Thích
Giá giảm nhẹ, thanh khoản "rơi tự do"
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, đất nền Hà Nội đang cho thấy những dấu hiệu chững lại rõ rệt, đặc biệt từ cuối năm 2025 đến nay. Khác với các chu kỳ trước, lần điều chỉnh này không đi kèm với sự sụt giảm mạnh về giá, mà thể hiện rõ hơn ở sự suy yếu của thanh khoản và mức độ quan tâm thị trường.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I/2026, mức độ quan tâm đến đất nền tại Hà Nội đã giảm khoảng 23% so với quý IV/2025. Đây là mức giảm đáng chú ý trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung có dấu hiệu phục hồi sau Tết.
Trong quý I/2026, mức độ quan tâm đến đất nền tại Hà Nội đã giảm khoảng 23% so với quý IV/2025. (Ảnh minh hoạ)
Phân tích sâu hơn về xu hướng này, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho rằng, trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến số, dòng tiền đang trở nên thận trọng hơn và có xu hướng tập trung vào những phân khúc có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác ổn định, thay vì các sản phẩm mang tính đầu cơ cao như đất nền.
"Những thông tin về quy hoạch, sáp nhập địa giới hay phát triển hạ tầng có thể khiến mức độ quan tâm tăng nhanh trong ngắn hạn, nhưng khi xuất hiện các yếu tố bất lợi như áp lực lãi suất, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch của phân khúc này sẽ giảm mạnh", bà Đỗ Thị Ngọc Ánh nhận định.
Đáng chú ý, dù mức độ quan tâm và giao dịch suy giảm, mặt bằng giá đất nền Hà Nội lại không giảm sâu. Trong quý I/2026, giá rao bán trung bình đạt khoảng 81 triệu đồng/m², chỉ giảm nhẹ so với mức 82 triệu đồng/m² của quý IV/2025, nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với mức 75 triệu đồng/m² của cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy trong suốt ba năm qua, giá đất nền chủ yếu đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, thay vì giảm mạnh như một số dự báo.
Khảo sát thực tế thị trường, tại các khu vực từng là tâm điểm của các cơn sốt đất như Đông Anh, Hoài Đức hay Gia Lâm (cũ), lượng giao dịch đã giảm mạnh so với giai đoạn cao điểm. Nhiều lô đất được rao bán trong thời gian dài nhưng vẫn chưa tìm được người mua, trong khi thời gian chào bán kéo dài hơn đáng kể so với trước đây.
Mặt bằng giá tại các khu vực này bắt đầu xuất hiện xu hướng điều chỉnh, song mức giảm vẫn còn khá khiêm tốn. Tại Long Biên (cũ), giá đất nền hiện dao động trong khoảng 70 - 130 triệu đồng/m², giảm từ 2 - 4% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực Gia Lâm (cũ), mức giá phổ biến 40 - 90 triệu đồng/m², giảm 3 - 5%. Trong khi đó, Đông Anh (cũ) ghi nhận mức giá từ 35 - 80 triệu đồng/m², giảm 4 - 7%, còn Hoài Đức (cũ) dao động trong khoảng 45 - 90 triệu đồng/m², giảm 3 - 6%.
Ở các khu vực xa trung tâm hơn như Đan Phượng, Thanh Oai hay Thường Tín (cũ), giá đất nền hiện phổ biến ở mức 25 - 35 triệu đồng/m², giảm khoảng 5 - 8%. Tuy nhiên, theo các môi giới, ngay cả khi giá đã giảm, giao dịch vẫn rất hạn chế.
Chị Thuỳ Linh, môi giới bất động sản tại Quốc Oai (cũ) cho biết, thanh khoản hiện đã giảm nhiều so với giai đoạn đỉnh. Nhiều chủ đất đã chủ động hạ giá vài trăm triệu đồng mỗi lô nhưng vẫn không có khách chốt hàng.
"Khách vẫn đi xem nhưng chủ yếu để tham khảo. Họ so sánh rất kỹ giữa các khu vực và thường chờ thêm, không còn xuống tiền nhanh như trước", chị Linh nói thêm.
Bên cạnh đó, lượng tin rao "cắt lỗ" trên thị trường có xu hướng gia tăng, song không đồng nghĩa với việc thanh khoản được cải thiện. Anh Duy Đông, môi giới bất động sản tại Đông Anh cho biết, tin cắt lỗ rất nhiều nhưng đa số không bán được. Người mua bây giờ kỳ vọng giảm sâu hơn, nên hai bên rất khó "gặp nhau".
