Thích
Theo Luật Đất đai 2024 (Điều 158, 159), bảng giá đất phải được xây dựng theo nguyên tắc thị trường và xác định dựa trên các phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Quy định này thực chất đã được duy trì xuyên suốt từ Luật Đất đai 2003 cho đến nay.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện, các quy định này đã bộc lộ nhiều lỗ hổng pháp lý, dẫn đến các địa phương khó thực hiện đúng theo quy định của luật. Ở Luật Đất đai 2003 và 2013 đều có quy định về khung giá đất, đã tạo nên xung đột pháp lý nội tại: bảng giá đất vừa phải bảo đảm nguyên tắc thị trường, vừa phải nằm trong khung giá đất do Nhà nước ban hành. Đây là một dạng "tiêu chuẩn kép", khiến việc thực hiện không thống nhất và thiếu cơ sở thực tiễn.
Đến Luật Đất đai 2024, khung giá đất đã chính thức được loại bỏ. Theo đó, giá đất trong bảng giá đất chỉ còn dựa trên nguyên tắc thị trường. Tuy vậy, vẫn tồn tại những xung đột về mặt lý thuyết trong chính quy định của luật mà đến nay chưa được giải quyết.
Cụ thể, theo quy định của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất có hiệu lực từ ngày 01/01 đến 31/12 hằng năm và được áp dụng cho 11 trường hợp cụ thể (quy định tại khoản 3 Điều 111 và khoản 1 Điều 159). Giá đất trong bảng giá được xác định theo "khu vực, vị trí"; hoặc có thể xây dựng đến từng thửa đất dựa trên vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Tuy nhiên, cả Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, hay bất cứ văn bản quản lý nhà nước, Luật Giá hay hệ thống chuẩn mực thẩm định giá đều không đưa ra định nghĩa, khái niệm chính thức về "nguyên tắc thị trường" nói chung, cũng như trong định giá đất nói riêng. Đây chính là xung đột lớn nhất, bởi việc thiếu một khái niệm rõ ràng khiến mọi phân tích, phản biện đều mang tính chủ quan, thiếu cơ sở pháp lý vững chắc.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, ban hành kèm theo Thông tư 30/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính, chỉ đề cập đến cơ sở giá trị thị trường. Đó là: "giá trị thị trường không phải là một khoản tiền được ấn định trước hay là giá bán thực tế, mà là khoản tiền ước tính để tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá, trong điều kiện các bên được tự do quyết định và không bị ép buộc".
Theo Chuẩn mực thẩm định giá quốc tế (IVS 2025), giá trị thị trường (market value) được định nghĩa là: "Số tiền ước tính mà một tài sản sẽ được trao đổi vào ngày định giá giữa người mua sẵn sàng và người bán sẵn sàng trong một giao dịch ngang giá, sau khi đã được tiếp thị phù hợp và các bên hành động một cách hiểu biết, thận trọng, không bị ép buộc".
Chúng tôi cho rằng, nguyên tắc thị trường có thể được hiểu là tổng hòa giữa cơ chế thị trường - là tập hợp các quy định của cơ quan có thẩm quyền và quy luật thị trường, mà nền tảng cốt lõi là quyền trao đổi, thỏa thuận theo nguyên tắc ngang giá trên cơ sở các quan hệ cung - cầu và cạnh tranh tự do.
Như vậy, mặc dù Luật Đất đai 2024 đã quy định việc sử dụng thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất, nhưng giá đất trong bảng giá đất vẫn khó bảo đảm nguyên tắc thị trường. Lý do là giá đất này do Nhà nước ấn định, chứ không phải kết quả của sự thỏa thuận trên thị trường. Giá được ban hành để áp dụng xác định nghĩa vụ tài chính trong 11 trường hợp (thay cho mục đích cụ thể), có hiệu lực trong 12 tháng cố định (thay cho thời điểm cụ thể). Hơn nữa, việc xác định giá theo "khu vực, vị trí" cũng không thể hiện được đầy đủ giá trị kinh tế đặc thù mà từng thửa đất mang lại cho người sử dụng.
Trong thực tế, khi áp dụng các phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số), thì chỉ có phương pháp so sánh là phù hợp với việc xác định giá đất theo giá thị trường. Bởi vì, phương pháp này có thể dựa trên "thửa đất chuẩn" để điều chỉnh các yếu tố tác động đến giá đất của các tài sản so sánh tương đồng theo quy định về sử dụng thông tin đầu vào.
Khó áp dụng được các phương pháp thu nhập, thặng dư để xác định giá đất theo mục đích sản xuất, thương mại dịch vụ. (Ảnh minh hoạ)
Ngược lại, các phương pháp thu nhập, thặng dư lại xác định giá đất dựa trên khả năng sinh lời, vốn phụ thuộc nhiều vào thông tin kỹ thuật thửa đất theo quy hoạch (hệ số sử dụng đất), mục đích sử dụng đất, công năng sử dụng, diện tích xây dựng cụ thể. Đây là những đặc tính riêng biệt của từng thửa đất và thường không có đủ dữ liệu chuyển nhượng dự án tương đồng trong vòng 24 tháng để làm căn cứ điều chỉnh. Do vậy, gần như không thể áp dụng "thửa đất chuẩn" để xác định giá đất chung theo khu vực, vị trí.
