Giá đất tăng nhanh hơn lạm phát, doanh nghiệp bất động sản đề xuất cần "tính đúng, tính đủ" khi xây dựng bảng giá mới

Gặp khó khi thực hiện giao đất theo quy định

Ngày 10/1, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNERA) Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức hội thảo: "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam".

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest đánh giá, sau khi 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, cả nước đều kỳ vọng hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các hoạt động trên thị trường bất động sản. Trên thực tế, vẫn có một số vấn đề hạn chế, một trong số đó là vấn đề định giá đất. Đây là vấn đề đang gây ra ách tắc rất lớn.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ, hiện GP.Invest cũng có 1 dự án đã có quyết định giao đất cách đây 9 tháng, nhưng đến nay vẫn chưa định được giá đất. Thế nhưng, 9 tháng chưa phải là nhiều vì có dự án của doanh nghiệp khác 2 năm chưa định giá đất, thậm chí có dự án nhà xây xong vẫn chưa định được giá đất. Điều này đang gây ra rất nhiều bức xúc.

Theo ông Hiệp, nhìn chung Nghị định 71 đã cải tiến hơn so với Nghị định 12. Bởi nếu theo Nghị định 12 thì giá đất không thể tính được vì áp dụng phương pháp thặng dư thì doanh nghiệp phải mất rất nhiều chi phí đầu vào. Tuy nhiên, Nghị định 71 tưởng là cải tiến nhưng khi được áp dụng vẫn có những hạn chế.

Trong Luật có nói phần chi phí hạ tầng sẽ được Sở Xây dựng địa phương kiểm tra dự toán xác nhận thì được thanh toán theo cái đó. Nhưng không ai làm được điều này mà chỉ tính theo suất đầu tư.

"Ví dụ, suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng là 960.000 đồng/m2, nhưng dự án chúng tôi là hạ tầng tốt, đẹp nên lên đến 2.400.000 đồng/m2. Dù vậy, chi phí hạ tầng vẫn chỉ được tính 960.000 đồng/m2.

Chưa kể, doanh nghiệp làm bất động sản có muôn vàn chi phí vô hình, chi phí phát sinh không được tính đúng, tính đủ. Ngay cả khi tính đủ doanh nghiệp cũng đã khó chứ chưa nói tính chưa đủ. Đó là một vấn đề mà tôi cho là Nghị định 71 chưa phù hợp", ông Hiệp cho biết.

Cũng liên quan đến vấn đề giao đất, đại diện Tập đoàn Tuta cho rằng, hiện nay, theo khoản 4 điều 116 Luật Đất đai 2024, việc giao đất và thuê đất được thực hiện theo tiến độ dự án, tiến độ đầu tư và tiến độ thu hồi, bồi thường, tái định cư, bên cạnh đó, khoản 8 điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP cũng đã hướng dẫn việc xác định giá đất cho các dự án được giao đất thành nhiều đợt. Tuy nhiên, trong thực tế, doanh nghiệp chúng tôi tại địa phương đang gặp khó khăn khi không thể thực hiện việc giao đất thành nhiều đợt như quy định.

Qua quá trình trao đổi với các cơ quan chức năng và cán bộ quản lý trực tiếp dự án, Tập đoàn Tuta nhận thấy hai vướng mắc chính.

Thứ nhất, mặc dù nghị định có hướng dẫn nhưng nội dung chưa đủ cụ thể, gây khó khăn trong việc thực thi.

Thứ hai, các cơ quan chức năng tỏ ra e ngại rằng việc giao đất theo nhiều đợt có thể dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá đất giữa các đợt, từ đó liên quan đến trách nhiệm của họ trong quá trình xác định tiền sử dụng đất.

Do đó, đại diện Tập đoàn Tuta đề nghị Hội thảo và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các bộ, ngành liên quan ban hành hướng dẫn cụ thể hơn về việc xác định giá đất cho các dự án được giao đất theo nhiều đợt, theo tinh thần của Điều 6 trong Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc thực hiện dự án và giảm bớt các vướng mắc hiện tại.

Giá đất tăng đột biến ảnh hưởng đến thu hút đầu tư tại Việt Nam

Trao đổi thêm một số vấn đề bất cập xoay quanh bảng giá đất mới, ông Nguyễn Quốc Hiệp đặt ra câu hỏi, nếu giá đất tăng đột biến và tiếp tục kéo dài tình trạng này, liệu Việt Nam còn duy trì được sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước không? Câu trả lời có thể đến từ việc phân tích các yếu tố làm nên sức hút của Việt Nam trong những năm qua. Đầu tiên là chi phí nhân công thấp, thứ hai là giá đất đai hợp lý, và thứ ba là hệ thống logistics thuận lợi. Tuy nhiên, nếu giá đất đột ngột tăng mạnh, yếu tố đất đai, vốn là một trong những lợi thế cạnh tranh quan trọng của Việt Nam, sẽ không còn hấp dẫn như trước. Hơn nữa, khi chi phí nhân công cũng đang có xu hướng tăng lên, liệu những yếu tố còn lại có đủ để duy trì lợi thế cạnh tranh và thu hút đầu tư? Điều này đặt ra một câu hỏi lớn, liệu Việt Nam có còn là điểm sáng thu hút đầu tư tại khu vực Đông Nam Á?

