Nguồn cung lập đỉnh nhưng giá nhà tăng cao
Báo cáo thực hiện dự toán thu, chi ngân sách 6 tháng đầu năm 2025 mới đây của UBND TP. Hà Nội cho thấy, thu ngân sách từ đất đai của thành phố đạt hơn 86.700 tỷ đồng, gấp khoảng 6 lần so với cùng kỳ năm 2024.
Đây là mức cao nhất từ trước đến nay, chủ yếu từ tiền sử dụng đất mà các chủ đầu tư nộp khi triển khai các dự án bất động sản quy mô lớn.
“Điều này phản ánh tốc độ triển khai và quy mô các dự án bất động sản trong giai đoạn hiện tại là rất lớn”, ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group bình luận.
Ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group.
Hàng loạt dự án đang có kế hoạch mở bán trong thời điểm hiện tại từ khu vực trung tâm đến ra xa ngoài trung tâm. Ngoài các dự án đủ điều kiện mở bán, thị trường hiện nay còn xuất hiện khá nhiều dự án chào bán theo hình thức “booking” - chủ đầu tư nhận đặt chỗ hoặc giữ chỗ khi chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán chính thức.
"Riêng trong 6 tháng đầu năm 2025, số lượng nhà ở hình thành trong tương lai tại Hà Nội đã đạt tới 21.951 căn. Nếu tiếp tục duy trì đà này, thì nhiều khả năng cả năm 2025 sẽ chứng kiến một sự phục hồi rất mạnh về nguồn cung so với những năm trước đó”, ông Long chia sẻ.
Nguồn cung dồi dào, thậm chí có lo ngại thị trường chung cư Hà Nội sẽ “bội thực” trong thời gian tới, nhưng khảo sát của phóng viên cho thấy giá bán tại các dự án tại Hà Nội đều ở mức cao.
Đơn cử, giá rumor dự kiến tại căn hộ tại dự án West Lake Resident dao động từ 180 - 200 triệu đồng/m²; tại dự án Matrix One giai đoạn 2 cũng từ 150 - 180 triệu đồng/m²; tại Epic Tower cũng từ 180 - 200 triệu đồng/m2.
Tại các dự án đã bàn giao, giá cao không kém, như Heritage West Lake, giá bán từ 180 - 250 triệu đồng/m²; Ha Noi Aqua Center có giá từ 140 - 230 triệu đồng/m2… Một số dự án chuẩn bị bàn giao như Ha Noi Signature có giá 180 - 230 triệu đồng/m²; Nelson Láng Hạ có giá 135 - 180 triệu đồng/m2; Noble Crystal có giá 180 - 250 triệu đồng/m²...
Ngoài khu trung tâm, một số dự án ở khu vực khác có mức giá thấp hơn như Jade Square từ 90 - 100 triệu đồng/m²; Galia từ 75 - 95 triệu đồng/m²; The Charm từ 75 - 95 triệu đồng/m²…
Đáng chú ý, 100% nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của CBRE.
“Cơ cấu nguồn cung hiện nay đã có sự thay đổi rất lớn so với giai đoạn trước đây. Những năm 2016 - 2017, khi nguồn cung mỗi năm lên tới hơn 40.000 căn, trong đó vẫn còn nhiều sản phẩm ở các phân khúc trung cấp, bình dân. Mức giá khoảng 30 triệu đồng/m² khá phổ biến, còn những căn hộ có giá 40 - 50 triệu đồng/m² được xem là tương đối cao. Nhưng đến thời điểm hiện tại, rất khó để tìm được căn hộ nào có giá dưới 70 triệu đồng/m². Ngay cả mức 70 - 80 triệu đồng/m² hiện giờ cũng không còn nhiều lựa chọn. Phần lớn sản phẩm mới trên thị trường đều có mức giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên”, ông Phan Lê Thành Long bình luận.
Dù tín dụng thông thoáng, người dân vẫn khó giải bài toán mua nhà
Bình luận về việc nguồn cung tăng, nhưng giá vẫn neo cao, Giám đốc A City, ông Tô Anh Hùng cho rằng, khi nói đến nguồn cung, không chỉ nên nhìn vào số lượng, mà cần quan tâm cả đến cơ cấu phân khúc và mức giá bán. Vì đó mới là yếu tố quyết định khả năng tiếp cận của người mua và sức hấp thụ thực tế của thị trường.