Khi xây dựng bảng giá đất, việc xác định giá đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất hay đất thương mại - dịch vụ gần như không thể áp dụng được các phương pháp định giá theo quy định, mà đều phải nội suy theo tỷ lệ phần trăm (%) so với giá đất ở. Các quyết định ban hành bảng giá đất của nhiều địa phương hiện nay vẫn áp dụng cách tính này, cho thấy Hội đồng thẩm định bảng giá đất không thể thực hiện đúng quy định của Luật Đất đai, vốn yêu cầu việc xác định giá đất trong bảng giá đất phải thực hiện theo các phương pháp định giá đất (không có phương pháp nào cho phép nội suy).
Điều này đồng nghĩa, dù Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, việc xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường cho giai đoạn 2026 vẫn có nguy cơ lặp lại hạn chế này.
Mặc dù Luật Đất đai 2024 cũng có quy định "trường hợp việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn", nhưng nếu đối chiếu theo lý thuyết, thông tin chuyển nhượng trên thị trường như phân tích nêu trên, thì việc xác định giá đất đến từng thửa đất cũng chỉ có thể áp dụng được với phương pháp so sánh. Còn rất khó áp dụng được các phương pháp thu nhập, thặng dư để xác định giá đất theo mục đích sản xuất, thương mại dịch vụ.
Hiện nay, Luật Đất đai 2024 đang quy định nguyên tắc thị trường trong xác định giá đất, về lý thuyết là phù hợp với các phương pháp định giá cụ thể. Tuy nhiên, vẫn tồn tại những quy định chưa phù hợp cần được xem xét.
Thứ nhất, tại điểm đ khoản 1 Điều 158, Luật Đất đai 2024 quy định việc định giá đất phải tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá; bảo đảm tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; đồng thời bảo đảm tính độc lập giữa các tổ chức tư vấn định giá. Nhưng cùng lúc đó, Luật Đất đai cũng yêu cầu phải "bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư". Đây là một tiêu chuẩn kép, khó khả thi trên thực tế. Yêu cầu này cần được điều chỉnh sang nguyên tắc riêng khi xây dựng bảng giá đất, để bảo đảm nghiệp vụ định giá được vận hành theo một nguyên tắc thị trường thống nhất, xuyên suốt và đồng bộ với các nguyên tắc khác.
Thứ hai, cần ban hành bổ sung nguyên tắc định giá đất khi xây dựng bảng giá đất, theo hướng dự thảo sửa đổi Luật Đất đai đã nêu. Cụ thể:
1. Việc định giá đất để xây dựng bảng giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về định giá đất (phù hợp với quy định của Hiến pháp là Luật Giá 2023);
b) Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất làm căn cứ xây dựng bảng giá đất (do Chính phủ quy định);
c) Bảo đảm nhiệm vụ điều tiết nguồn thu ngân sách từ đất đai phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương;
d) Bảo đảm không tạo ra biến động các nghĩa vụ tài chính từ đất đai trước và sau khi điều chỉnh bảng giá đất hoặc hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất và nhà đầu tư (theo mục tiêu tại Nghị quyết 18-NQ/TW).
Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)Thứ ba, xác định, phân loại trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất, trường hợp xác định giá đất cụ thể phù hợp với quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể:
1. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây (là các trường hợp áp dụng bảng giá đất đảm bảo quyền định giá đất thể hiện quyền sở hữu tài sản và chủ động đảm bảo thu ngân sách thường xuyên, đột xuất):
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;
c) Tính thuế sử dụng đất;
d) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
đ) Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
e) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
g) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;
h) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;
i) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;
k) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê;
l) Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
m) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
n) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa;
o) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;
2. Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau đây (là các trường hợp xác định giá đất có yêu cầu sát giá thị trường để không thất thu ngân sách hoặc đối tượng điều chỉnh không bị thiệt thòi, ảnh hưởng đến cuộc sống, quyền lợi cá nhân do chính sách của Nhà nước vì lợi ích công cộng):
a) Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất (để đảm bảo không thất thu ngân sách, đồng thời không tạo ra hỗn loạn trong công tác đấu giá đất tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản);
b) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
c) Xác định giá trị đất bị hủy hoại quy định tại điểm a, khoản 7 Điều 90 Luật này.
Như vậy, việc xác định tách biệt và bổ sung nguyên tắc định giá đất khi xây dựng bảng giá đất, khác với nguyên tắc thị trường áp dụng cho việc xác định giá đất cụ thể - sẽ giúp chính sách vừa phù hợp với lý thuyết, vừa không tạo ra biến động chính sách, cũng như yêu cầu về nghiệp vụ chuyên môn định giá đất mà các địa phương đang thực hiện. Đồng thời, hoàn toàn đáp ứng được chỉ đạo tại Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022, yêu cầu giá đất cụ thể vẫn đảm bảo nguyên tắc thị trường và bảng giá đất vẫn bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, cũng như không ảnh hưởng đến quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)Quy định bổ sung nguyên tắc định giá đất khi xây dựng bảng giá đất còn tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để các địa phương có đủ thẩm quyền, chủ động trong việc xây dựng bảng giá đất, phù hợp với việc ổn định nguồn thu ngân sách, nhưng không tạo ra biến động cho đối tượng chịu sự điều chỉnh.
Việc giữ nguyên các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể như đề xuất cũng là cần thiết nhằm bảo đảm công bằng đối với các đối tượng thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng, tương tự như với trường hợp Nhà nước bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra.
Cuối cùng, việc xây dựng giá đất trong bảng giá đất độc lập với giá thị trường, sẽ tạo ra sự ổn định cho các đối tượng điều chỉnh (chi phí sản xuất của các thành phần kinh tế). Đồng thời, giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính sẽ không bị chi phối bởi biến động phức tạp, mang tính chu kỳ và khó dự báo của thị trường bất động sản Việt Nam./.