Trước bối cảnh đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp chỉ ra rằng, Luật Đất đai 2024 nêu rõ nguyên tắc là "Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư". Thế nhưng, thực tế cho thấy cách tính giá đất hiện nay chưa thực sự phản ánh đầy đủ lợi ích của các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp sử dụng đất thuê và các nhà đầu tư bất động sản. Việc giá đất liên tục leo thang khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc lập kế hoạch và triển khai dự án, vì họ phải đối mặt với chi phí tăng cao và sự không ổn định về giá trị đất đai. Điều này gây ra lo ngại rằng không nhiều doanh nghiệp sẽ dám tiếp tục đầu tư vào các dự án mới, từ đó ảnh hưởng đến nguồn thu bền vững của các địa phương.

"Ở đâu lại có chuyện chỉ trong 1 năm, quyết định giao đất ở trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất cách nhau 4 tháng, giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát? Sự biến động này không chỉ gây bất ổn cho các nhà đầu tư mà còn làm giảm niềm tin vào thị trường bất động sản", Chủ tịch Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định.

Do đó, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam đề xuất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có hướng dẫn cụ thể hơn đối với các địa phương trong việc xác định giá đất. Đặc biệt, cần chú trọng đến việc áp dụng phương pháp thặng dư trong việc tính toán giá trị đất, để đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế và không gây ảnh hưởng tiêu cực đến các doanh nghiệp, cũng như đến sự phát triển chung của nền kinh tế.

Còn theo ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Contrexim cho rằng, nếu không có giải pháp điều tiết giá bất động sản, mà để nhảy múa như hiện nay thì người dân biết bao giờ mới có nhà ở.

Ông Nguyễn Đức Cây đánh giá, chưa bao giờ giá bất động sản lại tăng mạnh như hiện nay. Một ví dụ điển hình là trường hợp của một kỹ sư và người vợ là giáo viên, dù đã có công việc ổn định nhưng với mức lương hiện tại, họ vẫn không thể mua nổi nhà. Điều này cho thấy giá bất động sản hiện tại đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều đối tượng lao động. Nếu tình trạng này kéo dài, sẽ không chỉ ảnh hưởng đến nhóm đối tượng này, mà còn gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng cho nền kinh tế quốc gia, đặc biệt là trong việc thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư thương mại, dịch vụ, du lịch và công nghiệp.

Cụ thể, ông Nguyễn Đức Cây cho biết, giá đất tại khu vực Cầu Nhật Tân hiện nay đã lên tới 380 triệu đồng/m2, mức giá này thậm chí còn vượt qua giá đất ở Tokyo (Nhật Bản). Khi giá đất nền quá cao như vậy, giá nhà chung cư cũng không thể thấp hơn, dẫn đến tình trạng khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở của người dân. Chuyên gia này cảnh báo, nếu không có chính sách điều tiết hợp lý, đất nước sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức lớn trong phát triển kinh tế, không chỉ trong lĩnh vực bất động sản mà còn ở các ngành nghề khác.

"Mặc dù Đảng và Nhà nước đã kêu gọi sự quan tâm của các quốc gia phát triển về chính sách nhà ở, nhưng theo chuyên gia, đây vẫn là một vấn đề vĩ mô cần được giải quyết triệt để. Chính sách nhà ở không chỉ là vấn đề phát triển kinh tế mà còn là vấn đề dân sinh cơ bản, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân", Chủ tịch Contrexim khẳng định.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Đức Cây cũng chỉ ra một vấn đề đáng lo ngại khác là sự thiếu minh bạch trong việc định giá đất và việc giám sát các công ty tư vấn định giá. Có những địa phương đã đưa ra mức giá "trên trời", khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Thậm chí, một số quyết định thu hồi dự án có thể được đưa ra trong thời gian rất ngắn, gây tổn thất lớn cho doanh nghiệp và xã hội. Việc này đặt ra câu hỏi về vai trò giám sát của cơ quan quản lý và sự minh bạch trong các quyết định hành chính.

Theo chuyên gia này, cần có một cơ chế rõ ràng để các nhà đầu tư tham gia vào quá trình xây dựng và phản biện bảng giá đất trước khi nộp tiền sử dụng đất. Việc này sẽ góp phần giảm thiểu lợi ích nhóm và tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch hơn.

Để giải quyết tình trạng này, Chủ tịch Contrexim kiến nghị cần phải có một chính sách vĩ mô mạnh mẽ, trong đó việc điều tiết giá đất và xây dựng bảng giá đất phải được thực hiện một cách công khai, minh bạch và hợp lý. Cùng với đó, cần phải có sự giám sát chặt chẽ hơn từ các cơ quan chức năng để đảm bảo các doanh nghiệp và nhà đầu tư tuân thủ đúng quy định pháp luật. Chỉ khi đó, người dân mới có thể hy vọng về một thị trường bất động sản công bằng, ổn định và có thể tiếp cận được nhà ở với mức giá hợp lý.

Tóm lại, nếu không có sự điều chỉnh hợp lý và kịp thời về chính sách giá đất, không chỉ khả năng thu hút đầu tư mà cả sự phát triển bền vững của nền kinh tế cũng sẽ bị đe dọa. Việc tìm ra một phương pháp tính giá đất công bằng và minh bạch, vừa bảo vệ quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển là điều cần thiết để duy trì sức hút đầu tư của Việt Nam trong tương lai./.