Theo các môi giới, phía người mua đang cho thấy sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý. Nếu như trước đây, họ thường có cảm giác thôi thúc phải chốt nhanh để không bị "lỡ sóng", thì giờ đây lại có xu hướng chờ đợi vì cho rằng giá có thể còn giảm thêm. Sự thay đổi từ tâm lý "sợ bỏ lỡ" sang "sợ mua đỉnh" đã khiến bên mua trở nên thận trọng hơn.
Tổng hòa các yếu tố này đã tạo nên một nghịch lý rõ rệt: Giá đất nền đã điều chỉnh giảm, nhưng giao dịch vẫn ảm đạm. Thị trường rơi vào trạng thái giằng co khi người bán chưa chấp nhận giảm sâu, còn người mua tiếp tục chờ đợi mức giá hấp dẫn hơn.
Nhà đầu tư loay hoay trước lựa chọn "ôm hàng" hay "cắt lỗ"
Trong bối cảnh giao dịch lao dốc, theo các môi giới, những người đang nắm giữ các sản phẩm đất nền Hà Nội chủ yếu là nhóm nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường trong giai đoạn sốt đất trước đây.
Tại các khu vực như Hoài Đức, Thanh Oai hay Đan Phượng (cũ), khoảng 60 - 70% chủ đất hiện vẫn lựa chọn giữ tài sản thay vì bán ra. Đây phần lớn là những nhà đầu tư mua vào trong giai đoạn 2021 - 2022, khi thị trường đang ở "đỉnh", và hiện chưa sẵn sàng chấp nhận "cắt lỗ".
Thực tế từ chính người trong cuộc cũng cho thấy xu hướng "ôm hàng" là lựa chọn phổ biến. Anh Bùi Đức Anh, một nhà đầu tư cá nhân sở hữu lô đất tại Hoài Đức chia sẻ đã mua từ năm 2022 với mức giá khá cao so với thời điểm này. "Nếu bán bây giờ chắc chắn phải lỗ vài trăm triệu nên tôi xác định giữ lại. Đất Hà Nội kiểu gì dài hạn cũng tăng, chỉ là phải chờ", anh Đức cho biết.
Theo các môi giới, tâm lý phổ biến của nhóm này là kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong dài hạn, đặc biệt khi các dự án hạ tầng lớn như vành đai, metro, đường sắt trên cao đang được xúc tiến, triển khai. Việc giá đất không giảm sâu trong thời gian qua càng củng cố niềm tin rằng thị trường sẽ sớm phục hồi, từ đó khiến họ chấp nhận "đóng băng vốn" trong vài năm.
Tuy nhiên, không phải tất cả nhà đầu tư đều giữ được sự kiên nhẫn này. Một bộ phận đã bắt đầu giảm giá để thu hồi vốn, song mức điều chỉnh chủ yếu chỉ dừng ở mức 5 - 10%, chưa đủ để hấp dẫn người mua. Theo một môi giới tại Thanh Oai, nhiều trường hợp rao bán với thông điệp "cắt lỗ", nhưng thực tế chỉ là giảm nhẹ so với đỉnh, trong khi người mua hiện kỳ vọng mức giảm sâu hơn, thậm chí từ 20 - 30%.
Bên cạnh đó, nhóm chấp nhận "lỗ sâu" từ 15 - 25% vẫn tồn tại, nhưng chủ yếu mang tính cục bộ và thường rơi vào những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc gặp áp lực dòng tiền. Theo môi giới, số lượng này không nhiều và chưa đủ để tạo thành một làn sóng "bán tháo" trên diện rộng.
Ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, đất nền vẫn là một kênh đầu tư có tiềm năng trong dài hạn, nhưng sẽ không còn tăng nóng như trước mà bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Theo ông, trong bối cảnh hiện tại, chỉ những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và gắn với nhu cầu thực mới có thể duy trì thanh khoản.
Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh nhấn mạnh, các yếu tố vĩ mô đang tác động trực tiếp đến hành vi của nhà đầu tư, khiến dòng tiền trở nên chọn lọc hơn và ưu tiên các sản phẩm có khả năng chống chịu tốt trước biến động. Điều này đồng nghĩa với việc những lô đất mang tính đầu cơ cao, ít có giá trị sử dụng thực sẽ ngày càng khó giao dịch.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, khi chiến lược lướt sóng không còn phù hợp, nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn, dòng tiền ổn định sẽ và khả năng chịu đựng biến động trong thời gian dài hơn.
Cũng theo các môi giới, trạng thái hiện tại của thị trường có thể gói gọn trong cụm từ "nín thở chờ thời". Người bán vẫn kỳ vọng giá sẽ phục hồi trong tương lai, trong khi người mua tiếp tục đứng ngoài quan sát và chờ đợi mức giá hợp lý hơn. Sự giằng co này khiến giao dịch gần như đình trệ, dù thị trường không thiếu nguồn cung hay dòng tiền tiềm năng./.