Báo cáo quý II/2025 của CBRE cũng nêu rõ tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường (bao gồm cả hàng tồn và hàng mới) và tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đều có xu hướng giảm so với năm 2024.
Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đã giảm mạnh từ 115% xuống chỉ còn 85%, trong khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới cũng giảm từ 79% xuống 68%.
Theo ông Hùng, diễn biến này cho thấy, mặc dù nguồn cung tăng nhanh, nhưng cầu thực lại không theo kịp, đặc biệt là trong bối cảnh giá bất động sản liên tục bị đẩy lên cao. Nhà đầu tư cũng có xu hướng đa dạng hóa danh mục, tránh tập trung quá nhiều vào bất động sản để hạn chế rủi ro.
Dù có thể vay với lãi suất ưu đãi, người có nhu cầu ở thực vẫn khó giải bài toán an cư. (Ảnh minh hoạ)
Đề cập cụ thể hơn đến vấn đề tài chính - tín dụng, ông Phan Lê Thành Long cho rằng, năm 2025, tín dụng dành cho bất động sản đang được nới lỏng rõ rệt so với giai đoạn năm 2022.
“Hiện tại, lãi suất cho vay đã giảm đáng kể, và thị trường cũng đang có một số gói tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà, đặc biệt là người trẻ dưới 35 tuổi. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư, thì chi phí vốn hiện nay cũng đang ở mức thấp hơn trước, giúp họ dễ tiếp cận dòng tiền hơn để triển khai dự án. Các nhà đầu tư cá nhân cũng đã bắt đầu tăng sử dụng đòn bẩy tài chính trở lại, khi điều kiện vay thuận lợi hơn và kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi”, ông Long phân tích.
Nhìn chung, với mặt bằng lãi suất như hiện nay, không chỉ thị trường căn hộ được hưởng lợi, mà các phân khúc khác như đất nền cũng đang ghi nhận sự gia tăng sử dụng vốn vay để đầu tư.
Tuy vậy, ngay cả khi lãi suất cho vay ở mức thấp, thì người mua cũng vẫn sẽ chần chừ, bởi giá bán vượt quá khả năng chi trả. Nhiều người vẫn đang chờ nguồn cung mới có mức giá phù hợp hơn. Còn với người có nhu cầu ở thực và có kế hoạch sử dụng vốn vay, thì việc lên kế hoạch tài chính kỹ lưỡng là điều bắt buộc.
Ông Phan Lê Thành Long - CEO AFA GroupVới mức giá sơ cấp trung bình hiện nay đã tiệm cận mức 100 triệu đồng/m². Như vậy, một căn hộ có diện tích khoảng 50 m² cũng tương đương giá trị khoảng 5 tỷ đồng. Người mua cần chuẩn bị ít nhất 60 - 70% giá trị căn nhà bằng vốn tự có, để giảm thiểu rủi ro về sau. Dù lãi suất hiện nay đang ở vùng thấp, nhưng thời hạn vay mua nhà thường kéo dài, dễ có rủi ro về biến động lãi suất trong tương lai.
Đồng thời, tổng chi phí trả nợ gốc và lãi hàng tháng không nên vượt quá 30% tổng thu nhập của cá nhân hoặc hộ gia đình, để đảm bảo khả năng chi trả ổn định trong dài hạn.
Tuy vậy, ông Long cũng nhìn nhận, trong bối cảnh giá nhà tăng cao, để có 60 - 70% vốn ban đầu là rất khó khăn với phần lớn người dân.
“Ví dụ, với một căn hộ có giá 5 - 6 tỷ đồng, là mức giá khá phổ biến hiện nay, thì phần vốn tự có cần chuẩn bị tương đương khoảng 3 - 4 tỷ đồng. Đây là số tiền rất lớn, vượt quá khả năng tích lũy của đa số người mua nhà ở thực.’
Đồng thời, để đảm bảo khả năng trả nợ dài hạn, chi phí trả nợ (gốc + lãi) hàng tháng không nên vượt quá 30% tổng thu nhập, tức người mua cần thu nhập tối thiểu khoảng 55 triệu đồng/tháng, là mức nhiều hộ gia đình chưa đạt được hiện nay. Vì vậy, dù lãi suất vay hiện tại ở mức thấp, thì khả năng tiếp cận nhà ở vẫn là một thách thức lớn”, ông Long nói.
