá căn hộ sơ cấp trung bình đã đạt khoảng 102 triệu đồng/m², tăng 29% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá này hiện cao hơn mặt bằng sơ cấp trung bình tại TP. HCM, nơi được ghi nhận khoảng 91 triệu đồng/m2 trong cùng giai đoạn.

Nếu tính cả nguồn cung tại Văn Giang, thị trường "Greater Hanoi" ghi nhận giá căn hộ trung bình khoảng 84 triệu đồng/m2, tăng gần 8% theo quý và tăng 13% theo năm.

Dù vậy, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện tín hiệu điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng kéo dài. CBRE cho biết hơn một nửa số dự án khảo sát ghi nhận giá chào bán đi ngang hoặc giảm nhẹ theo quý, phản ánh tâm lý thận trọng hơn của thị trường cũng như áp lực tài chính đối với một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tín dụng.

Nhà thấp tầng duy trì mặt bằng giá cao

Không chỉ căn hộ, phân khúc biệt thự và nhà phố tại Hà Nội cũng tiếp tục duy trì mức giá cao trong quý đầu năm.

Nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 986 căn, tăng 51% theo quý nhưng giảm 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án mới chủ yếu tập trung tại những khu vực ven đô như Gia Lâm, Đan Phượng và Thường Tín.

Giá bán sơ cấp trung bình của phân khúc này được ghi nhận ở mức khoảng 231 triệu đồng/m² đất, tăng 24% theo quý. Theo CBRE, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc thị trường xuất hiện thêm nhiều sản phẩm cao cấp, đồng thời các chủ đầu tư cũng điều chỉnh giá đối với lượng hàng tồn kho còn lại.

Tuy nhiên, thanh khoản chưa thực sự bùng nổ khi tổng lượng giao dịch trong quý đạt khoảng 947 căn, giảm gần 50% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy người mua vẫn khá thận trọng trước mặt bằng giá đã tăng mạnh trong những năm gần đây.

Văn phòng và bán lẻ hưởng lợi từ đà phục hồi kinh tế

Ở phân khúc thương mại, thị trường văn phòng và bán lẻ tiếp tục ghi nhận diễn biến tích cực nhờ nhu cầu mở rộng hoạt động kinh doanh.

Trong quý I/2026, Hà Nội đón thêm hơn 35.000m2 văn phòng hạng A mới, nâng tổng nguồn cung toàn thị trường lên khoảng 1,89 triệu m2. Tổng diện tích hấp thụ ròng đạt hơn 19.000m2, cho thấy nhu cầu thuê vẫn duy trì ổn định, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp tài chính, ngân hàng và công nghệ.

Ở mảng bán lẻ, thị trường tiếp tục hưởng lợi từ sự mở rộng của các thương hiệu F&B, thời trang và giải trí. Sự xuất hiện của các trung tâm thương mại mới như Hanoi Centre hay ROX Tower Goldmark City đã giúp tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội đạt khoảng 1,25 triệu m2 sàn.

Giá thuê mặt bằng tầng trệt tại khu vực trung tâm hiện đạt hơn 185 USD/m2/tháng, tăng hơn 7% so với cùng kỳ năm trước.

Bất động sản công nghiệp nổi lên như điểm sáng

Trong bức tranh chung của thị trường, bất động sản công nghiệp tiếp tục được xem là phân khúc có nền tảng tăng trưởng bền vững nhất.

Theo CBRE, tổng diện tích hấp thụ đất công nghiệp tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm phía Bắc đã vượt 130ha trong quý I/2026, tăng từ 15% đến 72% so với ba quý trước đó. Điều này cho thấy nhu cầu mở rộng sản xuất tại Việt Nam đang phục hồi sau giai đoạn doanh nghiệp quốc tế thận trọng vì biến động thương mại toàn cầu.

Giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc hiện đạt khoảng 143 USD/m2 cho toàn bộ thời hạn thuê còn lại, tăng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm cũng tiến sát ngưỡng 80%.

Theo CBRE, nhóm doanh nghiệp điện tử tiếp tục là lực cầu chính đối với nhà xưởng và kho vận xây sẵn, phản ánh vai trò ngày càng lớn của Việt Nam trong chuỗi cung ứng sản xuất khu vực.

Dù nguồn cung bất động sản công nghiệp mới trong năm 2026 có thể không còn ở mức cao như năm 2025, thị trường vẫn được đánh giá có dư địa tăng trưởng nhờ nền tảng kinh tế ổn định, hạ tầng giao thông cải thiện và dòng vốn FDI tiếp tục mở rộng.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét hơn. Trong khi phân khúc nhà ở đối mặt bài toán giá cao và thanh khoản thận trọng, các loại hình gắn với sản xuất, logistics và thương mại vẫn duy trì triển vọng tích cực nhờ sự phục hồi của nền kinh tế và dòng vốn đầu tư quốc tế.